Затратный подход в процессе
оценки стоимости компании представлен двумя методами:
метод стоимости чистых активов и метод ликвидационной стоимости.
Метод стоимости чистых активов основан на анализе активов компании. Использование данного
метода дает лучшие результаты при оценке
действующей компании, обладающей значительными
материальными и финансовыми активами.
При этом в рамках Метода стоимости чистых активов, используемого при оценке бизнеса компании в процессе реструктуризации, отдельные объекты (нематериальные активы, долгосрочные финансовые вложения,
здания, машины, оборудование) могут оцениваться
с использованием доходного и сравнительного
подхода.
Процедура оценки предусматривает
следующую последовательность шагов:
· определение рыночной стоимости всех активов компании;
· определение величины обязательств
компании;
· расчет разницы между рыночной стоимостью активов и обязательств.
К числу активов компании относятся следующие
группы активов:
· Нематериальные активы.
· Долгосрочные финансовые вложения.
· Здания, сооружения.
· Машины оборудования.
· Запасы.
· Дебиторская задолженность.
· Прочее.
Рассмотрим оценку отдельных
видов активов в рамках Затратного подхода.
Оценка зданий, сооружений, передаточных
устройств
При проведении оценки зданий,
сооружений, передаточных устройств используются:
1. Затратный подход.
2. Доходный подход.
3. Сравнительный подход.
Затратный подход в оценке зданий,
сооружений, передаточных устройств
При проведении оценки все объекты недвижимости делятся на следующие группы.
1. Объекты производственного
характера (используемыми подходами оценки
являются Затратный и Сравнительный).
2. Объекты непроизводственного
характера (магазины, дома культуры и т.п.)
(используемыми подходами в оценке являются
Сравнительный и Доходный).
Объекты, не завершенные строительством
(используемым подходом оценки является
Затратный).
Затратный подход основывается
на изучении возможностей инвестора в приобретении имущества и исходит из принципа замещения, состоящего в том, что инвестор не заплатит за имущество большую сумму, чем та, в которую
обойдется приобретение соответствующего имущества, аналогичного по назначению
и качеству в обозримый период без существенных издержек.
При оценке зданий, сооружений,
передаточных устройств применение затратного
подхода заключается в расчете затрат
на воспроизводство оцениваемых активов за вычетом всех форм износа, обесценивания и устаревания актива.
Данные для оценки:
· Строительно-технические характеристики
объектов на основании данных технических паспортов, подготовленных
БТИ, а также по данным Отдела капитального строительства оцениваемой компании.
· Справочная информация: требуемые затраты на ремонт, затраты, связанные с восстановлением.
Рыночная стоимость объекта недвижимости может определяться на основании
УПВС или УПСС.
Метод чистых активов применяется
в следующих случаях:
Оцениваемое предприятие обладает
значительными материальными активами.
У оцениваемого предприятия
отсутствуют ретроспективные данные о
прибыли или нет возможности прогнозировать
будущую прибыль.
Оценивается новое предприятие
или незавершенное строительство.
Оцениваемое предприятие сильно
зависит от контрактов или не имеет постоянной
клиентуры.
Оценивается холдинговая или
инвестиционная компания, которая не получает
прибыли за счет собственного производства.
Информационной базой метода
чистых активов является бухгалтерский
баланс предприятия. Оценщик проводит
анализ и корректировку всех статей ежеквартального
баланса на последнюю отчетную дату для
определения рыночной стоимости имеющихся
активов.
Стоимость предприятия = Рыночная
стоимость активов - долговые обязательства.
Процедура оценки рыночной стоимости
предприятия методом чистых активов:
Оценивается рыночная стоимость
недвижимого имущества предприятия.
Определяется стоимость движимого
имущества предприятий.
Выявляются и оцениваются нематериальные
активы.
Определяется рыночная стоимость
краткосрочных и долгосрочных финансовых
вложений.
Определяется рыночная стоимость
материально-производственных запасов.
Оценивается дебиторская задолженность.
16. Подходы
и методы оценки стоимости
предприятия
На идеальном рынке все три подхода
должны привести к одной и той же величине
стоимости. Однако большинство рынков
являются несовершенными, потенциальные
пользователи могут быть неправильно
информированы, производители могут быть
неэффективны. По этим, а также по другим
причинам данные подходы могут давать,
различные показатели стоимости.
Каждый из трех названных подходов
предполагает использование в работе
присущих ему методов.
