Расчет стоимости объекта оценки в рамках затратного метода

Корректировка на площадь  квартиры. У оцениваемой квартиры – площадь 50,6 кв. м. Все объекты-аналоги имеют площади по размерам соответствующие площади объекта оценки. Исходя из этого, корректировку на площадь квартиры принимаем равной 0.

Корректировка на этаж. Отобранный для расчета объект-аналог №1 расположен на первом этаже. Объекты-аналоги №2, №3, №4 и объект оценки расположены  на средних этажах. По данным риэлторов  стоимость одного квадратного метра двухкомнатной квартиры, расположенной на первом и последнем этаже, ниже на 3% стоимости одного квадратного метра аналогичной квартиры, расположенной на среднем этаже. Поэтому для аналога №1 принимается повышающаяся поправка равная 3%.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного метода приведен в Таблице 5.

Расчет рыночной стоимости  объекта оценки в рамках сравнительного метода

Таблица 5.

Наименование	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Местонахождение	Квартал Молодежный, 35	40 лет Победы	40 лет Победы	40 лет Победы	40 лет Победы
Общая площадь, кв.м.	50,6	51,0	55,0	52,0	52,0
Цена продажи, руб.		820000,0	930000,0	950000,0	950000,0
Цена продажи, руб./кв.м.		16078,4	16909,1	18269,2	18269,2
Корректировка, учитывающая рыночные условия, №		0,0	0,0	0,0	0,0
Цена после корректировки, руб./кв.м.		16078,4	16909,1	18269,2	18269,2
Корректировка, учитывающая торг, %		-4,0	-4,0	-4,0	-4,0
Цена после корректировки, руб./кв.м.		15435,3	16232,7	17538,5	17538,5
Корректировка, учитывающая месторасположение объекта оценки, %		0,0	0,0	0,0	0,0
Цена после корректировки, руб./кв.м.		15435,3	16232,7	17538,5	17538,5
Площадь квартиры	50,6	51,0	55,0	52,0	52,0
Корректировка на площадь, %		0,0	0,0	0,0	0,0
Цена после корректировки, руб./кв.м.		15435,3	16232,7	17538,5	17538,5
Этаж/этажность	3/5п	1/9п	4/9п	3/9п	2/9п
Корректировка на этаж, %		3,0	0,0	0,0	0,0
Цена после корректировки, руб./кв.м.		15898,4	16232,7	17538,5	17538,5
Корректировка, учитывающая наличие  балкона, %		0,0	0,0	0,0	0,0
Цена после корректировки, руб.		15898,4	16232,7	17538,5	17538,5
Корректировка, учитывающая техническое  состояние объекта оценки, %		0,0	0,0	0,0	0,0
Цена после корректировки, руб.		15898,4	16232,7	17538,5	17538,5
Веса		0,25	0,25	0,25	0,25
Стоимость объекта, руб./кв.м.	16 802
Стоимость объекта, руб.	850 181

 

Таким образом, рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Златоуст, квартал Молодежный, д. 35, кв. 24, рассчитанная в рамках сравнительного подхода методом сравнения рыночных продаж, с учетом ограничений и допущений по состоянию на 06 сентября 2010г. составляет: 850 181 рубль.

 

4. Расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного метода

 

Подход к оценке по доходу основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

При применении данного  подхода анализируется возможность  недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в  форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи. Инвестор приобретает недвижимость, способную приносить доход, за текущую цену взамен на ее  возможность в будущем приносить доход от коммерческого использования и последующей продажи.

Для оценки стоимости  доходной недвижимости применяют технику  капитализации и дисконтирования. Подход капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта. Техника дисконтирования применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости доход приносящего объекта.

Метод прямой капитализации  наиболее приемлем к объектам, приносящим доход со стабильно предсказуемыми суммами доходов и расходов. Метод  дисконтирования поступлений наличности более приемлем к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

В качестве показателя, описывающего будущие доходы, выбирается чистый операционный доход. Это один из разновидностей денежного потока, который наилучшим  образом описывает стоимость недвижимого имущества компаний, основной деятельностью которых является содержание застроенных объектов недвижимости и сдачи их в аренду.

 

4.1. Метод капитализации

 

Метод капитализации  позволяет на основании данных о  доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта. В качестве показателя, описывающего будущие доходы, был выбран чистый операционный доход.

Стоимость недвижимости рассчитывается по формуле:

V=NOI/Ro,

где:

V – текущая стоимость объекта недвижимости;

NOI – величина ожидаемого  чистого операционного годового  дохода;

Ro – ставка капитализации.

Процедура расчетов имеет  следующую последовательность:

- определение ожидаемого  дохода от всех источников  потенциального валового дохода;

- определение возможных  потерь от простоя (не до загруженности) помещений и потерь при сборе арендной платы для расчета действительного валового дохода;

- определение операционных расходов;

- определение чистого  операционного дохода путем вычета  из валового дохода всех расходов;

- определение ставки  капитализации;

- расчет текущей стоимости  объекта.

