Сервитут

            5. Наконец, очень большое значение имело деление сервитутов по субъекту права на личные и предиальные (от слова praedium – имение). Личный сервитут принадлежал определённому лицу персонально. Предиальный сервитут принадлежит лицу как собственнику земельного участка. Римское право знало свыше сорока видов предиальных и личных сервитутов. Дать их исчерпывающий перечень невозможно, так как частные лица могли учреждать разнообразные сервитуты в зависимости от целей конкретного частного хозяйства.

             В отличие от римских источников и русского дореволюционного права, в современном российском законодательстве отсутствует какая-либо систематизация сервитутов, хотя их можно насчитать более 30 видов. Это тем более важно, что перечень сервитутов не является исчерпывающим и сторонам надо хотя бы примерно представлять содержание устанавливаемого ими сервитута²⁸. Таким образом, действующее российское законодательство (как и наука гражданского права) не выделяет указанную особенность, а также не содержит исчерпывающего перечня сервитутов и их классификации.

            Анализируя современную научную  литературу, по нашему мнению, сервитуты можно классифицировать на личные и предиальные, частные и публичные, земельные, водные и лесные, градостроительные и сельские, положительные и отрицательные, срочные и бессрочные (постоянные), возмездные и безвозмездные, договорные сервитуты и сервитуты, установленные в силу закона, судебного решения, постановлений органов государственной власти, местного самоуправления.

            Следует заметить, что по российскому законодательству предметом сервитутов могут быть земельные участки, водные пути для паромов, лодок и других маломерных плавательных средств, здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо для полноценного осуществления своих прав собственником другой недвижимости. Во всех случаях закон называет предметом сервитута только недвижимое имущество. Так называемые личные сервитуты, т.е. ориентированные на конкретную личность, а не на имущество в законе не упоминаются.²⁹ Однако, личный сервитут «связан с личностью, а не с недвижимостью в лице её всякого собственника, кто бы им ни был. Личный сервитут есть именно вещное право, так как право пользования лица непосредственно направлено на имущество, в чьих бы руках оно ни находилось».³⁰ Все же остальные (не личные) сервитуты называются вещными, реальными (или предиальными), предусматривающими ограниченное пользование чужим земельным участком или другой недвижимостью.

            Нормы о сервитутах содержатся в земельном, градостроительном, лесном, водном и ином законодательстве. В указанных отраслях законодательства применяют понятия публичного и частного сервитута.³¹ Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством в интересах конкретных граждан или юридических лиц на основе гражданско-правового договора, а в случае спора – на основе судебного решения. Примером частного сервитута служит право соседей пользоваться колодцем, расположенным на чьей-то территории. Также в интересах отдельного лица может быть разрешено прохождение линий электропередачи или связи, трубопроводов и т.п. по соседним земельным участкам (не из соображений экономической выгоды, а потому что нельзя по-другому, например, провести коммуникации). Сервитут признают публичным, когда круг его правообладателей не определён. Он устанавливается законом или иным нормативно-правовым актом РФ, субъекта Федерации или органа местного самоуправления. Публичные сервитуты устанавливаются, например, для: прогона скота через земельный участок; ремонта коммунальных, инженерных или электрических сетей и объектов транспортной инфраструктуры; предоставления прохода к прибрежной полосе и ряду других случаев, предусмотренных законом.³²

Заслуживает внимания позиция Г.В. Чубукова, высказанная им относительно правовой природы публичного сервитута в российском праве. По его мнению, нельзя исключать то обстоятельство, что данный сервитут надо рассматривать не в плане ограничения права собственности на объект земельной недвижимости, а в плане расширения права собственности народов, проживающих на данной территории, на землю и иные природные объекты и ресурсы. Граждане, проживающие на данной территории, и их будущие поколения в силу естественно-исторического права (по праву рождения) являются подлинными собственниками земли и других природных объектов в местах своего проживания, поскольку природные объекты не созданы человеком, а даны всем людям как естественная основа их жизни и деятельности, что юридически подтверждено Конституцией РФ (п. 1 ст. 9)³³

Сервитут может быть срочным или постоянным. Реализация срочного сервитута ограничена определенным периодом времени или иным обстоятельством, в связи с чем, они являются непостоянными и устанавливается в случаях, когда необходимость использования соседнего земельного участка носит временный характер. Например, право проезда может быть предоставлено до окончания строительства дороги, проходящей непосредственно к участку, в пользу  которого установлен сервитут. Сервитута являются постоянными,  так как юридически могут осуществляться обладателем сервитута в любой момент, вне зависимости от периода времени или иного обстоятельства.

