Шпаргалка по "Антикризисной экономике"

Сверх улучшения – это позиции и элементы недвижимости, наличие которых в настоящее время не адекватно современным требованиям или представляет ценность только для текущего пользователя.

Функциональный износ может быть устранимым и не устранимым. Устранимый функциональный износ – это износ, стоимость которого не превышает ожидаемые доходы к получению. Не устранимый износ – это износ, стоимость которого превышает доходы к получению.

Расчет функционального износа. Расчет функционального износа проводится по методикам аналогичным расчетам физического износа. Спецификой в данном случае является то, что оценщик определяя износ по какому-либо элементу недвижимости должен четко разделить и отделить функциональный износ от физического и величина функционального износа будет равна стоимости затрат до введения элемента недвижимости до современных требований и стандартов.  стоимость функционального износа может быть определена в виде потерь в арендной плате , либо избыточными характеристиками.

Далее оценщик либо самостоятельно, либо с привлечением сторонних специалистов определяет  стоимость устранения этих недостатков и полученную стоимость сопоставляет с ожидаемыми доходами.

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ (ВНЕШНИЙ) ИЗНОС

это снижение стоимости объекта вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими (избыток предложения), либо политическими факторами, либо другими внешними факторами.

Способом измерения износа внешнего воздействия является анализ парных продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, другой - нет. Разница в ценах позволит сделать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого здания. Другим способом измерения внешнего износа является определение величины рентных потерь, измеряемых с помощью валового рентного мультипликатора. 

2. Метод срока жизни  здания, в котором используются  следующие термины.  
Срок физической (полезной) жизни объекта - это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения), когда в нем можно жить или работать.

5 методов определения  физического износа в той или  иной комбинации у разных авторов: Метод компенсации затрат (метод  компенсационных затрат); Метод хронологического  возраста; Метод эффективного возраста; Экспертный метод;

Метод разбивки.

 

 

 

 

 

 

1. Особенности  разбирательства дел о банкротстве  в арбитражном суде

1) Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" состоит в том, что в нем, по сравнению с прежним одноименным Законом, значительно шире представлены процессуальные нормы, регулирующие рассмотрение дел о банкротстве арбитражными судами. Этому целиком посвящена глава III — "Разбирательство дел о банкротстве в арбитражном суде". Глава предшествует изложению норм о конкретных процедурах банкротства, и ее нормы являются общими по отношению к последним. Дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом РФ, с особенностями, установленными Федеральным законом.

категорий лиц, привлекаемых к разбирательству дел. Первая — "лица, участвующие в деле о банкротстве". К ним отнесены: должник; арбитражный управляющий; конкурсные кредиторы; лица, участвующие в арбитражном процессе по делу о банкротстве": представитель работников должника; представитель собственника имущества должника.

2) Основанием возбуждения  производства по делу о банкротстве  служит заявление о признании должника банкротом, поданное в арбитражный суд лицом, имеющим на то право.

3) В самом начале временного  движения в арбитражном суде  заявления о признании должника  банкротом следует различать  две даты: время поступления заявления в арбитражный суд, исчисляемое датой его регистрации в суде, и время принятия заявления, определяемое моментом вынесения судьей арбитражного суда определения о принятии этого заявления. Определение выносится не позднее трех дней со дня поступления заявления в арбитражный суд.

4) С момента принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом официально вводится самая первая процедура банкротства — наблюдение. Наблюдение не применяется, если это прямо предусмотрено Федеральным законом. Подобные случаи крайне редки. Наблюдение, например, не допускается к гражданам-должникам.

5) Дело о банкротстве  должно быть рассмотрено в  заседании арбитражного суда  в срок, не превышающий трех  месяцев со дня поступления  заявления о признании должника  банкротом в арбитражный суд. Рассмотрение дела может быть отложено на срок не более двух месяцев. Таким образом, период наблюдения в общей сложности может продолжаться около пяти месяцев.

