Принципы управления рынком недвижимости

В программе по технической эксплуатации указаны все элементы объекта, для которых планируются эксплуатационные работы. Каждому такому элементу должна быть придана карта планируемых эксплуатационных работ, в которой перечислены виды эксплуатационных работ, которые должны быть выполнены для конкретного объекта эксплуатации и ремонта.

Некоторые планируемые виды эксплуатационных работ повторяются через определенные промежутки времени, но их периодичность может варьироваться.

Техническая эксплуатация недвижимости формируется из следующих составных видов деятельности.

1. Управление технической  эксплуатацией:

а) организация и планирование эксплуатации;

б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;

в) все виды работы с нанимателями и арендаторами.

2. Техническое обслуживание  и ремонт строительных конструкций  и инженерных систем:

а) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное;

б) осмотры;

в) подготовка к сезонной эксплуатации;

г) текущий ремонт;

д) капитальный ремонт.

3. Санитарное содержание:

а) уборка мест общего пользования;

б) уборка мест придомовой территории;

в) уход за зелеными насаждениями.

Техническая эксплуатация недвижимости состоит из технологических процессов технического обслуживания, системы ремонтов, санитарного содержания. Содержание и состав технологических процессов технической эксплуатации объекта недвижимости представлены на рис.

Система технического обслуживания включает в себя обеспечение нормативных режимов и параметров, наладку инженерного оборудования, технические осмотры зданий и конструкций, подготовку объекта к сезонной эксплуатации.

Надежность зданий в процессе их эксплуатации по мере ухудшения состояния отдельных элементов, узлов или здания в целом может быть обеспечена путем профилактических ремонтов, основная задача которых – предупреждение отказов. Система планово-предупредительных ремонтов состоит из периодически проводимых ремонтов, объемы которых зависят от сроков службы конструкций, а также материалов, из которых они изготовлены. Система ремонтов состоит из текущего и капитального ремонтов.

Санитарное содержание недвижимости – это комплекс мероприятий, направленных на обеспечение установленных санитарно-гигиенических требований к помещениям и территории. Санитарное содержание заключается в уборке общественных помещений, придомовой территории, сборе мусора.

2.2 Управление  системами объектов недвижимости  субъектов Федерации:

– управление системами жилой недвижимости;

– нежилой.

Обслуживанием городского жилого фонда занимаются районные жилищные агентства (РЖА).

Системами нежилой недвижимости управляют районные агентства КУГИ.

Управляющий недвижимостью — это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления.

Работа с объектом производственной недвижимости представляет собой достаточно сложный процесс, состоящий из нескольких этапов.

1. Отношения с собственниками  объектов недвижимости играют  ключевую роль в успехе управления  объектом, ибо от сложившихся  отношений в основном будет  зависеть результат. Деятельность  управляющего в отношениях с  собственником должны быть легитимны  и прозрачны, а взаимоотношения между собственником и управляющим соответственно оформлены.

Правоотношения между собственником и управляющим прописаны только в ГК РФ, где содержатся лишь общие положения. В результате сохраняется возможность одностороннего отказа от договора учредителем управления и в то же время невозможность одностороннего отказа доверительного управляющего. Управляющий не может распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, предусмотренных договором. Когда управляющая компания оказывается чьим-либо должником, на имущество, которым она управляет, обращается взыскание. Существует и масса других подводных камней.

Теоретически доход управляющего объектом недвижимости может составлять 15 % от оборота или чистого дохода, но по опыту он колеблется в пределах от 8 % до 50 % в зависимости от состояния и доходности объекта недвижимости.

2. Формирование цели и  стратегии коммерческого использования  объекта недвижимости. Целью может  быть перепродажа объекта недвижимости  или получение постоянного дохода. В большинстве случаев в качестве  цели ставится рост доходов, уменьшение  расходов и повышение ликвидности  объекта недвижимости. Для этих  целей управляющий определяют  центры доходов и расходов, выявляет  и исключает неэффективные информационные  и денежные потоки и т. д. в  процессе развития проекта управления  объектом недвижимости, по мере  возникновения внешних и внутренних  факторов (продажа долей собственности, долги собственника и т. п.) стратегия  развития проекта управления  объектом недвижимости будет  меняться.

3. Анализ ситуации, планирование  и отчетность. Приступая к работе  управляющего объектом недвижимости, менеджер должен вовлечь в  процесс управления объектом  персонал, который на начальном  этапе может быть не заинтересованным  в действиях управляющего. Методы  могут быть разные: от объяснения людям целей и задач доверительного управления объектом недвижимости до применения систем денежного вознаграждения, а при необходимости и увольнения с согласия собственника активно сопротивляющихся переменам работников.

Как правило, приступая к работе, управляющий сталкивается с низким качеством финансового анализа, неэффективным документооборотом, нарушениями в бухгалтерском учете, излишками малоценного имущества и т. д. определение путей реорганизации предприятия от производственной структуры к управляющей недвижимостью с конкретным выделением направлений возможно только, проведя обстоятельный анализ. Как показывает практика развития недвижимости, на первом этапе коммерческого использования объектов недвижимости весь доход должен инвестироваться в сами объекты, на втором – доходы могут быть распределены между собственником и инвестициями в объект недвижимости, и только на третьем этапе весь доход может поступать в распоряжение собственника.

4. Содержание объекта  недвижимости. Обеспечение полноценной  эксплуатации объектов недвижимости  в течение всего нормативного  срока службы достигается за  счет своеобразного «инструментария», куда входят технические нормы  и правила, методы исследования  и оценки состояния отдельных  конструктивных элементов. Анализ  деятельности по содержанию объекта  недвижимости в зарубежных странах  показывает, что одним из главных  инструментов является технический  паспорт объекта недвижимости. Под  этим сходным названием понимается  инструкция по эксплуатации и  обслуживанию недвижимости. Необходимо  отметить существенную разницу  между двумя этими понятиями. Эксплуатирует объект пользователь  – арендатор, предприниматель и  т. д., в этом смысле эксплуатация  является синонимом использования. Для нормального содержания объекта  необходимо иметь четкое представление  об условиях эксплуатации: предельные  значения нагрузок и их характер, разрешенные и запрещенные действия пользователя. Обслуживают же объект специализированные организации, выполняющие те или иные виды работ (санитарная уборка, вывоз мусора и твердых бытовых отходов, ремонт и т. д.).

Технический паспорт объединяет сведения, касающиеся эксплуатации и обслуживания и выполняет функции информационной системы. Все необходимые для ухода за недвижимостью и ее обслуживания документы (например, чертежи, техническая документация, инструкции по техобслуживанию оборудования и строительных деталей, полученные от изготовителей) входят в техпаспорт здания в качестве приложений. В техпаспорте фиксируется также история ремонта объекта, что поможет при проектировании нового ремонта. Это создает необходимые условия для согласования интересов всех сторон, задействованных в содержании объекта недвижимости.

Одна из задач применения техпаспорта объекта недвижимости – передача данных о зданиях и относящихся к ним машинах и оборудовании в удобной для пользования форме владельцам и арендаторам зданий, организациям по уходу за недвижимостью.

Техпаспорт здания составляется таким образом, чтобы с его помощью на объекте недвижимости в здании и на территориях, прилегающих к нему) можно было бы:

– после окончания строительства или капремонта здания начать в плановом и целесообразно рассчитанном порядке уход, обслуживание и содержание в порядке конструкций, систем оборудования и дворовых территорий;

– постоянно осуществлять функции по уходу, обслуживанию и содержанию в порядке объектов недвижимости таким образом, чтобы при оптимальных затратах добиться роста их доходности;

– обеспечить запланированные периоды содержания и сроки эксплуатации конструкций и систем оборудования, а также энерготехническое хозяйство;

– обеспечить надлежащее составление договоров об уходе за объектом недвижимости, а также осуществление мероприятий по уходу и обслуживанию и контроль за их выполнением.

Техпаспорт здания состоит из материалов, составленных и собранных по конкретному проекту. При строительстве нового здания техпаспорт составляется таким образом, чтобы в нем были отражены важные для объекта данные, а именно:

- общие данные об объекте;

- контактные данные участников  проектирования и строительства  объекта недвижимости;

- задачи ухода, обслуживания  и содержания в порядке конструкций  и оборудования;

- данные о расположении  важнейших машин и помещений  обслуживания, а также необходимые  количественные данные;

- внутренние и наружные  поверхностные конструкции;

- плановые показатели  внутреннего климата, другие плановые  показатели, уровни качества технического  ухода и обслуживания, а также  рабочие показатели систем;

- плановые сроки эксплуатации  важнейших конструкций и строительных  деталей, установленные на этапе  проекта;

- количественные данные  машин по содержанию в порядке, а также предполагаемые периоды  содержания и, задачи;

- ведение ежедневного  журнала ремонта и мониторинг  ежегодного потребления материально-технических  ресурсов на проведение ремонта;

- инструкции по действиям  в исключительных и аварийных  ситуациях;

- данные о приложениях  к техпаспорту.

Как показал опыт работы бизнес-центров, экономически выгоднее недобирать потенциальный доход, но зато иметь стопроцентную загрузку. Для управляющих недвижимостью привлекательными являются объекты, принадлежащие городу. Однако из-за несовершенного законодательства доверительное управление не получило широкого распространения.

Специалисты рынка недвижимости утверждают, что в городе не существует нормативной базы, регламентирующей передачу зданий в управление, за исключением примерной формы договора, утвержденной в феврале 1996 г.

Правоотношения между собственником и управляющим прописаны только в ГК РФ. Но ГК РФ содержит лишь общие положения. В результате сохраняется возможность одностороннего отказа от договора учредителем управления и в то же время невозможность одностороннего отказа доверительного управляющего. Управляющий не может распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, которые предусмотрены договором. Когда же управляющая компания оказывается чьим-либо должником, на имущество, которым она управляет, обращается взыскание. Существует и масса других сложностей.

Система управления недвижимостью в субъектах Федерации решается по разному и принимают в ней участие различные отраслевые структуры, работу которых координирует Администрация субъекта.

2.3 Деятельность  управляющего недвижимостью.

Управляющий недвижимостью или предприниматель действуют на основе соглашения об управлении недвижимость, заключенном с ее владельцем, жилищным товариществом либо иным лицом или организационной единицей, владеющей правом на недвижимость, с правовыми последствиями непосредственно для этого лица либо организационной единицы. Соглашение требует письменной формы под угрозой недействительности. В соглашении указывается управляющий недвижимостью, профессионально ответственный за его выполнение, а также номер его профессиональной лицензии. В соглашении помещается свидетельство о страховании гражданской ответственности за ущерб, причиненный в связи с осуществлением деятельности по управлению недвижимостью. Управляющий недвижимостью подлежит обязательному страхованию гражданской ответственности за ущерб, причиненный в связи с осуществлением деятельности управляющего. Страхование управляющего гарантирует товариществу, что в случае ошибки либо недосмотра управляющего возможные потери, понесенные по этой причине, будут покрыты страховкой.

Границы прав и обязанностей управляющего вытекают из положений права, а также из соглашения об управлении недвижимостью, а величина вознаграждения за управление недвижимостью определяется в соглашении. Управляющий недвижимостью не может из управления недвижимостью черпать выгоды, иные нежели получение вознаграждения.