Особенности бизнес-плана котеджного поселка

5. Любой бизнес план включает  в себя оценку расходов. Инвестиции, которые будут вкладываться в данный проект, достаточно велики, потому возможно придется искать спонсоров. В любом случае основные статьи расходов это: разрешительные и проектно-сметные документы, непосредственно само строительство, проведение коммуникаций, благоустройство прилегающей территории.

6. Проанализировать воздействие строительства на окружающую среду. По возможности вред и ущерб, нанесенный ей, нужно минимизировать.

7. Бизнес план строительства  коттеджного поселка всегда включает  приблизительный график его реализации. Этот пункт очень важен.

8. Расходы предстоят и на обеспечение  выплаты зарплаты всем рабочим  и сотрудникам, которые будет  принимать участие в подготовке  проекта к сдаче.

9. Предусмотреть все возможные риски строительства. К ним относится снижение стоимости одного квадратного метра земли или необходимость увеличения расходов на само строительство.

10. Большое значение имеет маркетинговая  стратегия. От грамотной рекламной кампании зависит, как скоро вы вернете вложенные в строительство инвестиции и получите прибыль. Используйте наружную рекламу, объявления в различных печатных изданиях, а также телевидение.

Строительство коттеджей требует значительных финансовых вложений. Чтобы правильно определить состав затрат и оценить риски деятельности строительного предприятия, необходимо составить бизнес-план коттеджного поселка. Грамотный анализ рынка и детализация всех основополагающих факторов позволит получить от проекта максимальную прибыль.

 

2.2 ПРИБЫЛЬ ИНВЕСТОРА ПРИ СТРОИТЕЛЬСТВЕ КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКОВ

Прибылью инвестора-застройщика в инвестиционном проекте строительства коттеджного поселка следует считать внутреннюю норму доходности (ВНД) этого проекта, т.е. ту ставку дисконта, при которой величина приведенных эффектов равна приведенным капиталовложениям.

Если расчет чистого дисконтированного дохода инвестиционного проекта дает ответ на вопрос, является он эффективным или нет при некоторой заданной норме дисконта, то внутренняя норма доходности проекта определяется в процессе расчета и затем сравнивается с требуемой инвестором нормой дохода на вкладываемый капитал.

Про нашу внутреннюю норму доходности (ВНД) можно сказать, что она обязательно должна быть выше безрисковой ставки дохода, т.е. нормы отдачи на вложенные средства, которую инвестор получит практически в ста процентах. Речь, как правило, идет об эффективной доходности к погашению государственных ценных бумаг или, например, валютных облигаций Газпрома.

Но речь должна идти не только о безрисковой ставке. Пусть i – приемлемый для инвестора уровень ставки дохода (её еще называют минимально привлекательной ставкой доходности или нормативом доходности). Очевидно, что разность ставок характеризует эффективность инвестиционной (предпринимательской) деятельности. С чисто финансовых позиций инвестиции имеют смысл только тогда, когда iвн(внутренняя норма доходности) > i. При iвн < i нет оснований для осуществления инвестиций, так как доходность ниже принятого норматива; если же под i понимается стоимость заемных средств, то инвестиции просто убыточны.2

Стоимость строительства можно оценить по двум видам стоимости:

• по стоимости воспроизводства;
• по стоимости замещения;

Стоимость воспроизводства – это расчетная стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого объекта.

Стоимость замещения – это оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с применением современных материалов, современных способов производства работ и проектных решений.3

В современной практике оценки применяют следующие методы определения стоимости строительства:

• метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы);
• метод укрупненных элементных показателей стоимости;
• метод единичных расценок;

При заданных требованиях к точности оценки и наличии исходной информации наиболее предпочтительным и общеприменимым является метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы). Метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного объекта. Этот метод часто используют оценщики в рамках затратного подхода. 

