Правотворческие союзы

В соответствии со ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья считается юридическим лицом и относится к некоммерческим юридическим лицам. Понятие и правовой статус юридического лица определяются ГК РФ, а также специальными законами, дополняющими правовое регулирование порядка создания и деятельности отдельных видов юридических лиц.

Необходимо также подчеркнуть, что в отношениях между собственниками помещений многоквартирного дома складываются не только отношения имущественного характера по поводу осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения общим имуществом, но и отношения, носящие характер организационной деятельности. Речь идет об управлении общим имуществом. Способ управления, как и любой иной вид деятельности, представляет собой порядок осуществления действий, которые являются содержанием данной деятельности42.

Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, предусмотренное ст. 289 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, существенно отличается от классического, закрепленного нормами гл. 16 ГК РФ "Общая собственность". Отличия настолько принципиальны, что позволили ученым сделать обоснованный вывод о появлении особой разновидности права общей долевой собственности, которая может быть названа "общая неделимая собственность"43.

Остановимся на некоторых проблемах в формировании и деятельности ТСЖ. Как известно, создаваемые в Российской Федерации товарищества собственников жилья подлежат обязательной регистрации как юридические лица. Необходимо отметить, что изменился орган, регистрирующий некоммерческие организации, и порядок регистрации. В соответствии с Федеральным законом от 10 января 2006 г. № 18-ФЗ и Постановлением Правительства от 15 апреля 2006 г. № 212 Федеральная налоговая служба передает, а Федеральная регистрационная служба принимает сведения о некоммерческих организациях, зарегистрированных до вступления в силу Федерального закона от 10 января 2006 г. № 18-ФЗ44. Это усложняет процесс регистрации ТСЖ.

Жилищный кодекс РФ прямо не устанавливает, кто именно и при каких обстоятельствах вправе определять состав общего имущества. Из анализа положений Жилищного кодекса РФ можно сделать вывод, что состав общего имущества должны определять в первую очередь сами собственники помещений в целях надлежащего выполнения своих обязанностей по его содержанию. Так, например, в договоре управления многоквартирным домом помимо адреса многоквартирного дома должны быть указаны состав общего имущества в доме, в отношении которого будет осуществляться управление, а также перечень услуг и работ по содержанию и ремонту этого общего имущества (ч. 2 и 3 ст. 162 ЖК РФ). Очевидно, что уполномоченные органы государственной власти при осуществлении государственного контроля содержания общего имущества в многоквартирном доме будут вправе оценивать правильность определения состава общего имущества, сравнивая свои сведения об этом имуществе с составом общего имущества, в отношении которого собственниками помещений принимаются меры по его надлежащему или ненадлежащему содержанию.

Основой для определения состава общего имущества в конкретном многоквартирном доме должны являться в первую очередь сведения, содержащиеся в ЕГРП, а также в государственном земельном кадастре (при условии их наличия). Для описания общего имущества могут использоваться сведения государственного технического учета (ч. 5 ст. 19 ЖК РФ).

При этом необходимо оценивать потенциальное предназначение таких помещений для обслуживания более одного помещения (квартиры) в многоквартирном доме и (или) при предназначении таких помещений для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома. В связи с тем, что во многих муниципальных образованиях общие помещения на практике нередко единолично использовались органами местного самоуправления, возникающие споры об определении состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должны будут разрешаться в судебном порядке.

В гл. 13 Жилищного кодекса РФ, посвященной товариществам собственников жилья, ни слова не говорится о наименовании, которое должно иметь это юридическое лицо. Согласно п. 1 ст. 54 ГК РФ и п. 1 ст. 4 Федерального закона "О некоммерческих организациях" наименование некоммерческой организации должно содержать указание на ее организационно-правовую форму и характер деятельности. В название товарищества собственников жилья должны обязательно включаться слова "товарищество собственников жилья" как указание на организационно-правовую форму этого некоммерческого юридического лица и одновременно на его характер деятельности.

