Расчет стоимости объекта оценки в рамках затратного метода

Объект оценки представляет собой квартиру, расположенную в  многоэтажном доме. На дату оценки отсутствуют  правоустанавливающие документы на земельный участок, содержащие сведения о размере участка, относящегося ко всему зданию в целом и к объекту оценки, а также не определен вид права – право аренды, право собственности или бессрочное пользование. Поэтому расчет стоимости земельного участка в рамках данного отчета не проводился.

При оценке квартиры Оценщик руководствуется тем предположением, что в стоимости объекта оценки учтена стоимость земельного участка, на котором расположен жилой дом, и предполагает, что этот земельный участок будет сформирован и оформлен в соответствии с действующим законодательством.

 

5.2. Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости

 

Восстановительная стоимость  представляет собой затраты на создание объекта-аналога, полностью повторяющего объект оценки, с учетом всех присутствующих в нем достоинств и недостатков, и определяется как стоимость объекта в ценах на дату возведения объекта-аналога. В качестве объекта-аналога рассматривается типовое здание с тем же, что и у оцениваемого объекта функциональным назначением, и максимально схожим объемно-планировочным и конструктивным решением.

Восстановительная стоимость  возведения объекта-аналога определялась с использованием Межрегионального информационно-аналитического бюллетеня  ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве». В данном бюллетене содержатся стоимостные  показатели возведения единицы измерения (1 кв. м. площади) для различных типовых зданий в уровне цен Московской области (без учета НДС). Показатели стоимости 1 кв. м. общей площади определены с учетом текущих индексов цен на материальные ресурсы, потребляемые в строительстве, по оплате труда и другим статьям затрат. Показатели учитывают усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства, в том числе: накладные расходы и плановые накопления; затраты, связанные с производством работ в зимнее время; прочие затраты, за вычетом сумм, как то: затраты на временные здания и сооружения, содержание улиц и вывозку мусора, затраты по применению прогрессивно-премиальной системы оплаты труда строительно-монтажных рабочих (СМР) и набору рабочих, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика, затраты на непредвиденные расходы и др.

Показатели стоимости 1 кв. м. общей площади в уровне цен Московской области могут быть переведены в уровень цен других регионов с помощью региональных коэффициентов ИНВЕСТ путем умножения расчетной стоимости для условий Московской области на соответствующий коэффициент.

Стоимость объекта рассчитывается по следующей формуле:

C=S*V*K*kПП*kНДС, 

где:

C – полная восстановительная  стоимость (ПВС) объекта;

S – стоимость строительства  на единицу измерения (1 кв. м. площади) для различных типовых зданий в уровне цен Московской области (без учета НДС);

V – площадь объекта;

K – региональный коэффициент;

kПП – коэффициент,  учитывающий прибыль предприятия. Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа – это бизнес, требующий вознаграждения. Предпринимательская прибыль – это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданным для застройщика. Прибыль предпринимателя отражает затраты на управление и организацию строительства, выражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риски, связанные со строительством, которые на рынке г. Златоуста достаточно велики. Анализ данного сегмента рынка недвижимости показал, что уровень прибыли для таких фирм колеблется от 20% до 50% в зависимости от объема и характера строительно-монтажных работ. На основе проведенного анализа и исследования рынка величина предпринимательской прибыли для оцениваемых объектов недвижимости определена в размере 45% (kПП=1,45);

kНДС – коэффициент,  учитывающий НДС в размере  18% (kНДС=1,18).

Расчет восстановительной  стоимости объекта на дату оценки

Таблица 9.

Наименование	Площадь (кв. м.)	Средняя стоимость 1 кв. м. общей площади в уровне цен Московской обл. (руб.)	Региональный коэффициент  стоимости строительства по характерным  конструктивным системам зданий и сооружений для Челябинской обл. по отношению к ценам Московской обл. с прогнозом	НДС (%)	Прибыль предпринимателя (%)	Восстановительная стоимость  дату оценки (руб.)
2-комнатная квартира	50,6	6848	1,264	18	45	749 396

 

 

5.3. Расчет величины накопленного износа

 

Затратный метод предполагает определение износов трех видов: физического, функционального, внешнего износа, которые в стоимостной форме будут вычтены из восстановительной стоимости.

Физический износ. Под  физическим износом конструкций, элементов, систем инженерного оборудования и здания в целом надо понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Расчет физического износа произведен на основании результатов визуального осмотра, проведенного сотрудниками ЗАО «ИНСИ». В результате визуального освидетельствования объекта оценки физический износ принимаем равный 11%.

Функциональный износ  здания определяется потерей стоимости  в результате несоответствия проекта, материалов, строительных норм, дизайна современным требованиям и вызываются: недостатками, требующими добавления элементов; недостатками, требующими замены или модернизации элементов; недостатками, требующими удаления элементов.

Функциональный износ  для данного объекта оценки незначителен, и его можно принять равным нулю.

Внешний износ – уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных  и финансовых условий, демографической  ситуации, экологической ситуации и других качественных параметров окружения. Внешний износ оцениваемого объекта незначителен, и его можно принять равным нулю.

 

5.4. Расчет стоимости объекта оценки затратным методом

 

Расчет стоимости объекта  оценки затратным методом.

Таблица 10.

№ п/п	Наименование	Стоимость (руб.)
1	Восстановительная стоимость  квартиры с учетом НДС и прибыли  предпринимателя	749 396
2	Общий (накопленный) износ  квартиры (11%)	82 434
3	Рыночная стоимость  земельного участка	не определялась
4	Рыночная стоимость  объекта в рамках затратного метода	666 962

 

Таким образом, стоимость 2-комнатной квартиры, расположенной  по адресу: г. Златоуст, квартал Молодежный, д. 35, кв. 24, рассчитанная в рамках затратного метода, с учетом ограничений и допущений по состоянию на 06 сентября 2010г. составляет: 666 962 рубля.

