Сервитут

По общему правилу  частный сервитут устанавливается  по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество³⁷. Таким образом, основаниями возникновения сервитута является соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего земельного участка, а также решение суда.

Соглашение об установлении сервитута следует отнести к  числу вещных договоров, имеющих  определенные отличия от договоров  обязательственных. Следовательно, в  результате заключения договора об установлении сервитута объектом данного вещного договора является сама вещь, но не действия обязанного лица, которые являются предметом договоров обязательственных. Особенность соглашения об установлении сервитута также заключается в том, что его участниками является конкретно определенный законодательством круг лиц, а именно собственники соседних земельных участков. В данном соглашении указываются: индивидуализирующие признаки земельного участка, который обременяется сервитутом (площадь, кадастровый номер и т.д.); права сервитутария по использованию им соседнего земельного участка (право прохода, проезда через соседний земельный участок и т.д.), которые не могут быть обеспечены без установления земельного сервитута (п. 1 ст. 274 ГК РФ); плата за пользование земельным участком, если иное не установлено законом или договором (п. 5 ст. 274 ГК РФ, п. 6. ст. 23 ЗК РФ); начало и продолжительность действия сервитута (п. 4 ст. 23 ЗК РФ) и т.д. Данное соглашение оформляется в письменной форме, в связи с необходимостью его государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

Следующим основанием приобретения сервитута является решение суда. Данное основание может иметь  место только в случае, если лицо, требующее установления сервитута и собственник соседнего земельного участка не могут прийти к соглашению об установлении или условиях данного сервитута. В этом случае спор подлежит разрешению судом по иску лица, который требует установления сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ). Так, ЗАО "Аэрошер-Экспресс" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ФГУП "Государственный научно-исследовательский институт гражданской авиации" об установлении права ограниченного пользования земельным участком для обеспечения беспрепятственного круглосуточного прохода и проезда сотрудников и клиентов, а также автомашин к зданию истца, расположенному на соседнем земельном участке. В обоснование исковых требований указывалось на недостижение между сторонами соглашения об установлении сервитута и на отсутствие иной возможности для прохода и проезда к зданию истца, расположенному на арендованном земельном участке. До принятия решения истец уточнил исковые требования, в результате чего просил установить сервитут в отношении дорог, расположенных на земельном участке. Установив, что эксплуатация арендованного истцом земельного участка и принадлежащего ему на праве собственности здания возможна только через подъездную дорогу, проходящую по земельному участку, являющемуся собственностью г. Москвы и закрепленному за ФГУП "Государственный научно-исследовательский институт гражданской авиации" на праве постоянного (бессрочного) пользования, суд пришел к выводу о правомерности заявленных требований³⁸.

Пункт 3 ст. 23 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований для установления публичных сервитутов. Отсутствие иных оснований установления публичного сервитута ограничивает органы местного самоуправления и государственной власти в установлении публичных сервитутов по иным основаниям. Это порой препятствует надлежащему регулированию земельных отношений. Публичные сервитуты могут устанавливаться для: прохода или проезда через земельный участок; использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; проведения дренажных работ на земельном участке; забора воды и водопоя; прогона скота через земельный участок; сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда; использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке; временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; свободного доступа к прибрежной полосе.

В настоящее время  сервитуты устанавливаются в  тех случаях, когда на земельных участках, обремененных правами других лиц, находятся различные инженерные коммуникации: трубопроводы, линии связи, линии электропередачи. Для их обслуживания организация, занимающаяся их эксплуатацией, должна иметь возможность свободного прохода и проезда по земельным участкам без каких-либо препятствий. В соответствии с нормами ГК РФ собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута), который может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута³⁹.

Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний (ст. 23 ЗК РФ). На практике дело обстоит иначе. Нередко публичные сервитуты устанавливаются без проведения общественных слушаний, а также без определения сроков временного сервитута⁴⁰. Так, по иску Муниципального унитарного предприятия "Тракторозаводский рынок" о признании недействующим Постановления Администрации г. Волгограда от 18 сентября 2002 г. № 1124 в п. 2 оспоренного ненормативного акта установлено, что публичный сервитут подлежит государственной регистрации "Волгоградским областным регистрационным управлением", что соответствует п. 9 ст. 23 ЗК. Однако прямое указание федерального закона ответчиком не было выполнено, в деле документы о регистрации сервитута отсутствуют. Пунктом 2 ст. 23 ЗК определено, что публичный сервитут устанавливается с учетом результатов общественных слушаний. Данное установленное законом требование также не выполнено ответчиком. Более того, отсутствие порядка проведения таких слушаний не освобождает орган, устанавливающий публичный сервитут, от получения каким-либо образом мнения общественности по данному вопросу. В материалах дела не имеется документов, подтверждающих утверждение ответчика о вынесении им постановления в интересах местного населения (потребителей), а также предпринимателей, осуществляющих торговую деятельность на территории истца. При таких обстоятельствах у арбитражного суда не имелось правовых оснований для отказа в иске МУП "Тракторозаводский рынок", поскольку вынесено оспоренное Постановление с нарушением вышеуказанных требований закона, в связи с чем судебный акт подлежит отмене⁴¹.