В Жилищном кодексе РФ член ТСЖ должен быть собственником помещения в многоквартирном доме. И не важно, где он проживает - в Москве, Владивостоке, даже в другой стране, главное, что он является собственником. Например, по Уставу 1924 г. членом товарищества не мог быть гражданин, не проживающий в доме. При выезде таковой автоматически исключался из товариществ. Устав жилищного товарищества 1924 г. четко определял серьезные нарушения обязанностей, за которые член товарищества подлежал исключению: невнесение квартирной платы и прочих обязательных сборов в течение двух месяцев; хищническое отношение к жильцам, поведение, нарушающее нормальную жизнь населения дома, осуждение судом за позорящие деяния, даже без поражения в правах; упорное неподчинение постановлениям общего собрания и правления. Что же, собственно, изменилось за прошедшие 80 лет? Все то же самое возможно в любом жилом доме45.

Кодекс не содержит положений о возможности исключения члена товарищества из товарищества. Может ли быть закреплено в уставе право членов товарищества исключать из товарищества за установленное в уставе действие (деятельность) в предусмотренном уставом порядке. Могут ли быть причиной исключения систематическая неуплата обязательных взносов и платежей, нанесение вреда общему имуществу дома, ведение деятельности, вредящей товариществу, и т.п. Оформленные в соответствии с ГОСТами документы товарищества приобретают юридическую силу и могут использоваться в качестве доказательной базы, аргументов в судах общей юрисдикции или арбитражном суде. Именно поэтому в уставе товарищества необходимо предусмотреть раздел "Делопроизводство в ТСЖ".

Жилищный кодекс РФ в вопросах ответственности за нарушение жилищного законодательства определяет, что виновное лицо несет ответственность, предусмотренную законодательством (ст. 66, 68 ЖК РФ).

Что касается административной ответственности, то следует предусмотреть такой вид, как дисквалификация (ст. 3.2 КоАП РФ). Дисквалификация заключается в лишении физического лица права занимать руководящие должности в исполнительном органе управления юридического лица, а также осуществлять управление юридическим лицом, в том числе это касается и председателя правления ТСЖ. Дисквалификация устанавливается на срок от шести месяцев до трех лет (ст. 3.11 КоАП РФ).

Вопрос о собственнике на землю до сих пор не решен. Аренда земли законом разрешена, но права товарищества как арендатора не прописаны, как это сделано для инвесторов и владельцев нежилых зданий. В земельных отношениях товарищества остаются бесправными землепользователями. Практически нет примеров, чтобы жителям при организации ТСЖ отдавали их собственный двор без всяких условий. ТСЖ может получить земельный участок в аренду, но снова должно обращаться в земельные органы за разрешением, если оно захочет что-либо построить на нем или поставить, например установку для прессования мусора.

Практики, занимающиеся вопросами развития самоуправления в своем жилищном фонде, отмечают вместе с тем, что если и дадут ТСЖ землю, то многие товарищества не смогут этим правом воспользоваться, так как не определены границы самих участков, на которые они могут претендовать. Градостроительный кодекс РФ (ст. 58 - 59) обязывает архитектурно-планировочные и земельные органы провести размежевание земельных участков, чтобы каждый дом независимо от формы собственности на него знал, какой участок закреплен за ним. Претензии на получение земельных участков стали ключевой темой судебных споров, не случайно два из последних Постановлений ВАС РФ (от 16 мая 2006 г. № 781/06 и от 27 июня 2006 г. № 1821/06) относятся именно к данной проблеме46.

Для совершения действий по распоряжению и пользованию общим имуществом ЖК РФ не требует согласия всех собственников жилых помещений и тем самым вступает в противоречие с п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК РФ, в соответствии с которыми это возможно лишь по соглашению всех его участников. Иного ст. 246, 247 ГК РФ не предусматривают. Отмеченное обстоятельство представляет собой существенное противоречие между нормами ГК и ЖК, причем при сегодняшнем состоянии законодательства эта коллизия по изложенным выше соображениям может решиться в пользу ГК РФ47. Необходимо как можно скорее внести ясность в этот вопрос, особенно с учетом защиты права собственности на основе не только национального законодательства, но и ст. 1 Протокола 1 к Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод.