2.2. Предиальные сервитуты

       Как уже отмечалось выше, назначение предиального (реального) сервитута - восполнить недостающие конкретному земельному участку блага или свойства и удобства. С этой точки зрения римские юристы, ставя предиальные сервитуты в параллель с плодородием участка, его размерами и другими категориями, выражали ту мысль, что предиальный сервитут не обслуживает данное лицо, которому принадлежит земельный участок, а поднимает вопрос полезности этого участка вообще. Отсюда вытекало требование, чтобы сервитут состоял в пользовании постоянным свойством служащего земельного участка, обеспечивающим длительное удовлетворение потребности.

       По общему правилу господствующий и служащий земельные участки должны быть соседними, однако, позднее для установления сервитута иногда признавалось достаточным, чтобы было фактически возможно и необходимо пользование одним участком в интересах другого независимо от их взаимного расположения.

            Среди предиальных сервитутов различались сельские, устанавливаемые в пользу полевых и незастроенных участков, и городские, устанавливаемые в пользу застроенных (городского типа) участков.

            Происхождение сельских сервитутов таково. В Риме очень давно устанавливались частная поземельная собственность, причем на сравнительно небольшие участки. Римские поля выглядели мозаично, чересполосно. Сплошные земельные массивы являлись собственностью отдельных магнатов, да и то лишь в более позднее время. При этом следует учесть, что землемерное искусство по началу не было на должной высоте. Поэтому в сельских условиях часто возникало такое положение, при котором владелец земельного участка мог подступиться к своему участку не иначе, чем через участок соседа. Отсюда и возник институт пользования чужой вещью (соседним участком) в определенном отношении. Из числа сельских сервитутов известны дорожные (iter - право проходить и проезжать через соседний участок, via - право перевозить тяжести, actus - право прогонять скот, navigandi – право переплывать чужое озеро с целью сообщения с определённым земельным участком); сервитуты водные (aquaeductus - право провести воду с соседнего участка; aquaehaustus - право черпать воду на соседнем участке, соединённое с правом прохода к источнику; право отводить воду со своей земли на землю соседа; право спускать дождевую воду со своей земли через имение, находящееся ниже, если соседние участки находятся на склоне; право на то, что сосед не может добывать воды на своей земле, если это приводит к уменьшению её запасов на господствующем участке – это был единственный отрицательный сервитут из числа сельских); пастбищные (право пасти скот на соседнем участке); право рубить лес на соседнем участке для удовлетворения потребностей другого; право складывать плоды, собранные на своей земле и т д.

            Гораздо большее распространение получили городские сервитуты. Их возникновение относится в основном к классическому периоду в истории римского права, когда с ростом городов Рима меняется сам характер градостроительства. Одноэтажные дома, изолированные друг от друга окружающими их земельными участками, сменяются на тесно прилегающие, нередко многоэтажные и имеющие окна на улицу, а не во двор постройки. Такая теснота и вызвала потребность в городских сервитутах.³⁴

            Следует отметить, что предиальные городские сервитуты делятся на положительные и отрицательные. В первом случае управомоченное лицо само совершает определенные действия; во втором – в праве не допускать определенных действий со стороны служащего участка, то есть собственник служащего участка обязывается терпеть те или иные обременения своего участка.

            К положительным городским сервитутам относится право пользования служащим строением в качестве подпоры для господствующего. Из них наибольшую известность имели: право опереть постройку на стену соседа; право вделать балку в стену соседа; право проложить канализационный сток через участок соседа; отвод дождевой воды на крышу или двор соседа; право возводить коптильню рядом с двором соседа; право перекинуть балкон и другие выступы в чужое пространство.

            Отрицательные сервитуты имели своей целью не допустить таких изменений в служащем участке, которые бы сделали пользование господствующим участком менее удобным или менее приятным. Сюда относится право: вида (т.е. чтобы сосед не закрывал вида постройки); чтобы сосед не застраивал своего участка, или строил не выше определенного размера; чтобы сосед не лишал участок света.

