Земельный фонд

Собственность на землю в Республике Казахстану как указано в Конституции  Республики Казахстан и Земельном  Кодексе имеет два вида: государственную  и частную.

Государственная собственность – земля в пределах территории Республики Казахстан, признанная его собственностью.

Частная собственность на земельный участок  – право граждан и негосударственных  юридических лиц владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим  им земельными участками на основаниях, условиях и в пределах, установленным  Земельным кодексом (п. 32 ст. 12 ЗК РК).

 

 

 

 

1.2 Основания возникновения права  государственной собственности  на землю и частной собственности  на земельные участки

 

Как отмечали, право государственной собственности  на землю закреплено в Конституции  Республики Казахстан и Земельном  кодексе от 20 июня 2003 года. Это право  является юридическим основанием, осуществления  всех прав собственника, предусмотренных  в ЗК РК.

Право собственности  на земельный участок возникает  путем:

1) предоставления  права собственности;

2) передача  права собственности;

3) переход  права собственности в порядке  универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица).

Предоставление, передача и переход права собственности  должны осуществляться с учетом целевого назначения земельного участка.

Право собственности  на земельный участок возникает  на основе:

1) актов  государственных органов;

2) гражданско-правовых  сделок;

3) иных  оснований, предусмотренных законодательством  Республики Казахстан (ст. 22 ЗК  РК).

Документы на основании которых возникают  у граждан и юридических лиц  соответствующие права на земельный  участок в пункте 33 статьи 12 ЗК РК названы правоустанавливающим документами. К правоустанавливающим документам относятся правовые акты исполнительных органов о предоставлении права  на земельный участок, договоры купли-продажи (мены, дарения и иной сделки об отчуждении земельного участка) и решение судебных органов о признании права  частной собственности на земельный  участок, права землепользования и  иные права на землю. На основании  правоустанавливающих документов, территориальные  органы по управлению земельными ресурсами (предусмотренные в ст. 14 ЗК РК) составляют правоудостоверяющие документы, отражающие идентификационные характеристики земельного участка. К правоудостоверяющим  документам относятся: акт на право  частой собственности на земельный  участок (пункты 33–34 ст. 12 ЗК РК).

Если  права владения, пользования и  распоряжения государственной собственностью регулируются ЗК РК, то рентные отношения  с землей кроме ЗК РК регулируются Кодексом Республики Казахстан «О налогах  и других обязательных платежах в  бюджет» (Налоговым кодексом) от 12 июня 2001 года. Общие правила владения, пользования и распоряжения землей независимо от форм собственности и  землепользования, осуществляются государством, урегулированы ЗК РК и другими  законодательными актами.

Согласно  ст. 27 ЗК РК реализация права государственной  собственности означает: земельные  участки из земель, находящихся в  государственной собственности  могут быть:

1) проданы  или переданы безвозмездно в  частную собственность;

2) предоставлены  в постоянное или временное  землепользование;

3) реализованы  в иных правовых формах в  случаях, предусмотренных Земельным  кодексом, иными законодательными  актами или международными договорами. Перечень земельных участков, подлежащих  продаже или сдаче в аренду, определяется местными исполнительными  органами и утверждается соответствующим  решением местных представительных  органов.

Все это  является распорядительной функцией государства  от имени которого согласно п. 2 ст. 21 ЗК РК государственные органы осуществляют управление в соответствии с их компетенцией, установленной ст. 13–19 ЗК РК и иными  законодательными актами и положением «Об Агентстве Республики Казахстан  по управлению земельными ресурсами» от 23 ноября 1999 года, №1776.

В Земельном  кодексе РК специальной статьи о  порядке предоставления земельного участка на праве собственности  нет, хотя подпункт 1 пункта 1 ст. 22 «Возникновение права собственности на земельный  участок» предусматривает права  собственности. Правильно было бы ее называть «Предоставление земельного участка на праве собственности». Таким образом, в Земельном кодексе  имеется сложная схема предоставления земельного участка в землепользование. Поэтому необходим анализ норм Земельного кодекса о порядке предоставления земельных участков в собственность.