Доходный подход предусматривает
использование:
· метода капитализации.
Метод применяется к тем предприятиям,
которые успели накопить активы в результате
капитализации их в предыдущие периоды;
иными словами, этот метод наиболее адекватен
оценке «зрелых» по своему возрасту предприятий.
· метода дисконтированных
денежных потоков. Метод ориентирован
на оценку предприятия, как действующего,
которое и дальше предполагает функционировать.
Он более применим для оценки молодых
предприятий, не успевших заработать достаточно
прибылей для капитализации в дополнительные
активы, но которые, тем не менее; имеют
перспективный продукт и обладают явными
конкурентными преимуществами по сравнению
с существующими и потенциальными конкурентами.
Затратный подход использует:
· метод чистых активов. Метод
применим для случая, когда инвестор намеревается
закрыть предприятие либо существенно
сократить объем его выпуска.
· метод ликвидационной стоимости.
При сравнительном подходе используются:
· метод рынка капитала. Метод
ориентирован на оценку предприятия, как
действующего, которое и дальше предполагает
функционировать.
· метод сделок. Метод применим
для случая, когда инвестор намеревается
закрыть предприятие либо существенно
сократить объем его выпуска.
· метод отраслевых коэффициентов.
Метод ориентирован на оценку предприятия,
как действующего, которое и дальше предполагает
функционировать.
Методы рынка капитала, сделок
и отраслевых коэффициентов пригодны
при условии строгого выбора предприятия-аналога,
которое должна относиться к тому же типу,
что и оцениваемое предприятие.
Возможность, и даже во многих
случаях необходимость (для получения
более достоверного результата), применить
к оценке предприятия в конкретной инвестиционной
ситуации разные методы оценки бизнеса
приводит к весьма простой идее «взвешивания»
оценок, рассчитываемых по разным методам,
и суммирования таких «взвешенных» оценок.
При этом весовые коэффициенты значимости
оценок по разным, в принципе допустимым
в данной ситуации, методам оценки понимаются
как коэффициенты доверия к соответствующему
методу. Эти коэффициенты сугубо экспертных
(определяются оценщиком самостоятельно).
При оценке российских предприятий
особое значение приобретает дата проведения
оценки. Привязка оценки ко времени особенно
важна, когда, с одной стороны, рынок перенасыщен
собственностью, находящейся в предбанкротном
состоянии, и с другой стороны испытывает
недостаток инвестиционных ресурсов.
24. Определения
коэффициента капитализации. Ставка
дисконтирования
Доходный подход – это совокупность
методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на определении ожидаемых
доходов от объекта оценки.
Целесообразность применения
доходного подхода определяется тем, что
суммирование рыночных стоимостей активов
предприятия не позволяет отразить реальную
стоимость предприятия, так как не учитывает
взаимодействие этих активов и экономическое
окружение бизнеса.
Методы доходного подхода к
оценке бизнеса основаны на определении
текущей стоимости будущих доходов. Основные
методы – это метод капитализации дохода;
метод дисконтирования денежных потоков.
Ставка дисконта – ставка дохода,
используемая для перевода сумм будущих
доходов в текущую стоимость.
В практике оценки бизнеса под
ставкой дисконта понимается ожидаемая
ставка дохода по имеющимся альтернативным
вариантам инвестиций с сопоставимым
уровнем риска.
С технической, т. е. математической,
точки зрения ставка дисконта – это процентная
ставка, используемая для пересчета будущих
потоков доходов в единую величину текущей
(сегодняшней) стоимости, являющуюся базой
для определения рыночной стоимости бизнеса.
В экономическом смысле в роли ставки
дисконта выступает требуемая инвесторами
ставка дохода на вложенный капитал в
сопоставимые по уровню риска объекты
инвестирования или это требуемая ставка
дохода по имеющимся альтернативным вариантам
инвестиций с сопоставимым уровнем риска
на дату оценки.
Ставка дисконта или стоимость
привлечения капитала должна рассчитываться
с учетом трех факторов:
1) наличие у многих предприятий
различных источников привлекаемого
капитала, которые требуют разных
уровней компенсации;
2) необходимость учета
для инвесторов стоимости денег
во времени;
3) фактор риска или степень
вероятности получения ожидаемых
в будущем доходов.
В целом ставка дохода на капитал
учитывает все денежные поступления (в
том числе в виде процентов, дивидендов),
а также изменения курсовой стоимости
оцениваемого объекта.