            Все предиальные сервитуты теснейшим образом были связаны с господствующим и служащим участками. В этой связи сервитуарий не мог уступить право сервитута другому лицу без уступки прав на господствующий участок. Точно также лицо, которое приобрело служащий участок, автоматически приобретало в полном объеме и существующее обременение. Поэтому предиальные сервитуты бессрочны и неделимы. Объем и содержание установленного сервитута не должны превышать разумных потребностей и нужд, необходимых для нормального функционирования господствующего участка. «При разделении служащего участка он не утрачивал обременения, продолжая служить собственнику господствующего участка как единое целое».³⁵

2.3. Личные сервитуты

            Что  касается  личных  сервитутов, число  которых  заметно  уступало  числу предиальных, то для них характерно следующее: 1) личные  сервитуты, в отличие от предиальных, были связанны с определенным лицом; 2) сервитуты могут приобретаться  любым  лицом, в то  время как предиальные  – лишь  собственником  господствующей  вещи; 3) они  имели  срочный  характер, так как прекращались со смертью сервитута.

            Личные сервитуты также были весьма многочисленны.

            1. Важнейший личный сервитут - узуфрукт - определяется следующим образом: узуфрукт есть право пользования чужой вещью и получения от нее плодов с сохранением в целости субстанции (сущности вещи). Само  право состоит в праве на вещь; с уничтожением ее должно уничтожаться и само право. В качестве личного сервитута узуфрукт был правом пожизненным (или устанавливался на срок), но он не переходил на наследников узуфруктария (т.е. имеющего это право), не мог отчуждаться (допускалась сдача в наем, однако, в случае смерти узуфруктария прекращалось и право нанимателя). Узуфруктарий должен пользоваться вещью как хороший хозяин, в соответствии с хозяйственным назначением вещи (например, получив в узуфрукт виноградник, лицо не вправе застроить этот участок, хотя эта форма использования земли была бы выгоднее), должен принимать меры к сохранению вещи и т.д. Плоды от вещи поступают в собственность узуфруктария с момента фактического овладения ими. Неправильное пользование вещью, в частности, изменение ее хозяйственного назначения, приводило к обязанности узуфруктария возместить собственнику вещи понесенный им ущерб. Однако, по римским воззрениям ответственность узуфруктария вытекала не непосредственно из узуфрукта, а устанавливалась при передаче вещи в узуфрукт специальным соглашением, называвшемся cautio usufructuaria. Если вещь претерпевала существенное изменение в силу естественных причин без вины узуфруктария, последний не нес ответственности, но право его прекращалось (например, в узуфрукт дан пруд, если он высохнет, узуфруктарий не имеет права пользоваться высохшим пространством для других целей).

            2. Другой личный сервитут - usus, т.е. право пользоваться вещью без права пользоваться её плодами. Узуарий не может пользоваться вещью как источником дохода, впрочем, в пределах личных потребностей субъект этого права может пользоваться и плодами. В остальном данный сервитут сходен с узуфруктом.

            3. В форме специального личного сервитута можно  было  предоставлять  право жить в чужом доме  или  помещении (habitatio). Кроме  того, личным сервитутом является и  право пользоваться  рабочей  силой  чужого раба или животного  (operae  servorum  vel  animalium), право  на  услуги  со  стороны последних.

            В республиканское время римскими юристами были сформулированы теоретические постулаты сервитутного права, распространённые на режим личных сервитутов в период Поздней империи. «Не может быть сервитута на собственную вещь». Поэтому, если собственник господствующего участка приобретал участок служащий, то сервитут прекращался. «Не может быть сервитута на сервитут». Так, предиальный сервитут, как и личный, подчинялся своему правовому режиму и вне его пределов не существовал. Невозможно поэтому установить, к примеру, узуфрукт на сервитут права проезда. «Не может быть сервитута, который обязывал бы к положительному действию».³⁶ Сервитут может состоять лишь в обязанности воздержания от действия (право сервитуария брать воду с участка) либо в обязанности не делать чего-либо (например, не закрывать света или вида).

Глава 3. Динамика сервитутного правоотношения

3.1 Основания  приобретения сервитута

Необходимым условием установления сервитута является отсутствие возможности осуществления владельцем недвижимого имущества своих правомочий по его использованию без установления права ограниченного пользования соседним земельным участком.

Сервитут устанавливается в интересах обладателя сервитута для конкретных нужд, связанных с использованием данным лицом земельного участка или иного недвижимого имущества, которым он владеет. Это подтверждает ч. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ, согласно которой сервитут может устанавливаться для прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения, мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Данное положение свидетельствует о том, что перечень прав обладателя сервитута не является исчерпывающим, в связи с чем, объем данных прав будет зависеть от нужд владельца недвижимого имущества.

Российский законодатель не ограничивает рамки действия сервитутов государственной либо муниципальной собственностью (ст. 274 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ), отсюда его общий договорный характер, а также возможность возникновения на основании судебного акта и в силу закона (например, ст. 553 ГК РФ).