В Земельном  кодексе имеются две статьи, предусматривающие  порядок предоставления земельных  участков. Первая – это статья 32 – «Предоставление права землепользования», вторая – ст. 43 – «Порядок предоставления права на земельный участок», содержание ст. 32 отличается от содержания ст. 43 тем, что она, в основном, рассматривает  порядок предоставления земельного участка на праве землепользования местными исполнительными органами и содержание ст. 43 ЗК РК рассматривает  порядок предоставления земельных  участков на праве частной собственности  и землепользования местными исполнительными  органами, включая процесс подготовки правоустанавливающих и право удостоверяющих документов, предусмотренные вышеназванных  пунктах 33–34 ст. 12 ЗК РК, которые ассоциируются  с пунктами 3–4 ст. 149 и 150 ЗК РК. Название статей 47,48,49, согласно названию главы 5 ЗК РК по содержанию этих статей должны называться соответственно по их расположению – предоставление земельных участков, находящихся в государственной  собственности; предоставление земельных  участков, которые находятся в  государственной собственности  на торгах (конкурсах, аукционах); приобретение прав на земельные участки, которые  находятся в государственной  собственности, при их продаже в  рассрочку как объекты права  собственности, права землепользования и иные права. Таким образом, можно  считать, что первым основанием возникновения  права собственности на земельные  участки являются нормы статьи 43 ЗК РК.

Вторым  основанием возникновения права  собственности на земельные участки  является юридический факт (купля-продажа, обмен земельного участка, дарение  и т.д.), который назван в ЗК РК «Передача права землепользования» (п. 2 ст. 22 ЗК РК) – «гражданско-правовая сделка» (см. подпункт 2 пункта 3 ст. 22 ЗК РК).

Передача  земельного участка в частную  собственность гражданско-правовая сделка с земельным участком. Это  распорядительная функция собственника земельного участка, осуществляемая в  порядке, предусмотренном в земельном  законодательстве.

Собственник вправе совершать в отношении  своего земельного участка без изменения  его назначения любые сделки, не запрещенные законодательными актами Республики Казахстан (п. 2 ст. 25 ЗК РК). Собственник земельного участка  сельскохозяйственного назначения реализует указанные права с  учетом положений настоящего Кодекса. Эту функцию владельца земельного участка называют в п. 1 ст. 21 распорядительной, а в п. 1 ст. 81 – правом отчуждения (купли-продажи, дарения, мены и другого).

Формами распорядительной функции выступают:

1) отказ  от права собственности (земельного  участка) ст. 82 ЗК РК;

2) продажа  частного земельного участка;

3) дарение  земельного участка собственником;

4) наследование  земельного участка в случае  смерти гражданина, которому земельный  участок принадлежит на праве  частной собственности;

5) земельный  участок, находящийся в частной  собственности может быть объектом  обращения взыскания, как имущество  физических и юридических лиц,  которым они отвечают по своим  обязательствам, включая случаи  признания банкротом (ст. 83 ЗК  РК).

Во всех вышеуказанных случаях последствия  передачи земельного участка приводят к прекращению права собственности  и возникновению права на земельный  участок другого лица в порядке, предусмотренном в законодательстве, т.е. на основании юридического факта.

Все указанные  формы распоряжения субъекта права  собственности регулируются нормами  гражданского законодательства. Земельное  законодательство констатирует порядок  передачи указанных прав как переходные нормы из земельного законодательства на нормы гражданского законодательства. В законодательстве могут быть предусмотрены  и другие такие переходные нормы. В указанных случаях собственник  земельного участка сам самостоятельно решает кому, когда, по какой стоимости  будет продавать земельный участок, кому из наследников он оставит земельный  участок, кроме случаев, когда наследник  не может быть лишен права наследования по закону или по закону в соответствии с нормами гражданского законодательства.

Одним из оснований возникновения права  собственности (землепользования) является заявление физических и юридических  лиц о предоставлении земельного участка.