Исходя из этого, ставка дохода
по открытой компании может быть определена
по следующей формуле:
Ri= (цена на конец периода–цена
на начало+все выплаты) цена на начало
периода
Для бездолгового денежного
потока используется ставка дисконта,
определяемая как средневзвешенная стоимость
капитала (WACC); при этом учитывается структура
капитала. Ставка дисконта, рассчитанная
в виде средневзвешенной стоимости капитала
(WACC), позволяет учесть и соответственно
отразить в конечной оценке стоимости
бизнеса фактическую структуру капитала.
Метод капитализации доходов
целесообразно применять в тех случаях,
когда имеется достаточно большой объем
ретроспективной информации, которая
может дать определённое представление
о её будущей деятельности (исходя из предположения
о нормальных темпах роста ) Метод дисконтированных
денежных потоков, как отмечается, применим,
когда ожидается существенное изменение
будущих доходов по сравнению с доходами
от текущих операций. Существенное изменение
означает заметное увеличение или уменьшение
относительно сложившегося темпа роста
компании. определяется путем деления
дохода за определенный период (год) (I)
на норму прибыли (коэффициент капитализации)
(R):V = I / R Основное преимущество этого метода
– простота расчетов. Другое преимущество
состоит в том, что метод прямой капитализации
в конечном счете непосредственно отражает
рыночную конъюнктуру. Это связано с тем,
что при его применении, как правило, берется
достаточно большое количество сделок
с недвижимостью и проводится их анализ
с точки зрения дохода и стоимости. Однако
метод не следует применять, когда отсутствует
информация о рыночных сделках; если объект
еще не построен, а значит, не вышел на
режим стабильных доходов; когда объект
подвергся серьезным разрушениям в результате
стихийного бедствия, т. е. требует серьезной
реконструкции.
Практическое применение метода
капитализации предусматривает следующие
основные этапы4:
1. Анализ финансовой отчетности,
ее нормализация и трансформация
(при необходимости).
2. Выбор величины прибыли,
которая будет капитализирована.
3. Расчет адекватной ставки
капитализации.
4. Определение предварительной
величины стоимости.
5. Проведение поправок
на наличие нефункционирующих
активов (если таковые имеются).
6. Проведение поправок
на контрольный или неконтрольный
характер оцениваемой доли, а
также на недостаток ликвидности
(если они необходимы).
ставка дисконта может рассматриваться
как альтернативная стоимость капитала,
или ставка дохода по другим, сопоставимым
вариантам инвестиций. Это будет та ожидаемая
ставка дохода, которая и побудит инвесторов
вложить свои средства в данный бизнес.
Несколько иначе определяется
коэффициент капитализации. С математической
точки зрения коэффициент капитализации
– это делитель, который применяется для
преобразования величины прибыли или
денежного потока за один период времени
в показатель стоимости.
Под коэффициентом капитализации
также понимают им норму дохода.
Отличие ставки дисконтирования
от ставки капитализации заключается
в том, что ставка дисконтирования включает
в себя темпы роста капитализируемого
дохода.
25. Методы определения физического
износа. Функциональный износ. Экономическое
устаревание. Совокупный износ. В техническом
смысле под термином износ понимают частичную
или полную утрату машинами и оборудованием
своих первоначальных потребительских
свойств и параметров.
Функциональный износ. Признаки
функционального износа – это несоответствие
объемно - планировочного и (или) конструктивного
решения недвижимости, включая различное
оборудование и инженерную оснащенность
недвижимости в соответствии с его текущим
или предполагаемым использованием.
Стоимостным выражением функционального
износа является разница между полной
восстановительной стоимостью оцениваемого
здания и стоимостью затрат необходимых
для приведения оцениваемого здания к
требованиям современных стандартов.
Причины:
1) недостатки требующие
добавление элементов
2) недостатки требующие замены
или модернизации элементов
3) сверх улучшения
Недостатки требующие добавление
элементов – это элементы конструктивные,
инженерные, которые отсутствуют в текущий
момент времени в здании и без которых
это здание эксплуатироваться не может.
Например, приборы учета потребленной
энергетики.
Недостатки требующие замены
– это позиции, которые имеются в здании
и выполняют свое функциональное предназначение,
но по своим техническим характеристикам
не соответствуют современным требованиям
и стандартам. Это окна, радиаторы отопления,
лампы.