Затратный подход к оценке земельного участка

Условия продажи: корректировка на этот элемент отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, при которых они принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка. Данные по условиям продаж довольно трудно получить. Другая трудность – это определение величины поправок на те или иные отличия в условиях продаж. Правилом, по-видимому, должно быть: если эксперт-оценщик выявил различие в условиях сопоставимой сделки и определил величину поправки, он должен эту поправку учесть. Если же величину поправки определить трудно, то необходимо отказаться от сравнения по данной сделке.

Время продажи: для того, чтобы производить поправки цен по сопоставимым сделкам, необходимо знать тенденции цен на земельном рынке, т. е. как происходит изменение цен на землю с течением времени. В российских условиях имеют место ежегодная тенденция повышения цен на земельные участки, значительные сезонные колебания цен на них: весной цены возрастают, зимой падают. По Подмосковью, например, сезонные колебания в некоторых районах достигают 15-20%.

Эксперт-оценщик  должен провести глубокий анализ соотношения  спроса и предложения на земельном  рынке и выявить тенденции  в ценах продавцов и покупателей. Иногда бывает, что принятие какого-либо законопроекта или правительственного постановления оказывает значительное влияние на их поведение на земельном рынке.

Местоположение: если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оцениваемый, корректировки, как правило, не вносятся. Если сопоставимый участок находится в другом районе, то следует провести анализ возможных различий между этими районами. Например, при жилой застройке учитываются такие факторы, как транспортная доступность, инженерное обеспечение, экология, престижность. Важный элемент сравнения сопоставимых продаж – физические характеристики объекта недвижимости. Ими могут быть параметры почв, размеры участка, форма (прямоугольный или многоугольный), наличие дренажа, угол наклона участка и пр.

На цену участка определенное влияние оказывает степень активности земельного рынка, связанная с доходом, получаемым от объекта. Например, степень активности земельного рынка в 30-километровой зоне Подмосковья выше, чем в более удаленных от Москвы зонах. В связи с этим эксперту-оценщику необходимо делать поправку на этот элемент сравнения продаж.

Единицы сравнения используются, если:

а) земельные  участки, приносящие доход, различаются  по площади и по размеру имеющихся  улучшений;

б) необходима предварительная  информация для покупателей.

2. Метод соотнесения (метод переноса) оценки земельного участка состоит в разделении общей цены продажи сопоставимого комплекса, включающего объект недвижимости и земельный участок, на две составляющие – цену здания и цену земельного участка. Причем эксперт-оценщик оценивает сначала стоимость здания и других сооружений, находящихся на этом участке, а затем из общей цены имущественного комплекса вычитает стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка. Метод применяется в том случае, когда на рынке нет сопоставимых продаж земельного участка. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и возведённых на ней зданий и сооружений, поэтому стоимость земельного участка можно оценить путём распределения общей цены продажи имущественного комплекса между двумя составляющими: землёй и зданиями.

3. Метод капитализации земельной ренты. Определение стоимости земельного участка с помощью метода капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Метод предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Расчёты стоимости  земли методом капитализации земельной ренты основаны на использовании следующей формулы:

.

4. Метод «остаток для земли». Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счёт привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдаётся приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается земельному участку.

Условия применения метода остатка дохода для земли:

- имеющиеся объекты соответствуют варианту наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

- стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;

- известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями).

Этапы расчёта:

1. Определяют стоимость улучшений.

2. На основе ставок арендной платы и операционных расходов определяют чистый операционный доход (ЧОД) всей собственности.

3. Определяют ЧОД, приходящийся на здание.

4. Определяют ЧОД, приходящийся на землю.

5. Определяют стоимость земли путём капитализации чистого операционного дохода, относящегося к земле.

5. Метод развития (освоения) земельного участка. Метод развития (освоения) земельного участка используется, когда необходимо определить стоимость большого участка, который необходимо разбить на отдельные индивидуальные участки. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.

Метод развития участка предполагает реализацию следующих этапов оценки:

1. Определение размеров и числа индивидуальных участков.
2. Расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сопоставимых продаж (определяется величина выручки от продажи).
3. Расчет издержек освоения участков и их продаж, составление графика освоения и предполагаемого периода продаж.
4. Определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж индивидуальных участков.
5. Определение ставки дисконтирования.
6. Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

При определении  размеров индивидуальных участков необходимо учитывать физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. Пример оценки объекта недвижимости затратным подходом

 

 

Последовательность расчетов в рассматриваемом примере соответствует  алгоритму затратного подхода, представленному  в п.1.3.

На первом этапе оценщик рассчитывает стоимости замещения или восстановления улучшений с учетом оцененной предполагаемой предпринимательской прибыли. Полученный результат корректируется на величину совокупного обесценения. Следующим этапом рассчитывается рыночная стоимость земельного участка, для чего может быть применен один из рассмотренных выше методов. Суммирование стоимости земельного участка и улучшений с учетом всех видов износа дает рыночную стоимость объекта недвижимости.

