Затратный подход к оценке земельного участка

Министерство сельского  хозяйства и продовольствия Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

«Ижевская государственная сельскохозяйственная академия»

 

 

Кафедра «Экономики АПК»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине: «Особенности оценки стоимости земли»

на тему: «Затратный подход к оценке земельного участка»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила

студентка 543гр.                                                                           К.Н.Овсянникова

 

Руководитель

к.э.н., доцент                                                                                          Е.А.Конина            

 

 

 

 

 

 

 

Ижевск, 2013

СОДЕРЖАНИЕ

Введение…………………………………………………………………………...3

1. Общая характеристика затратного подхода………………………………….5

1.1 Сущность затратного подхода……………………………………………….5

1.2 Сфера применения и ограничения затратного подхода……………………6

1.3 Этапы оценки недвижимости затратным подходом……….…………….....7

2. Оценка стоимости восстановления (замещения) улучшений…………….....9

3. Методы определения износа недвижимости………………………………..12

4. Методы оценки рыночной стоимости земельного участка………………...16

5. Пример оценки объекта недвижимости затратным подходом……………..22

Заключение………………………………………………………………….........26

Список литературы…………………………………............................................27

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

На сегодняшний  день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к. недвижимое имущество  играет особую роль в экономической  и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость – важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства, и в целом на долю недвижимого имущества приходиться более 50 % мирового богатства.

Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение, как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге – для развития экономики.

В настоящее  время, когда появилась нормативная  база купли и продажи объектов недвижимости, все чаще возникает  необходимость определения стоимости  предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.

В настоящий  момент применение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельности предприятия становится осознанной необходимостью.

Оценка недвижимости используется при принятии таких  стратегически важных для предприятия  задач, как формирование имущественного комплекса предприятия; управление капитализацией компании; формирование кредитной истории предприятия; формирование новых продуктовых направлений.

Кроме того, механизмы  оценки недвижимости активно используются в текущей деятельности предприятия: для организации коммерческого использования имущественного комплекса предприятия; работы по кредитным программам; формирования оптимальной налоговой политики предприятия; организации системы бухгалтерского, налогового и управленческого учета.

Цель работы – проанализировать структуру затратного метода, рассмотреть механизм оценки недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Общая характеристика затратного подхода

1.1 Сущность затратного подхода

В пункте 15 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия  оценки, подходы и требования к  проведению оценки» затратный подход характеризуется как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

При оценке земли затратный  подход используется для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий, строений, сооружений), для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости.

При применении затратного подхода стоимость объекта  недвижимости определяется суммированием рыночной стоимости земельного участка и полных затрат застройщика на его благоустройство и строительство на нем улучшений объекта недвижимости на дату оценки. При этом учитывается предпринимательская прибыль инвестора и вычитается накопленный за время эксплуатации совокупный износ улучшений.

В основу затратного подхода положен принцип замещения, согласно которому стоимость объекта недвижимости не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой объект недвижимости эквивалентной полезности. Кроме того, в затратном подходе используются принципы спроса и предложения, ожидания, зависимости от внешней среды, а также принцип изменения.

В Российской Федерации  затратный подход использовался  при переоценке основных фондов по состоянию на 1 января 1992-2000 г.г. (прямой пересчет), но без оценки реального совокупного износа средствами оценки. В современных условиях применение затратного подхода является по-прежнему определяющим, т.к. часто для применения других подходов требуется обширная рыночная информация.

1.2 Сфера применения и ограничения затратного подхода

 

Применение  затратного подхода необходимо в  следующих случаях:

1) для определения  стоимости нового строительства;

2) для оценки  объектов, не завершенных строительством;

3) в инвестиционных  проектах – для проведения технико-экономического анализа затрат на реконструкцию существующего объекта или строиельства нового;

4) для определения наиболее эффективного использования свободного участка земли;

5) при оценке земельного участка методами соотнесения, извлечения и физического остатка;

6) для оценки  недвижимости в условиях пассивного  рынка;

7) для оценки  объектов недвижимости уникального  назначения, по которым нет аналогичных  продаж;

8) в оценке  объектов специального назначения (интернаты, больницы и т.д.);

9) при оценке  объекта доходным подходом, если  требуется определение стоимости  реконструкции или различных  видов ремонта здания;

10) при формировании  уставного капитала;

11) для получения  «стартовой» цены на аукционах;

12) в оценке  для целей налогообложения;

13) в оценке  для целей страхования;

14) в целях  получения кредита в банке (залоговая стоимость);

15) в оценке  последствий стихийных бедствий  и иного вида ущербов;

16) для проведения  согласования результатов оценки, полученных применением наряду с затратным подходом и других подходов, для выведения итогового значения стоимости.