3 БИЗНЕС- ПЛАН КОТТЕДЖНОГО ПОСЕЛКА «ИЗУМРУДНАЯ ДОЛИНА»

3.1 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА  ФИРМЫ

 

Для реализации проекта будет создана управляющая компания. Организационная форма – общество с ограниченной ответственностью

Предприятием ООО «ИнвестСити» была выбрана организационно-правовая структура как Общество с Ограниченной Ответственностью, уставной капитал данного предприятия разделен на доли, определенные учредительными документами. Участники общества не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости внесенных ими вкладов.

Офис компании будет располагаться в здании администрации на территории коттеджного поселка.

В структуре компании с самого начала реализации проекта предлагается предусмотреть следующие должности:

Генеральный директор (непосредственно инициатор проекта и его главный идеолог, контролирующий проект и руководящий всеми процессами.)

Бухгалтер (человек, ответственные за финансовые потоки в результате сделок купли-продажи, курирующий финансовые составляющие оплаты коммунальных услуг, охраны и пр.)

Менеджер по продажам и рекламе (особенно актуален на первых этапах реализации проекта, занимается курированием всех вопросов связанных с «раскруткой» поселка). В рамках реализации проекта предлагается заключить договор с компанией, оказывающей маркетинговые услуги.

Менеджер по хозяйственным вопросам (занимается установлением контактов с нужными организациями, обеспечивающими инженерную и социальную инфраструктура поселка, контактами с застройщиком).

3.2 ХАРАКТЕРИСТИКА ТОВАРОВ  И УСЛУГ

В ходе реализации проекта планируется создать коттеджный поселок на территории около д. Дарна Истринского района Московской области на расстоянии 38 км от МКАД по Новорижскому шоссе или 33 км по Волоколамскому шоссе. Площадь участка 980 571 кв.м.

Общее описание.

Территория будущего поселка с трех сторон окружена лесом, что создает атмосферу умиротворения, так необходимую современному человеку, живущему в ритме мегаполиса. При этом высокая транспортная доступность поселка относительно столицы и развитая инфраструктура внутри самого поселка позволят жителям отвлечься от суеты, и при этом не быть выкинутыми из водоворота событий. Наличий современных средств коммуникации позволит при желании вести бизнес на расстоянии, используя коттедж как постоянное место жительства, или же, как место для непродолжительного сезонного отдыха.

На данной территории планируется разместить 500 домов, площадь каждого участка – 20 соток.

Планируется строительство двухэтажных домов трех категорий – эконом класс, бизнес класса и класса люкс.

Площадь дома эконом класса составляет 110 кв. метров. На каждом участке планируется гараж.

Площадь дома бизнес класса - 200 кв. метров.

Площадь дома класса люкс – 305 кв. метров. На участке планируется подземный гараж. При этом в процессе строительства домов этого класса предусмотреть индивидуальную планировку дома в соответствии с желанием будущего владельца.

 

 

 

 

Инженерия

Все дома, вне зависимости от класса, будут сдаваться владельцу с чистовой отделкой «под ключ», В дома будет подведен: газ, вода, электричество, телефонная сеть, телевидение.

Инфраструктура

Для обеспечения комфортного и автономного проживания, в данном коттеджном  поселке будет создана развитая инфраструктура. Планируется строительство:

• Кафе
• Салона красоты
• Фитнес клуба с бассейном
• Продовольственного магазина, аптеки
• Помещения под Боулинг/бильярд
• Детского сада
• Средней школы

 

На территории поселка планируется проложить асфальтовые дороги для удобного подъезда автотранспорта, а также выложить фигурной плиткой пешеходные дорожки. Ближе к центру поселка и его социальной инфраструктуре планируется высадить аллеи. Перед школой и детским садом будет создан уютный дворик с зимним садом.

Безопасность

Для обеспечения безопасности на территории коттеджного поселка планируется строительство сплошного завода, КПП со шлагбаумом. Управляющая компания заключает договор с частным охранным предприятием, что позволит профессионально обеспечить безопасность жителей поселка.

Для удобства жителей офис управляющей кампании будет располагаться на территории поселка в здании администрации.