Порядок рассмотрения заявления физических и юридических лиц о предоставлении им земельных участков, предусмотренный  в ЗК РК.

а) Порядок  рассмотрения заявления физических и юридических лиц о предоставлении им земельных участков.

Физические  и юридические лица, заинтересованные в предоставлении им земельных участков в частную собственность, подают заявление в местный исполнительный орган по месту нахождения земельного участка.

Заявление о предоставлении земельного участка  рассматривается в срок до трех месяцев  с момента поступления. Отказ  в предоставлении земельного участка  оформляется решением с вручением  копии в семидневный срок после  принятия решения.

Решение местного исполнительного органа о  предоставлении земельного участка  в соответствии с требованиями, предусмотренными в ст. 43 ЗК РК является основанием выдачи документа, удостоверяющего право  на земельный участок, выдаваемым территориальными органами по управлению земельными ресурсами: при частной собственности на земельный участок – акт права  частной собственности на земельный  участок; при постоянном землепользовании – акт на право постоянного  землепользования; при временном  возмездном землепользовании акт на право временного возмездного землепользования (Долгосрочного, краткосрочного, аренды); при временном безвозмездном  пользовании – акт на право  безвозмездного землепользования.

Правоудостоверяющие документы на земельный участок  Должны содержать идентифицирующие сведения необходимые для целей  ведения земельного и правового  кадастров.

Порядок предоставления земельного участка  на праве частной собственности  регулируется Положение «О порядке  предоставления права частной собственности  для строительства на земельные  участки и права землепользования», утвержденным постановлением Правительства  от 20 июня 1996 года №760.

Землеустроительные  проекты разрабатываются структурными подразделениями Агентства РК по управлению земельными ресурсами, а  заключение комиссии – это документ, составленный представителями депутатов  местного представительного органа, территориальных органов по управлению земельными ресурсами, архитектуры  и градостроительства и органов  местного самоуправления.

В Положении  №760 предусмотрена особенность предоставления земельных участков для:

1) строительства  объектов;

2) ведения  крестьянского (фермерского) хозяйства;

3) ведения  личного подсобного хозяйства;

4) строительства  и обслуживания жилого дома (индивидуальное  жилищное строительство);

5) садоводства  и дачного строительства.

6) Предоставление  земельных участков репатриантам (оралманам) является новым видом  землепользования, предусмотренным  Земельным кодексом Республики  Казахстан.

Предоставление  земельных участков для ведения  товарного сельскохозяйственного  производства производится репатриантам (оралманам), на праве временного землепользования осуществляется из земель сельскохозяйственного  назначения, специального фонда, иммиграционного  фонда и земель запаса.

После приобретения гражданства Республики Казахстан  предоставленные земельные участки  переходят в их частную собственность  в порядке и на условиях, установленных  Земельным кодексом РК.

Предоставление  права на земельный участок из земель находящихся в государственной  собственности, производится в следующей  последовательности:

1) возбуждение  ходатайства о предоставлении  соответствующего права на земельный  участок;

2) определение  возможности удовлетворения заявленного  ходатайства (предварительный выбор  земельного участка);

4) разработка  и утверждение земельного проекта;

5) принятие  решения местным исполнительным  органом о предоставлении права  на земельный участок;

6) установление  границ земельного участка на  местности;

7) изготовление  и выдача документа, удостоверяющего  право на земельный участок;

8) государственная  регистрация права на земельный  участок.

Предоставление  земельных участков в собственность  или землепользование осуществляется местным исполнительным органом  в пределах, установленных Земельным  кодексом РК (ст. 16–19).

Решение о предоставлении земельного участка  или отказ в предоставлении земельного участка, принимается на основании  заключения комиссии, создаваемой местными исполнительными органами из числа  депутатов местного представительного  органа, представителей территориальных  органов по управлению земельными ресурсами, архитектуры, градостроительства и  органов местного самоуправления (при  их наличии). По усмотрению местного исполнительного  органа в состав комиссии может быть включены и другие лица.