Принципы управления рынком недвижимости

 

- обеспечивать широкий комплекс высококачественных услуг,

- быстро реагировать на изменения запросов клиентов, при этом добиваясь минимальной себестоимости комплекса предоставляемых услуг.

Одним из конкурентных преимуществ в настоящее время становится возможность управляющей компании предоставить арендаторам дополнительные офисные, офисно-складские площади и другие. В большинстве случаев это легче сделать, если компания управляет несколькими объектами недвижимости.

Работа по управлению объектом недвижимости представляет собой достаточно сложный процесс, состоящий из нескольких этапов.

1. Отношения управляющих  с собственниками объектов недвижимости  играют ключевую роль в успехе  управления объектом, ибо именно  от этого будет в основном  зависеть результат. Деятельность  управляющего в отношениях с  собственником должна быть легитимна  и "прозрачна", а взаимоотношения  между собственником и управляющим  соответственно оформлены.

Правоотношения между собственником и управляющим прописаны только в ГК РФ, где содержатся лишь общие положения. В результате сохраняется возможность одностороннего отказа от договора учредителем управления и в то же время невозможность одностороннего отказа доверительного управляющего. Управляющий не может распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, предусмотренных договором. Когда управляющая компания оказывается чьим-либо должником, на имущество, которым она управляет, обращается взыскание. Существует масса других особенностей управления на российском рынке.

2. Формирование цели и  стратегии коммерческого использования  объекта недвижимости. Целями управления  может быть продажа объекта  недвижимости или получение постоянного  дохода. В большинстве случаев  основными целями управления  является рост доходов, уменьшение  расходов и повышение ликвидности  объекта недвижимости. Для реализации  этих целей управляющий определяет:

- центры доходов и расходов,

- выявляет и исключает неэффективные информационные и денежные потоки и т.д.

В процессе развития проекта управления объектом недвижимости, по мере возникновения внешних и внутренних факторов (продажа долей собственности, долги собственника и т.п.) стратегия его развития будет меняться.

3. Анализ ситуации, планирование  и отчетность. Приступая к работе  управляющего объектом недвижимости, менеджер должен вовлечь в  процесс управления объектом  персонал, который на начальном  этапе может быть не заинтересованным  в действиях управляющего. Методы  могут быть разные: от объяснения  людям целей и задач доверительного  управления объектом недвижимости  до применения систем денежного  вознаграждения, а при необходимости  и увольнения с согласия собственника  активно сопротивляющихся переменам  работников.

Как правило, приступая к работе, управляющий сталкивается

- с низким качеством финансового анализа,

- неэффективным документооборотом,

- нарушениями в бухгалтерском учете,

- излишками малоценного имущества и т.д.

Определение путей реорганизации предприятия в целях эффективного управления недвижимостью с конкретным выделением основных направлений возможно только после проведения обстоятельного анализа. Эта процедура часто называется реинжинирингом.

Как показывает практика развития недвижимости, на первом этапе коммерческого использования объектов недвижимости весь доход должен инвестироваться в сами объекты, на втором доходы могут быть распределены между собственником и инвестициями в объект недвижимости, и только на третьем этапе весь доход может поступать в распоряжение собственника.

4. Содержание объекта  недвижимости. Обеспечение полноценной  эксплуатации объектов недвижимости  в течение всего нормативного  срока службы достигается за  счет своеобразного "инструментария", куда входят

- технические нормы и правила,

- методы исследования и оценки состояния отдельных конструктивных элементов.

Анализ деятельности по содержанию объекта недвижимости в зарубежных странах показывает, что одним из главных инструментов является технический паспорт объекта недвижимости. Под этим названием понимают инструкцию по эксплуатации и обслуживанию объекта.

Для надлежащего содержания объекта необходимо иметь четкое представление об условиях эксплуатации: предельных значениях нагрузок и их характера, разрешенных и запрещенных действиях пользователя. Обслуживают же объект специализированные организации, выполняющие те или иные виды работ (санитарная уборка, вывоз мусора и твердых бытовых отходов, ремонт и т.д.).

4. Формы государственного регулирования рынка недвижимости.

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:

- идеологической и законодательной  инициативы (концепции развития  отдельных видов рынка и программы  их реализации);

- инвестора в приоритетные  отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную  сферу;

- профессионального участника  при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и  сооружениями и другими объектами  недвижимости;

- эмитента государственных  и муниципальных ценных бумаг  под залог недвижимого имущества;

- регулятора, устанавливающего  правила и нормы функционирования  рынка недвижимости;

- верховного арбитра в  спорах между участниками рынка  недвижимости через систему судебных  органов;

- контролера устойчивости  и безопасности рынка (регистрация  прав и сделок с недвижимостью).

Государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

1) методом прямого вмешательства  – это административный способ;

2) методом косвенного  воздействия, или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает:

1) Создание юридической (нормативной) базы: издание законов, постановлений, инструкций, которые будут регулировать функционирование рынка недвижимости в регионах и в центре страны;

2) Регистрация, лицензирование, предоставление прав уполномоченным лицам для совершения сделок с объектами муниципальной и государственной собственности;

3) Установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

4) Контроль над соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

5) Введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;

6) Выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Экономические методы управления рынком недвижимости реализуются с помощью:

1) Системы налогообложения имущества;

2) Выпуска и обращения жилищных сертификатов;

3) Реализации государственных целевых программ;

4) Дисконтной политики Центрального банка;

5) Амортизационной политики;

6) Внешнеэкономической деятельности и пр.

