Расчет стоимости объекта оценки в рамках затратного метода

 

Содержание

Введение……………………………………………………………………………...3

1. Общие сведения…………………………………………………………………..4

1.1. Основные факты и выводы……………………………………………………..4

1.2. Сертификат качества оценки…………………………………………………...4

1.3. Сделанные допущения и ограничивающие условия………………………….5

1.4. Цель оценки……………………………………………………………………...7

1.5. Процедура оценки………………………………………………………………8

2. Анализ объекта оценки и  его окружения………………………………………..8

2.1. Природно-климатические особенности района……………….………………9

2.2. Анализ строительной сферы города Златоуста области в 2009 году………..9

2.3. Анализ рынка жилья г. Златоуста…………………………………………...10

2.4. Описание местоположения объекта оценки……….………………………...12

2.5. Описание объекта……………………………………………………………...12

3. Расчет стоимости объекта оценки  в рамках сравнительного (рыночного) метода………………………………………………………………………………….....13

3.1. Подбор объектов-аналогов……………………………………………………14

3.2. Определение корректировок………………………………………………….16

4. Расчет стоимости объекта оценки  в рамках доходного метода………...…….18

4.1. Метод капитализации………………………………………………………….19

5. Расчет стоимости объекта оценки  в рамках затратного метода……………...22

5.1. Определение стоимости земельного участка…………………………...........22

5.2. Расчет полной восстановительной стоимости (ПВС) объекта   недвижимости……………………………………………………………………………23

5.3. Расчет величины накопленного износа………………………………………25

5.4. Расчет стоимости объекта оценки затратным методом………………..........26

6. Согласование результатов………………………………………………………27

Заключение………………………………………………………………………….29

Список литературы…………………………………………………………………30

 

 

Введение

В условиях развития рыночной экономики оценка недвижимости приобретает  все большее значение. Важность этого  вида оценочной деятельности обуславливается  как расширением сектора частной  собственности, так и необходимостью роста инвестиций.

Следует отметить, что объекты недвижимости характеризуются, как правило, большим  количеством различных параметров. Для их сравнительного анализа необходимо использовать экономико-математические методы.

Число объектов недвижимости в стране и даже в отдельном регионе очень велико.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный  и уникальный процесс, поскольку  практически невозможно найти два  абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно отличаться.

Таким образом, целью данной курсовой работы является проведение оценки объекта недвижимости – двухкомнатной квартиры, а также расчет ее рыночной стоимости.

Сейчас на рынке недвижимости в  России представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового  назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Также на рынке недвижимости уже есть и свободные земельные участки. При этом следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.

Для достижения максимально точной оценки недвижимости необходимо использовать три основных метода: затратный, доходный и сравнительного анализа продаж.

 

 

 

 

1. Общие сведения

1.1. Основные факты и выводы

 

Наименование оцениваемого объекта: Недвижимое имущество – двухкомнатная  квартира.

Месторасположение: г. Златоуст, квартал Молодежный, д. 35, кв. 24.

Заказчик оценки: Морозова Наталья Сергеевна, проживающая по адресу: г. Златоуст, квартал Молодежный, д. 35, кв. 24.

Собственники объекта оценки: Иванов Петр Сергеевич, зарегистрирован по адресу: г. Златоуст, проспект Гагарина, д. 1, кв. 1.

Исполнитель оценки: ЗАО  «ИНСИ», 456200, г. Златоуст, ул. Румянцева, 23. Лицензия на осуществление оценочной деятельности серии № 001568 от 04.10.2005г.

Дата осмотра: 06 сентября 2010 года

Дата оценки: 06 сентября 2010 года

Дата составления отчета: 06 – 12 сентября 2010 года

Цель оценки: Определение рыночной стоимости по состоянию на 06 сентября 2010г. для предъявления в коммерческий банк «ВТБ» (Златоустовский филиал) с целью использования Объекта оценки в программе ипотечного кредитования.

Перечень документов, представленных Заказчиком, отражающие количественные и качественные характеристики объекта оценки:

1. Справка Златоустовского Жилищно-строительно кооператива № 30 (копия).

2. Свидетельство о  регистрации права собственности  (копия).

3. Технический паспорт  (копия).

 

1.2. Сертификат качества оценки

 

Оценщик, выполнивший данную работу, подтверждает на основании своих знаний и убеждений, что:

- утверждение и факты,  содержащиеся в данном Отчете, являются правильными и корректными;

- анализ и заключения, содержащиеся в отчете, соответствуют  сделанным допущениям и ограничивающим условиям, и являются независимым и профессиональным мнением;

- оценщик не имеет ни в настоящем, ни в будущем какого-либо имущественного интереса в оцениваемом объекте, отсутствует какое-либо дополнительное обязательство (кроме обязательства по Договору об оценке) по отношению к какой-либо из сторон, связанных с оцениваемым объектом, также не имеет личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;

- оплата услуг оценщика не связана с определением итоговой величины стоимости объекта и не связана с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью, определенной в пользу клиента;

- задание на оценку  не основывалось на требовании  определения минимальной или  оговоренной цены;

- анализ, мнения и выводы  были получены, а отчет составлен в полном соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности.