Ниже представлен краткий  обзор прогнозов. Расходов, анализ коэффициента капитализации, а также других предположений, непосредственно связанных с  доходным подходом.

Определение потенциального валового дохода. Потенциальный валовой  доход – это доход, приносимый недвижимостью при полной загрузке площадей, предназначенных для сдачи  в аренду.  Обычно доход от использования недвижимости определяется как годовой, стабильный доход от целиком сдаваемого в аренду объекта в обычных рыночных условиях.

В ходе анализа рынка  недвижимости г. Златоуста (район ул. 40 лет Победы – квартал Молодежный) было выявлено, что стоимость аренды двухкомнатных квартир, подобных объекту оценки, находится в интервале 5 500 – 6 500 рублей, в зависимости от месторасположения, этажа и состояния квартиры. Для оцениваемого объекта примем стоимость аренды в размере 6 000 руб. в месяц.

Определение действительного  валового дохода. Действительный валовой доход – это потенциальный валовой доход, уменьшенный на вакансии, не до получение платежей и прочие доходы. Величина недозагрузки равна одной месячной ставке арендной платы (6 000 рублей).

Определение операционных расходов. Операционные расходы –  это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода. Операционные расходы состоят из постоянных и переменных расходов.

Постоянные операционные расходы не зависят от коэффициента недозагрузки площадей и включают налоги на имущество.

Переменные операционные расходы – это периодические  ежегодные расходы, величины которых  зависят от величины коммунальных платежей.

Определение постоянных расходов. К постоянным расходам относится  уплата налога на имущество в соответствии с действующим законодательством (для объекта оценки 300 руб.).

Определение переменных расходов. Коммунальные расходы по объектам аналогичного типа в расчетах примем равным 1 000 руб. в месяц из расчета, что в двухкомнатной квартире проживает два – три человека.

Определение ставки капитализации. Ставка капитализации рассчитывается как отношение чистого эксплуатационного  дохода к общей стоимости объекта  по объектам, сопоставимым с оцениваемым. Расчет ставки капитализации приведен в Таблице 6.

Расчет ставки капитализации

Таблица 6.

Характеристики объекта  и его аналогов	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
	ул. 40 лет Победы	ул. 40 лет Победы	ул. 40 лет Победы	ул. 40 лет Победы
Арендная ставка, руб.	6 000	6 500	6 500	6 500
Чистый операционный годовой доход, руб.	46 719	51 504	51 504	51 504
Цена продажи, руб.	820 000	930 000	950 000	950 000
Ставка капитализации, %	5,70	5,42	5,42	5,42
Весовой коэффициент	0,25	0,25	0,25	0,25
Итоговая ставка капитализации, %	5,5

 

Величина ставки капитализации примем в дальнейших расчетах на уровне 5,5%. Исчисление чистого операционного дохода приведено в таблице 7.

Расчет чистого операционного  дохода

Таблица 7.

Стоимость аренды объекта, руб./мес.	6 000
Потенциальный валовой  доход (PGI), руб.	72 000
Эффективный валовой  доход (EGI), руб.	66 000
Эксплуатационные расходы, руб.	12 300
Чистый операционный доход до уплаты налогов, руб.	53 700
Чистый операционный доход после уплаты налогов, руб.	46 719

 

 

Расчет рыночной стоимости  по методу прямой капитализации дохода приведен в таблице 8.

Расчет рыночной стоимости  по методу прямой капитализации дохода

Таблица 8.

Чистый операционный доход (NOI), руб.	46 719
Ставка капитализации, %	5,5
Стоимость объекта, руб.	849 436

 

Таким образом, стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Златоуст, квартал Молодежный, д. 35, кв. 24, определенная в рамках доходного подхода по состоянию на 06 сентября 2010г. составляет 849 436 рублей.

 

5. Расчет стоимости объекта оценки в рамках затратного метода

 

В основе затратного метода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем  та, в которую обойдется возведение аналогичного по качеству объекта без  чрезмерной задержки.

Затратный метод показывает оценку полной восстановительной стоимости (ПВС) объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли.

При использовании данного  метода, процедура оценки состоит  из следующих этапов:

1. Расчет рыночной  стоимости имеющегося в распоряжении земельного участка как свободного от улучшений с учетом его наилучшего и наиболее эффективного использования.

2. Расчет стоимости  возведения новых аналогичных  объектов – определение полной  восстановительной стоимости (ПВС)  объектов на действительную дату оценки.

3. Определение величины  общего накопленного износа зданий  и сооружений.

4. Расчет остаточной  восстановительной стоимости объектов  путем уменьшения полной восстановительной  стоимости на величину общего  накопленного износа.

5. Добавление стоимости  земельного участка к рассчитанной остаточной восстановительной стоимости зданий и сооружений.

 

5.1. Определение стоимости земельного участка

 

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используется метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования («Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков»).

На сравнительном подходе  основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.