 

6. Согласование результатов

 

Результаты методов, использованных в настоящем отчете, могут отличаться в зависимости от достоверности  и качества информации, примененной  для каждого метода. Для выбора конечной величины стоимости, основывающейся на факторах нескольких промежуточных результатов, использовался подход средневзвешенного значения, в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных методов, присваивается весовой коэффициент.

Весовые коэффициенты определены на основании следующего:

- при использовании  сравнительного метода, результат  оценки получен в основном  на основе цен предложения,  которые являются достаточно  точными ориентирами;

- слабостью доходного  метода является отсутствие четкой зависимости величин арендных ставок сдаваемого в аренду объекта от его качества;

- затратный метод полезен  в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду  и назначению, для которых не  существует рынка, либо объектов  с незначительным износом.

В ходе применения различных методов определения стоимости объектов оценки, были получены следующие результаты, приведенные в Таблице 11.

Таблица согласования результатов

Таблица 11.

Наименование метода	Стоимость, рублей	Весовой коэффициент
Сравнительный	850 181	0,8
Доходный	489 436	0,10
Затратный	666 962	0,10
Стоимость объекта оценки, рублей	831 785

 

При оценке объекта были применены все возможные походы к оценке рыночной стоимости. На основе имеющейся (полученной) информации и  данных, полученных в результате настоящего анализа с применением наиболее подходящих методик оценки, можно сделать следующий вывод:

Рыночная стоимость 2-комнатной  квартиры, расположенной по адресу: г. Златоуст, квартал Молодежный, д. 35, кв. 24, с учетом сделанных допущений и ограничивающих условий, по состоянию на 06 сентября 2010г. составляет с учетом допустимого округления 830 000 рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

В соответствии с договором  на оценку №1 от 06.09.2010г. специалистами ЗАО «ИНСИ» произведена оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры общей площадью 50,6 кв. м., расположенной на третьем этаже 5-этажнго панельного дома по адресу: г. Златоуст, квартал Молодежный, д. 35, кв. 24.

Оценка проведена по состоянию на 06 сентября 2010 года.

Рыночная стоимость  объекта недвижимости определена в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и со стандартами оценки, обязательными к применению субъектами рыночной деятельности.

Принимая во внимание все содержащиеся в отчете допущения  и ограничения, проведенные исследования и анализ позволяют сделать следующий вывод:

Рыночная стоимость  двухкомнатной квартиры общей площадью 50,6 кв. м., расположенной по адресу г. Златоуст, квартал Молодежный, д. 35, кв. 24, с учетом допущений и ограничивающих условий, по стоянию на 06.09.2010г. составляет 830 000 рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

1. Гражданский Кодекс  Российской Федерации.

2. Федеральный закон  РФ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации».

3. Федеральные стандарты  оценки ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3.

4. Свод стандартов  оценки РОО, 2005.

5. Григорьев В.В., Федотова  М.А. Оценка предприятия: теория  и практика. – М.: ИНФРА М, 2007.-320 с.

6. Оценка бизнеса: Учебник  / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А.  Федотовой. – 2 е изд., перераб.  и доп. – М.: Финансы и статистика, 2004.-736 с.

7. Количественные методы  финансового анализа/ под ред.  С.Дж. Брауна и М.П. Крицмена, пер.  с англ. М.: ИНФРА М, 2006. – 336 с.

8. Ковалев В.В. Финансовый  анализ: Управление капиталом. Выбор  инвестиций. Анализ отчетности. – 2-е изд. перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2007.

9. Индексы инфляции  стоимости основных фондов, разрабатываемые  и публикуемые Госкомстатом России.

10. Симионова Н.Е. «Методы  оценки и технической экспертизы  недвижимости», Ростовн/Д, 2006.

11. Федотова М.А. Сколько  стоит бизнес? Методы оценки. М.: Перспектива.

12. Организация и методы  оценки предприятия / Под ред.  В.И. Кошкина. – М.: «ИКФ «Экмос», 2008.

13. Н.А. Колайко «Оценка  бизнеса», ВШПП, Москва, 2006г.

14. Ковалев А.П. Как оценить имущество предприятия. – М.: – Финстатинформ, 2006.

15. Оценка стоимости предприятия  (бизнеса). Учебное пособие под  редакцией Абдуллаева Н.А., Колайко  Н.А. Издательство «ЭКМОС», 2008.

16. Рынок ценных бумаг. Российская  экономическая академия им. Плеханова под ред. Галанова В.А., Басова А.И.

17. Основы предпринимательской  деятельности на рынке недвижимости, Санкт-Петербург, С.Н. Максимов.

18. Методические рекомендации (проект) «Оценка имущественных активов  для целей залога» Ассоциация  Российских банков, комитет по оценочной деятельности, Москва, 2008 год.

19. Черняк А.В. оценка городской  недвижимости. М.: Русская деловая  литература, 2006.

20. Новиков Б.Д. Рынок и оценка  недвижимости в России. М.: «Экзамен», 2008.

21. Болдырев В.С., Галушка А.С., Федоров  А.Е. Введение в теорию оценки недвижимости.   М: Центр менеджмента, оценки и консалтинга, 2006.

22. Управление государственной  собственностью. Учебник/под ред.  В.И. Кошкина. М: ЭКМОС, 2002.