 

1.3. Сделанные допущения и ограничивающие условия

 

Отчет об оценке подготовлен в соответствии со следующими допущениями:

1. Оценщик не несет  ответственности за юридическое  описание прав оцениваемой собственности  или за вопросы, связанные с  рассмотрением прав собственности.

2. Оценщик предполагает  отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние собственности, конструкций, грунтов. Оценщик не несет ответственности за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

3. Сведения, полученные  оценщиком и содержащиеся в  отчете, считаются достоверными. Однако оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указывается источник информации.

4. При оценке квартиры  оценщик руководствуется тем  предположением, что в стоимости  объекта оценки учтена стоимость земельного участка, на котором расположен жилой жом, и предполагает, что этот земельный участок будет сформирован и оформлен в соответствии с действующим законодательством.

Отчет об оценке был составлен  в соответствии с нижеследующими ограничивающими условиями:

1. Настоящий отчет  достоверен лишь в полном объеме  и лишь в указанных в нем  целях. 

2. От оценщика не  требуется появляться в суде  или свидетельствовать иным способом  по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному  вызову суда.

3. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

4. Заключение о стоимости,  содержащееся в отчете, относится  к объекту оценки в целом.  Любое соотнесение части стоимости  с какой-либо частью объекта  является неправомерным, если  таковое не оговорено в отчете.

5. Отчет об оценке  содержит профессиональное мнение  оценщика относительно рыночной  стоимости объекта и не является  гарантией того, что объект будет  продан на свободном рынке  по цене, равной стоимости объекта,  указанной в данном отчете.

 

 

1.4. Цель оценки

 

Цель оценки: Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры, находящейся по адресу: г. Златоуст, квартал Молодежный, д. 35, кв. 24, по состоянию на 06.09.2010г. для предъявления в коммерческий банк «ВТБ» (Златоуствоский филиал) с целью использования Объекта оценки в программе ипотечного кредитования.

В соответствии со ст.3 ФЗ от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под термином «рыночная стоимость объекта  недвижимости» понимается. «…наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е.  когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Данное определение предполагает переход права собственности от продавца к покупателю на следующих условиях:

1. Продавец и покупатель действуют  в рамках закона.

2. Обе стороны сделки либо  хорошо проинформированы, либо проконсультированы  о предмете сделки и действуют  в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов.

3. Объект выставлен на открытом  рынке достаточное время.

4. Оплата не сопровождается дополнительными  условиями.

5. Цена сделки не является  следствием специального кредитования  или уступки при продаже ни  одной из сторон, участвующих в сделке.

1.5. Процедура оценки

 

Общепринятая процедура оценки подразумевает последовательное совершение квалифицированных действий, обеспечивающих получение экономически обоснованных показателей стоимости оцениваемого объекта.

В качестве предпосылок оценки обязательно совершаются сбор и анализ общих данных об оцениваемом объекте:

- Идентификация объекта оценки, т.е. определение реквизитов, местонахождения  и основных характеристик оцениваемого  объекта.

- Определение даты оценки, т.е.  определение момента времени, на который является действительным мнение оценщика о стоимости объекта оценки.

- Осуществляется выбор вида  стоимости и имущественных прав, которые требуется определить, т.е.  установить цель оценки как  исследования.

- Выясняются сферы использования результатов оценки, т.е. определяется функция (назначение) оценки.

- На основе формулировок и  результатов производится сбор и анализ данных, которые могут оказать влияние на стоимость оцениваемого объекта.

- На основании полученных данных  делается выбор, и применяются традиционные методы оценки: затратный, рыночный, доходный.

 

2. Анализ объекта оценки и его окружения

 

На момент определения  рыночной стоимости объект оценки представляет собой двухкомнатную квартиру, находящуюся  по адресу: г. Златоуст, квартал Молодежный, д. 35, кв. 24. Рыночная стоимость этого объекта была произведена на основе средней рыночной стоимости 1 квадратного метра аналогичных объекту оценки двухкомнатных квартир, расположенных в районах, сопоставимых оцениваемому.

Источниками для оценки объекта являются:

1. Сведения, предоставленные  Заказчиком.

2. Консультации специалистов  – риэлторов.

3. Базы данных по  недвижимости риэлтовских фирм  г. Златоуста.

4. Статистические данные.

5. Средства массовой  информации.