Управление объектами недвижимости осуществляется различными ветвями государственной власти (законодательной, исполнительной, судебной), они являются независимыми в своей деятельности.

Федеральное собрание издает законы, регулирующие рынок недвижимости. Президент издает указы, не противоречащие действующим законам. Правительство выпускает постановления, министерства и ведомства - положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имуществом.

Государственная дума, Совет Федерации являются представительными органами власти РФ, они обладают полномочиями разрабатывать и принимать правовые акты по вопросам, касающимся управления недвижимым имуществом. Представительные органы власти осуществляют контрольные функции.

На Министерство государственного имущества возложены функции и задачи по управлению и распоряжению в установленном порядке объектами федеральной собственности на территории РФ и за рубежом, реализация на основе законодательства РФ государственной политики приватизации государственных и муниципальных предприятий, в том числе земельных участков, находящихся под приватизируемыми предприятиями, и т. д.

Муниципальные органы также принимают участие в управлении недвижимостью.

 

2 Анализ управления  рынком недвижимости.

2.1 Оптимизация  форм и методов управления  недвижимостью.

Жизненный цикл любого здания или сооружения состоит из трех этапов: проектирования, строительства и эксплуатации. Эксплуатация здания в зависимости от его капитальности и назначения может достигать ста и более лет.

Под эксплуатацией недвижимого имущества понимается практическая деятельность по поддержанию исправного состояния всех элементов объекта недвижимости, а также благоустройству прилегающей территории. Все здания независимо от их формы собственности должны находиться под постоянным техническим обслуживанием. Это обеспечивает их нормальную эксплуатацию в течение жизненного цикла, а в ряде случаев способствует его увеличению.

Недвижимое имущество имеет тройственную сущность: как физический объект, как объект экономических отношений и как объект правовых отношений. Поэтому в течение всего срока жизни здания параллельно выполняются три цикла: правовой, физический и экономический.

На I стадии – создание объекта – в процессе проектирования, инвестиционного анализа, строительства и ввода в эксплуатацию формируется физический объект с определенным функциональным назначением и набором потребительских свойств. Данная стадия физического и экономического жизненного цикла совпадает с первой стадией правового жизненного цикла – государственной регистрацией, в процессе которой здание обретает собственника.

Стадия эксплуатации заключает в себе "потребление" здания, т. е. использование его помещений, инженерных систем и оборудования, а также прилегающей территории в определенных целях .

На стадии капитального ремонта или реконструкции производится возобновление потребительских свойств объекта недвижимости для дальнейшего его использования. При капитальном ремонте производится восстановление эксплуатационных показателей объекта недвижимости Самая важная управленческая задача при использовании объекта недвижимости – это обеспечение достойных и безопасных условий жизнедеятельности, что включает в себя предоставление ежедневных услуг (они называются "обслуживание"), эксплуатацию, ремонт и благоустройство здания и прилегающих территорий. Поскольку такое содержание собственности имеет жизненно важный характер для сохранности инвестиций, а также поскольку это является важным стоимостным фактором в годовом бюджете объекта недвижимости, необходимо, чтобы такая работа планировалась и выполнялась эффективно и систематически. Здесь рассматривается управленческий процесс, в котором шаг за шагом описывается, на какой основе такие работы планируются, каким образом принимаются решения и как выполняются необходимые мероприятия; описываются порядок и инструментарий для сбора основополагающей информации, представления рабочих планов и контроля качества работ.

Процесс начинается с тщательной инспекции собственности. Инспекции должны ежегодно проводиться людьми и организациями, обладающими соответствующими знаниями и опытом. Результаты таких проверок документируются в виде программы по технической эксплуатации объекта с подробным указанием деталей, специальным описанием деятельности и работ, которые должны быть выполнены. На этой основе должен быть сделан расчет необходимых человеческих ресурсов, материалов, определен объем контрактных и иных работ и представлен в виде постатейной стоимости каждого вида деятельности.

Суммирование этих расходов позволит принять решение о том, возможно ли провести всю работу в рамках реалистического бюджета. Если это невозможно, то работы и виды деятельности должны быть сгруппированы по степени их приоритетности с учетом технического состояния здания, условий жизни и безопасности проживания, стоимости. Виды деятельности затем включаются в бюджет в порядке приоритетности. Результатом проведенной работы станет :

- заключение о состоянии  здания, рекомендации о ремонте  или замене отдельных элементов;

- разработка концепции  технической эксплуатации;

- определение оптимального  штата сотрудников службы эксплуатации  и требования к ним при приеме  на работу;

- составление должностных  обязанностей, инструкций, технологических  карт, инструкций по технике безопасности (для каждого сотрудника на  объекте);

- определение форм документации  и отчетности, ведущейся на объекте;

- разработка порядка взаимодействия  собственников здания и службы  эксплуатации;

- определение состава  и перечня работ, выполняемых  собственными силами; перечня работ, на которые будут привлечены  подрядные организации.

Для новых и современных зданий эксплуатация и ремонтные работы являются легко управляемыми процессами, если только они тщательно планируются и если им постоянно уделяется необходимое внимание.

В старых зданиях, однако, ухудшение состояния инженерных установок и коммуникаций часто делает их уже неподдающимися ремонту, а оборудование слишком старое, чтобы удовлетворить необходимым стандартам, – это даже в том случае, если управление осуществляется надлежащим образом. В таких случаях благоустройство будет рассматриваться как наиболее оптимальное решение в долгосрочном плане, нежели эксплуатация и ремонтные работы.

Планирование технического обслуживания зданий и объектов должно осуществляться путем разработки годовых и квартальных планов графиков работ по техническому обслуживанию.