6) Внешнее управление, конкурсное  производство и мировое соглашение, в отличие от наблюдения, не  являются новыми для российских  экономических отношений. Они были  закреплены в прежнем законодательстве  и в течение нескольких лет  уже применялись на практике. 
2. Особенности банкротства сельскохозяйственных организаций

Банкротство сельскохозяйственных организации имеет отличительные особенности, продиктованные, во-первых, особым характером их деятельности, которая, как правило, связана с использованием земельных участков (преимущественно сельскохозяйственного назначения) и, во-вторых, с сезонным характером их работы. Согласно Федеральному закону "О несостоятельности (банкротстве)" сельскохозяйственными организациями признаются юридические лица, основным видом деятельности которых, является выращивание (производство или производство и переработка) сельскохозяйственной продукции, выручка которых от реализации такой продукции составляет не менее семидесяти процентов общей суммы выручки.

Суть первого специального правила, регулирующего банкротство сельскохозяйственной организации, заключается в том, что при продаже объектов недвижимости обанкротившейся организации преимущественным правом их приобретения наделаются иные сельскохозяйственные организации или крестьянские (фермерские) хозяйства. Отчуждение земельных участков может осуществляться в той мере, в какой их участие в обороте допускается земельным законодательством.

Общие положения, регулирующие порядок введения наблюдения и его последствия, содержатся в гл.IV Закона о банкротстве. В частности, в ст.70 Закона предусмотрено проведение временным управляющим анализа финансового состояния должника в целях определения степени достаточности принадлежащего должнику имущества для покрытия судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражным управляющим, а также возможности (или невозможности) восстановления платежеспособности должника.

Анализ финансового состояния осуществляется в ходе наблюдения и в отношении сельскохозяйственной организации. Особенностью его проведения является обязательный учет сезонности сельскохозяйственного производства и его зависимости от природно-климатических условий. Кроме того, должна также учитываться возможность удовлетворения требований кредиторов за счет доходов, которые могут быть получены сельскохозяйственной организацией по окончании соответствующего периода сельскохозяйственных работ.

Особенностью финансового оздоровления и внешнего управления сельскохозяйственной организацией, в первую очередь срока, на который внешнее управление вводится, является то, что четко и однозначно его определить и закрепить в законе невозможно. Продолжительность этих процедур поставлена в зависимость от длительности периода сельскохозяйственных работ. Иными словами, финансовое оздоровление и внешнее управление вводится на срок до окончания соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации выращенной (произведенной, произведенной и переработанной) сельскохозяйственной продукции. Тем не менее законодатель устанавливает ограничение срока финансового оздоровления и внешнего управления сельскохозяйственной организацией: финансовое оздоровление не может превышать общие сроки, отводимые для внешнего управления должником, более чем на один год, а внешнее управление – не более чем на три месяца. По общим правилам, финансовое оздоровление вводится на срок не превышающий двух лет, а внешнее управление вводится на срок не более 12 месяцев, который может быть продлен не более чем на шесть месяцев. Таким образом, срок финансового оздоровления сельскохозяйственной организацией в совокупности должен составлять не более 3 лет, а внешнего управления – 21 месяца.

При определенных обстоятельствах имеется и другая возможность для продления срока внешнего управления данной категории должников юридических лиц. В случае, если в течение срока финансового оздоровления или внешнего управления, имели место спад и ухудшение финансового состояния сельскохозяйственной организации в связи со стихийными бедствиями, с эпизоотиями и другими крайне неблагоприятными условиями, срок финансового оздоровления или внешнего управления может быть продлен на один год.

При продаже имущества и имущественных прав должника – сельскохозяйственной организации на первых торгах выставляется предприятие должника. Преимущественное право приобретения имущества должника имеют лица, занимающиеся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющие земельным участком, примыкающим к земельному участку должника.

 

3. Особенности банкротства  стратегических предприятий

Законодательство о банкротстве относит к стратегическим предприятиям и организациям (далее - СП) 3 группы юридических лиц:

Федеральные государственные унитарные предприятия и открытые акционерные общества, акции которых находятся в федеральной собственности и которые осуществляют производство продукции (работ, услуг), имеющей стратегическое значение для обеспечения обороноспособности и безопасности государства, защиты нравственности, здоровья, прав и законных интересов граждан РФ.