3.3 АНАЛИЗ КОНКУРЕНЦИИ  НА РЫНКЕ СБЫТА

Загородная недвижимость сегодня – это наиболее обширная ниша на рынке недвижимости. Современная загородная недвижимость подойдет как человеку, стремящемуся к уединению и уюту, так и общительным хозяевам.

Помимо всестороннего обеспечения комфорта и максимального удовлетворения желаний, загородной недвижимости присуще еще одно приятное качество: цены в этом сегменте рынка жилья пока еще стабильны - в отличие от цен на недвижимость в черте города.

Все это обеспечивает растущую популярность загородных поселков.

Рынок коттеджных поселков активно развивается - Подмосковье представлено уже более 350 поселками. Появляются новые форматы коттеджных поселков - "дальние дачи", расположенные на значительном удалении от города (более 80 км от МКАД), преимущественно "эконом-класса".

Стоит отметить появление коттеджных поселков, включающих в себя разные типы жилья - коттеджи, таунхаусы и многоквартирные дома. Одна из новинок - поселок лейнхаусов, воплощающий концепцию уютного европейского пригорода с неширокими улочками и оригинальной архитектурой.

Несомненно, важной составляющей подмосковного рынка недвижимости становится строительство мега-проектов - таких, как Рублево-Архангельское, А101, Большое Домодедово. Эти проекты характеризуются комплексной застройкой громадных территорий (от 500 до 13 000 Га), что подразумевает строительство все объектов инфраструктуры, малоэтажного жилья, коттеджных поселков, многоквартирных новостроек, бизнес-центров, спортивных комплексов, школ, больниц и т.д. Ожидается расширение дорожной сети, возведение новых трамвайных линий и станций легкого метро.

В целом, динамика развития региона положительная и можно сказать о качественно новом уровне, на который выходит рынок загородной недвижимости Подмосковья.

 

Основные тенденции на рынке загородного жилья в 2013 году.

На рынке недвижимости можно выделить несколько основных тенденций.

Основной объем предложения сегодня сосредоточен в пределах 30-60 км от МКАД.

На конец 1-го квартала 2013 года наибольшее число загородных поселков, включая эксплуатируемые, расположено на Новорижском шоссе (18% от общего числа проектов). Доля Рублево-Успенского шоссе составляет 9% в общей структуре загородных поселков, столько же приходится на Ярославское шоссе. Распределение загородных поселков на стадии активных продаж по направлениям во многом повторяет структуру проектов на всех стадиях эксплуатации, но при этом имеет свои особенности. Так, в структуре первичного рынка Новорижское шоссе занимает уже 20%, в то время как доля Рублево-Успенского шоссе минимальна – 2% от общего количества подмосковных поселков на стадии продаж. Как правило, если доля отдельно взятого направления в структуре первичного рынка превышает вклад направления в общую структуру поселков, речь идет о перенасыщении рынка. Таким образом, наблюдается избыток предложения на Новорижском (20% и 18% соответственно), Ярославском (10% и 9% соответственно) и Симферопольском шоссе (9% и 7% соответственно), а определенный дефицит предложения – на Калужском направлении (6% и 7% соответственно). Очевиден дисбаланс Рублево-Успенского шоссе по данному признаку, но, во-первых, вторичный рынок здесь компенсирует возможный дефицит предложения, а во-вторых, направление имеет выраженную специфику, связанную со статусом места и ограниченностью земельных ресурсов.

 

 

 

 

Распределение предложений по сегментам.

В 2013 году предложения по сегментам распределились следующим образом:

Вид жилья	Степень насыщения
Элитное	5%
Бизнес-класса	27%
Эконом-класса	68%

Начало 2013 года отмечено ростом числа сделок с загородными объектами бизнес-класса 27%. Это связано, в первую очередь, с особенностью предложения: по ряду проектов девелоперы снизили цены на 15-40%. В элитном сегменте конкуренцию поселкам составляют вторичные предложения – часть покупателей ушла на другой рынок. Несмотря на эти изменения, поселки эконом-класса по-прежнему являются наиболее ликвидными (68% в структуре спроса).

Инфраструктура.

Требования к инфраструктуре разные в зависимости от класса поселка.