В соответствии с п. 2 ст. 41 ЗК РФ права лиц, использующих земельный  участок на основании частного сервитута, определяются договором, права лиц, использующих земельный участок  на основании публичного сервитута, определяются законом или иным нормативным правовым актом, которыми установлен публичный сервитут. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Собственник земельного участка, обремененного частным  сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к  существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

Согласно ст. 275 ГК РФ сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, обремененный этим сервитутом, к другому лицу. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, не может быть отчужден в иной форме, передан в залог, а также не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Следует подчеркнуть, что  сервитуты подлежат государственной  регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно ст. 1 указанного Закона сервитуты рассматриваются как ограничения (обременения) прав собственника или иного правообладателя. В Постановлении по делу ФАС Московского округа обратил внимание еще на одну важную деталь: сервитут как вещное право на недвижимость, подлежащее обязательной государственной регистрации, не может быть установлен на земельный участок, границы которого не описывались и не удостоверялись в установленном законом порядке⁴².

Независимо от того, возник сервитут из договора или из судебного акта, предметом государственной регистрации является сам сервитут как вновь возникшее вещное право, обременяющее право собственности на недвижимость, а не основание возникновения сервитута и не переход права собственности⁴³.

3.2 Прекращение сервитута

Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, по общему правилу не может по своему усмотрению требовать его прекращения. Согласно п. 1 ст. 48 ЗК РФ прекращение частного сервитута возможно по основаниям, установленным гражданским законодательством. Статьей 276 ГК РФ предусмотрено, что собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать прекращения сервитута: ввиду отпадения оснований, по которым он установлен (например, для проезда к зданию проложена другая дорога); если земельный участок, обремененный сервитутом, не может вследствие этого обременения использоваться его собственником в соответствии с назначением участка. Когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута. Однако «при отказе от сервитута происходит освобождение земельного участка от дополнительного обременения, а владелец земельного участка остается неизменным»⁴⁴.

Если требования собственника земельного участка о прекращении  сервитута не удовлетворены, собственник участка вправе обратиться с соответствующим иском в суд. Как мы видим, земельный сервитут может быть прекращен как в добровольном, так и в принудительном порядке. В первом случае сервитут прекращается на основании взаимного соглашения собственника земельного участка, по требованию которого был установлен сервитут и собственника обремененного сервитутом земельного участка. В случае, если стороны не достигли такого соглашения сервитут может быть прекращен в принудительном порядке по решению суда. Также в добровольном порядке сервитут может быть прекращен в случае приобретения собственником господствующего земельного участка права собственности на участок, обремененный сервитутом. В данном случае будет иметь место слияние в одном лице собственника господствующего и служащего земельных участков.

Наряду со специальными основаниями прекращения земельного сервитута в добровольном и принудительном порядке также можно выделить иные основания прекращения данного права, по которым прекращается любое вещное право на земельный участок. К иным основаниям прекращения земельного сервитута можно отнести гибель или уничтожение земельного участка. Аналогичное основание установлено для прекращения права собственности на имущество, которым может являться и земельный участок (п. 1 ст. 235 ГК РФ).

Смерть сервитуария  в числе оснований прекращения  сервитута не указана. Этот вопрос носит спорный характер. С учетом комплексного толкования действующего законодательства можно сделать вывод о том, что сервитут, как вещное право (ограниченное право пользования чужим земельным участком), подлежит включению в состав наследства, оставшегося после смерти сервитуария. Возможность перехода по наследству предиального сервитута признается многими цивилистами⁴⁵. а наш взгляд, возможность перехода сервитута по наследству требует своей легализации путем внесения соответствующих изменений в ст. 1181 ГК РФ.

Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута (п. 2 ст. 48 ЗК РФ). В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.

Согласно п. 1 ст. 275 ГК РФ сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. Собственник недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка, а при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости⁴⁶.

Подводя итог, отметим, что нормы гражданского законодательства позволяют выделить три группы оснований прекращения земельного сервитута: 1) основания прекращение данного права в добровольном порядке; 2) основания прекращение указанного права в принудительном порядке; 3) иные основания, предусмотренные федеральными законами.

3.3 Защита прав  при установлении сервитута

Рассмотрим способы  защиты сервитутного права. В силу п. 3 ст. 274 ГК сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. А в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Даже из нормативного определения этого положения ясно, что речь может идти о двух различных ситуациях: 1) когда собственник соседнего участка отказывает в установлении сервитута (не признает право на сервитут) и 2) когда спор идет о содержании соглашения о сервитуте, т.е. во втором случае нет спора относительно права на сервитут.

Эти две ситуации, на наш  взгляд, следует различать как в материально-правовом, так и в процессуальном плане, поскольку они требуют использования различных правовых средств защиты. В случае если заинтересованное лицо потребовало от собственника соседнего участка установления сервитута, но последовал отказ, то речь может идти исключительно об иске о признании права (ст. 12 ГК РФ). Удовлетворение такого иска вносит ясность, определенность в правовое положение участников спора, а также разрешает конкретные проблемы режима пользования. Мы разделяем мнение тех правоведов, которые полагают, что именно этот иск сегодня основателен, опирается на действующий закон⁴⁷. Соответствуют закону и предпосылки предъявления такого иска: наличие субъективного права (интереса), пренебрежение данным правом или его игнорирование иными лицами, неопределенность принадлежности данного права управомоченному лицу, дающая основания в сомнениях его наличия⁴⁸.