Организации оборонно-промышленного комплекса, осуществляющие работы по обеспечению выполнения государственного оборонного заказа.

Государственные унитарные предприятия, входящие в уголовно-исполнительную систему Минюста России.

Конкретный перечень стратегических предприятий и организаций утверждается Правительством РФ, который в настоящее время включает около 1500 юридических лиц, но он постоянно сокращается.

Особенности досудебных мер по предупреждению несостоятельности СП. Вопросу финансового оздоровления таких предприятий государство уделяет особое значение. Учет и анализ финансового состояния и платежеспособности СП проводится Федеральной налоговой службой. Образована Правительственная комиссия по обеспечению реализации мер по предупреждению банкротства стратегических предприятий и организаций, а также организаций оборонно-промышленного комплекса.

Особенности судебного этапа банкротства СП.

Изменены условия принятия заявления о банкротстве. Увеличен с 3 до 6 месяцев срок неисполнения обязательств, по истечении которого кредитор вправе обратиться в суд. Увеличен минимальный размер неисполненных требований со 100 тыс. руб. до 500 тыс. руб.

В состав лиц, участвующих в деле, включен федеральный орган исполнительной власти, обеспечивающий реализацию единой государственной политики в области экономики, в которой осуществляет деятельность должник.

Повышены требования к профессиональным качествам арбитражного управляющего: образованию, стажу работы, опыту и результатам участия в иных делах о банкротстве в качестве арбитражного управляющего.

4. Упрощено введение финансового  оздоровления путем снижения на 20% размера обеспечения, необходимого для введения этой процедуры.

Особенности внешнего управления и конкурсного производства проявляются, прежде всего, при продаже предприятия должника. Установлен его целевой характер. Ограничен круг потенциальных покупателей. Государство наделено преимущественным правом покупки предприятия должника. Кредиторы и их аффилированные лица к участию в торгах по продаже предприятия не допускаются.

Особенности внешнего управления заключаются, также, в том, что внешний управляющий, не вправе отказаться от исполнения договоров должника, связанных с выполнением работ по государственному оборонному заказу и ряда других.

 

4. Правовой статус собрания кредиторов в отношениях, связанных с регулированием несостоятельности (банкротства)

Несостоя́тельность (банкро́тство) — признанная уполномоченным государственным органом неспособность должника (гражданина, организации, или государства) удовлетворить в полном объёме требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных государственных платежей.

Состав лиц, участвующих в деле о банкротстве, достаточно широк. К числу таких лиц относятся:

должник - гражданин или юридическое лицо, не способные удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей;

конкурсный кредитор;

арбитражный управляющий (в зависимости от процедур несостоятельности (банкротства) - временный, административный, внешний или конкурсный);

уполномоченные органы по требованиям, вытекающим из обязательных платежей;

иные лица, в частности, органы местного самоуправления, федеральные органы исполнительной власти и органы исполнительной власти соответствующего субъекта РФ при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) градообразующей организации;

лицо, предоставившее обеспечение для проведения финансового оздоровления, и т.д.

Собрание кредиторов

Собрание кредиторов - это специальный орган, представляющий интересы кредиторов во взаимоотношениях с должником.

Участниками собрания кредиторов с правом голоса являются конкурсные кредиторы, а также уполномоченные органы.

Число голосов, которыми обладает каждый из конкурсных кредиторов и уполномоченных органов, определяется пропорционально их требованиям по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, включенных в реестр требований кредиторов на дату проведения собрания кредиторов. При этом неустойки (штрафы, пени), подлежащие применению за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, проценты за просрочку платежа, убытки, подлежащие возмещению, а также иные имущественные и (или) финансовые санкции для целей определения числа голосов на собрании кредиторов не учитываются (п.3 ст.12 Закона о банкротстве).