Пример: Определить рыночную стоимость объекта недвижимости затратным подходом, используя следующую информацию.

1. Описание  объекта: складской комплекс, состоящий из земельного участка размером 50×50 м² в собственности и здания площадью 12×24 м², высотой 7 м, оценивается для свободной продажи на рынке.

А. Здание:

1- хронологический возраст  Т_хр=10 лет;

2- короткоживущие элементы (35% стоимости здания)

• условия эксплуатации хорошие Т_эф=5 лет,
• нормативный срок эксплуатации Т_норм=20 лет;

3- долгоживущие элементы (65% стоимости здания)

• качество строительства низкое Т_эф=5 лет,
• нормативный срок эксплуатации Т_норм=100 лет;

4- эксплуатация здания  возможна только при выполнении  следующих работ:

• замена ворот 4000 дол.,
• ремонт осветительной системы 1500 дол.;

5- экономически целесообразно  провести следующие работы:

• устройство системы охранной и противопожарной сигнализации 12 000 дол.,
• перепланировка помещений с частичной разборкой перегородок 2 500 дол.;

6- затраты на строительство  подобного здания составят из  расчета на 1м³ строительного объема  40 дол./м² ;

7- типичная для этого сегмента рынка прибыль застройщика=20%;

8- коэффициент капитализации  для здания  R_B=30%;

9- среднерыночная арендная  ставка для складских помещений  подобного уровня в месяц   2 дол./м².

Анализ рынка складских  помещений позволяет сделать  заключение, что в среднем в течение года только 50% предлагаемой площади сдается в аренду.

Б. Земельный участок:

1- площадь S=2500 м²,

2- рыночная ставка  аренды земельного участка в  год – 4 дол./м²,

3- коэффициент капитализации для земли R_L=25%.

2. Расчет:

1. Стоимость нового строительства:

V_стр=40×(12×24×7)=80 640 дол.

Предпринимательская прибыль=0,2×80640=16 128 дол.

Таким образом, восстановительная  стоимость (с учетом предпринимательской  прибыли) равна 96 768 дол.

2. Физический износ:

а) устранимый износ (замена ворот, ремонт освещения)=5 500 дол.

    предпринимательская  прибыль=5500×0,2=1 100 дол.

    Итого: 6 600 дол.

б) неустранимый износ:

- короткоживущих элементов:

   восстановительная  стоимость (35%)=0,35×96768=33 868 дол.

   процент износа= Т_эф/ Т_норм×100%=5/20×100%=25%

   сумма износа=33868×0,25=8 467 дол.

- долговременных элементов:

   восстановительная  стоимость (65%)=0,65×96768=62 899 дол.

   процент износа= Т_эф/ Т_норм×100%=15/100×100%=15%

   сумма износа=62899×0,15=9 435 дол

Итого неустранимый физический износ (НФИ)=8467+9435=17 902 дол.

Общий физический износ=6600+17902=24 502 дол.

3. Функциональное устаревание:

а) устранимое устаревание:

- установка сигнализации=12 000 дол.

- разборка перегородок=2500 дол.

   Сумма=14 500 дол.

   предпринимательская прибыль=0,2×14500=2 900 дол.

  Итого: 17 400 дол.

б) неустранимое устаревание:

- избыточная высота  помещений=40×(2×24×12)=23 040 дол.

   с предпринимательской  прибылью=27 648 дол.

- с учетом износа  для долговременных элементов  (100% - 15%=85%)

   0,85×27648=23 501 дол.

Общее функциональное устаревание=17400+23501=40 901 дол.

4. Внешнее устаревание:

- недополучение арендной  платы:

=11 520 дол.

5. Совокупное обесценение=24502+40901+11520=76 923 дол.

6. Стоимость здания: V_B=96768 – 76923=19 845 дол.

7. Стоимость земельного  участка:

- годовая арендная  плата за весь участок: I_L=4×(50×50)=10 000 дол.

- капитализация дохода  от аренды при R_L=25%

V_L=I_L/ R_L=10000/0,25=40 000 руб.

8. Стоимость объекта: V_O= V_B+ V_L=19845+40000=59 845 дол.

9. Ставка капитализации для всего объекта:

- часть стоимости земли  в стоимости объекта=40000/59845=0,67

R_O =R_L×К_З + R_B×(1 – К_З)=25×0,67+30×(1 – 0,67)=26,7%

10. Ежегодный доход от аренды объекта:

I_O=V_O×R_O=59845×0,267=15 979 дол.

- ежемесячный доход  от объекта=15979/12 мес.=1 332 дол.

- ежемесячный доход  от 1 м² площади=1332/(12×24)=4,63 дол./мес./м²

Таким образом, стоимость  оцениваемого объекта недвижимости по затратному подходу составляет 59 845 дол.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. Другое дело, что можно лишиться собственного недвижимого имущества против своего желания. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею.