Принципы управления рынком недвижимости

Содержание.

Введение.
1 Сущность управления  рынком недвижимости.
Понятие и сущность рынка недвижимости
Управление рынком недвижимости, его цели и принципы.
Основные принципы и подходы управления.     1.4 Формы государственного регулирования рынка недвижимости.
2 Анализ управления рынком  недвижимости.
2.1 Оптимизация форм и  методов управления недвижимостью.
2.2 Управление системами  объектов недвижимости субъектов  Федерации.
2.3 Деятельность управляющего  недвижимостью.
Заключение.
Литература.
Приложения.

 

 

 

 

Введение.

Рынок недвижимости, наиболее обсуждаемая тема в настоящее время. Существует ряд наиболее актуальных вопросов, на которые я постараюсь ответить в своей работе: Что представляет собой рынок недвижимости? Каковы цели и принципы управления рынком недвижимости? Проанализирую рынок недвижимости Санкт-Петербурга.

Переход страны к рыночным отношениям создал рынок недвижимости. Под рынком недвижимости следует понимать определённую систему экономических отношений, в которой осуществляется передача прав собственности от продавца к покупателю и непосредственно через институт посредничества – риэлтор, девелопер.

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение целей управления недвижимостью возможно лишь при соблюдении определенных принципов управления, о которых я расскажу дальше подробнее.

Цель курсовой работы – изучение теории и практики функционирования рынка недвижимости и ее управления, как важнейшей сферы предпринимательской деятельности. Объекты последней, с одной стороны, служат определенной гарантией стабильности бизнеса, сохранения и приумножения стоимости капитала, а с другой, — имеют особую престижность в общественном сознании. Именно рынок недвижимости обеспечивает, в конечном счете, переход земельных участков и всего, что прочно с ними связано, в руки эффективных собственников и тем самым играет решающую роль в формировании и укреплении среднего социального слоя российского общества.

Предмет курсовой работы – система экономических, организационных и правовых отношений по поводу недвижимого имущества, основанная на действующих законодательных и нормативных актах, регулирующих управление различными объектами недвижимости и совершение с ними гражданско-правовых сделок с целью получения желаемого коммерческого или социального результата.

Объект изучения – управление рынком недвижимости, его виды и сегменты в части практической реализации в рамках существующего правового пространства.

 

1 Сущность управления  рынком недвижимости.

1. Понятие и сущность рынка недвижимости.

Рынок недвижимости - определенный набор механизмов, с помощью которого передаются права собственности и связанные с ней интересы, определяются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Особенности рынка недвижимости:

-все операции на данном  рынке подлежат гос. регистрации.

-рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы  и подлежат воздействию окружающей  среды.

-объекты недвижимости дифференцированы. Это означает что при оценке объектов всегда можно выделить хотя бы одну характеристику на которую будет вноситься корректировка в цене.

-сделки на данном рынке регулируются различными законами.

-сделки на данном рынке совершаются в различных климатических и экономических условиях.

Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную. Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы.

Объект недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли. Эти признаки обуславливают целый ряд особенностей рынка, в частности такие, как индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости от состояния региональной экономики и законодательно-нормативной базы и т.д.

«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.

Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими пра­вами, низкой ликвидностью.

За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с не­движимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами как:

- специфика объектов недвижимости;

- относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;

- воздействие рынка капитала;

- невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.

2. Управление рынком недвижимости, его цели и принципы.

Под управлением недвижимым имуществом понимается осуществление определенного комплекса операций по эксплуатации сооружений, зданий для того, чтобы эффективно использовать недвижимость в интересах владельца. Управление недвижимым имуществом реализуется методом формирования объекта управления, который представляет собой комплекс технологически и функционально связанного имущества, включающего земельный участок, здания, сооружения и т. д.

Под основными целями управления рынком недвижимости подразумевается:

-реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;

-установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;

-защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;

-обеспечение свободного ценообразования н. объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;

-создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;

-оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;

-справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости.

Принципы управления рынком недвижимости:

1) Разделение процедур  – применение особых подходов  к регулированию отношений, связанных  с различными видами недвижимости (жилой фонд, нежилой фонд, земельный  фонд и т.п.).