Затратный подход не рекомендуется применять в случаях, когда нельзя сделать самостоятельную оценку земельного участка или достоверно определить все виды износов и устареваний. Он ограничен в использовании при оценке объектов недвижимости:

- приносящих  доход (не учитывает доходный  потенциал);

- с чрезмерным износом (дает значительную погрешность);

- имеющих историческую  ценность (здания – памятники);

- при отсутствии  в составе объекта недвижимости  земельного участка

Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата оценки рыночной стоимости, если промежуточные расчеты не подкрепляются  рыночными данными, однако при оценке новых объектов затратный подход является весьма надежным.

Затратный подход дает результат стоимости объекта  недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить  недвижимость, сданную в аренду или  на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки [6].

 

 

 

1.3 Этапы оценки недвижимости затратным подходом

 

После обследования района, участков и строений, а также  сбора необходимой информации и  анализа представленной заказчиком документации оценщик выполняет последовательность следующих процедур оценки рыночной стоимости затратным подходом:

1. Оценка рыночной стоимости земельного участка как незастроенного с учетом варианта его наиболее эффективного использования.

2. Оценка прямых  и косвенных затрат на строительство здания на дату оценки.

3. Оценка величины  предпринимательской прибыли, соответствующей  требованиям рынка.

4. Расчет восстановительной  стоимости (стоимости замещения)  улучшений как суммы прямых  и косвенных затрат и предпринимательской прибыли.

5. Оценка общего  накопленного износа здания как  суммы оцененного физического  износа, функционального и внешнего  устареваний.

6. Расчет рыночной  стоимости здания (улучшений) как  разницы между восстановительной  стоимостью и рассчитанной величиной общего накопленного износа.

7. Расчет рыночной  стоимости объекта недвижимости  как суммы рыночной стоимости  земельного участка и рыночной  стоимости строений улучшений.

8. Корректировка  рыночной стоимости объекта недвижимости [6].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Оценка стоимости восстановления (замещения) улучшений

Стоимость недвижимости в соответствии с затратным подходом равна стоимости восстановления или замещения улучшений минус  их совокупный износ плюс стоимость  земельного участка (как свободного):

V_он=V_{восст/зам} – И+С_зу.

Прежде всего  необходимо решить, применение какого вида стоимости более обоснованно.

Стоимость восстановления – сумма затрат в текущих ценах  на дату оценки на строительство точной копии оцениваемого здания как нового с учетом всех его недостатков и избыточных элементов, с использованием тех же строительных материалов, стандартов, дизайна и т.д.

При определенных условиях альтернативой восстановительной  стоимости может являться стоимость  замещения.

Стоимость замещения  – это сумма затрат в текущих ценах на дату оценки на строительство нового здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенных из современных материалов и конструкций и в соответствии с современными стандартами и пр.[6].

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание нового объекта – функционального аналога для оцениваемого.

Полная восстановительная  стоимость зданий включает прямые и  косвенные строительные затраты, а также предпринимательский доход.

Прямые затраты — затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:

-стоимость строительных  материалов, изделий и оборудования;

-стоимость эксплуатации  строительных машин и механизмов;

-основную заработную  плату строительных рабочих; 

-стоимость временных  зданий, сооружений и инженерных  сетей; 

-прибыль и  накладные расходы подрядчика.

Косвенные затраты — расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

-затраты на  подготовку территории строительства; 

-затраты на  проектные и изыскательские работы;

-прочие затраты  и работы;

-содержание  дирекции (технический надзор) строящегося  предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;