2) Открытость информации  обо всех участниках и объектах  рынка недвижимости для принятия  деловых решений.

3) Гласность нормотворчества  – публичное обсуждение проектов  законов и других нормативных  актов.

4) Конкурентность как  механизм повышения качества  услуг на рынке и снижения  их стоимости.

5) Разделение полномочий  между регулирующими органами  – нормотворчество и нормоприменение не должны совмещаться в одном лице.

6) Объекты недвижимости  государственной и муниципальной  собственности находятся в общем  совместном владении и пользовании  всего населения соответствующего  региона.

7) Простота и понятность  правил и процедур, установленных  законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников  от любого произвола.

8) Применение дополнительных  мер защиты на рынке жилых  помещений граждан группы риска  – несовершеннолетних, пенсионеров, инвалидов и т.п.

9) Рациональное распределение  функций управления рынком недвижимости  между государственными органами  и профессиональными участниками  рынка – коммерческими и общественными  организациями.

10) Политика в области  управления недвижимостью должна  обеспечивать эффективное использование  земель в соответствии со схемами  зонирования территории и исключительно  адресное и обоснованное предоставление  льгот по налогообложению.

11) Представительные органы  государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают  законы и иные нормативные  правовые акты, устанавливающие  порядок владения, распоряжения  и пользования объектами недвижимости.

12) Распоряжение государственной  недвижимостью в соответствии  с действующим законодательством  осуществляют исполнительные органы  государственной власти.

13) Приватизация государственной  и муниципальной недвижимости  и возмездная передача прав  на негосударственные объекты  должны производиться по рыночной  стоимости.

14) Сборы и налоговые  платежи, взимаемые с объектов  недвижимости, в том числе по  сделкам с ними, делятся по  уровням управления в соответствии  с установленными нормами.

15) Соблюдение преемственности  российской системы управления  рынком недвижимости с учетом  мирового опыта регулирования  прав собственности на различные  объекты недвижимого имущества, его осмысление и адаптация  к отечественным условиям.

1.3 Основные принципы и подходы управления.

Основополагающий принцип управления недвижимостью - обеспечение четкой структурированности процесса управления, создание открытой, "прозрачной" системы. Задача управляющего - организовать такую систему контроля за всеми службами и персоналом, привлеченными к обслуживанию объекта, которая позволила бы видеть все, что происходит на объекте как самому управляющему, так и собственнику.

"Открытость" и "прозрачность" дают возможность поддерживать  управление объектом на высоком  профессиональном уровне, вовремя  устранять недостатки и оперативно  принимать необходимые решения. Четкий контроль и грамотное  построение системы управления  объектом позволяют наладить  и поддерживать доверительные  отношения собственника и управляющей  компании. Доверие собственника  является самым объективным критерием  профессионализма управляющей компании.

Основные принципы управления недвижимостью применимы к любым объектам недвижимости независимо от их функционального назначения, хотя, конечно, имеются и определенные особенности управления в зависимости от вида объекта управления.

Процесс управления недвижимостью (как коммерческой, так и жилой) включает в себя довольно большой перечень высокопрофессиональных услуг, к основным видам которых относятся:

- разработка концепции для новых объектов,

- управление строительством,

- консалтинг,

- маркетинговые исследования,

- финансовый анализ,

- подбор персонала,

- анализ рынка,

- планирование офисного/торгового/сервисного пространства,

- управление арендой,

- работа с арендаторами,

- контроль за технической эксплуатацией здания и, в частности:

o организация и проведение  ремонтных работ,

o обслуживание коммуникаций,

o оформление интерьера,

o разработка систем безопасности,

o клининге,

o управление кризисными  ситуациями, а также прочие услуги, необходимые для функционирования  объекта.

Проведение всего комплекса управленческих и эксплуатационных функций чаще всего берет на себя одна компания. Например, управляющие компании, работающие с офисной недвижимостью, обычно имеют собственную эксплуатационную и клининговую службы.

Более конкурентоспособными на сегодняшнем рынке будут те управляющие компании, которые научились