Заключение

Как видно из всего выше изложенного, у ТСЖ есть свои отрицательные черты, как и положительные. Основные преимущества ТСЖ:

1) во-первых, собственники помещений самостоятельно решают, каким способом управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов-профессионалов (управляющего, управляющей компании). Если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям жильцов (некачественная или несвоевременная уборка территории, лестниц; несвоевременный вывоз ТБО, невыполнение работ по обслуживанию и ремонту инженерного оборудования дома и др.), ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации.

2) во-вторых, ТСЖ само планирует  ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность. План  работ и смета расходов на  год утверждается на общем  собрании членов ТСЖ. Не надо  никого ни о чем просить, обивая  пороги различных инстанций.

Любой член ТСЖ имеет возможность осуществлять контроль за расходованием средств товарищества, как получаемых за счет платежей населения, так и за счет поддержки государства (льготы, субсидии, компенсации др.). В ТСЖ действует ревизионная комиссия. Прозрачность бюджета – это главная особенность ТСЖ.

3) в-третьих, у ТСЖ появляется  возможность иметь дополнительные  доходы от сдачи в аренду  нежилых помещений, находящихся  в общедолевой собственности (технический  этаж, подвал и т. п), рационального использования земельного участка и др.

4) в-четвертых, в ТСЖ создаются  условия к экономному расходованию  воды, тепла, электрической энергии  за счет установки узлов учета  и применения энергосберегающих  технологий. В ТСЖ создаются условия  для более бережного отношения к местам общего пользования, так как жильцы знают, что в случае поломки общего имущества платить придется самим. После наведения порядка в доме самими жильцами, никто не будет разрисовывать стены, разбивать окна и т. д. Как следствие, повышается рыночная стоимость квартир, находящихся в ТСЖ, появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт дома, высвобождаются дополнительные средства для проведения ремонтных и профилактических работ, в перспективе могут быть снижены ежемесячные платежи за жилищные услуги.

5) в-пятых, участвуя в управлении  собственным домом, жильцы сами  определяют, какое именно соотношение  в цене и качестве услуг  для них является оптимальным.

Для выполнения некоторых работ по содержанию, ремонту, обслуживанию жилого дома товариществом могут привлекаться на договорных условиях жители дома (дополнительный заработок по месту жительства), для должников выполненные работы могут учитываться для соответствующего уменьшения платежей за жилищно-коммунальные услуги. Все жильцы дома, арендаторы жилых и нежилых помещений, владельцы нежилых помещений подчиняются решению общего собрания ТСЖ, принимают участие в расходах на содержание и текущий ремонт мест общего пользования. Дома, в которых создаются ТСЖ, в первую очередь включаются в адресные программы капитального ремонта и благоустройства, программы по установке металлических дверей и ремонту лестничных площадок, так как в этих домах появляется хозяин, который обеспечит поддержание порядка и сохранность того, что сделано. Объединение собственников в товарищество служит улучшению микроклимата в доме, так как люди, участвуя в собраниях, обсуждая важные вопросы деятельности товарищества, лучше узнают друг друга, приучаются действовать сообща и в общих интересах, создавая тем самым благоприятную атмосферу в доме и комфорт совместного проживания.

Список использованной литературы

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации // Российская газ. 1993. 25 дек.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от3011.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.

3. Земельный кодекс Российской  Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // Собрание  законодательства Российской Федерации. 2001. № 44. Ст. 4147.

4. Гражданский кодекс РСФСР от 11.06.1964 // Ведомости ВС РСФСР. 1964. № 24. Ст. 407 (утратил силу).

5. Земельный кодекс РСФСР 1970 года // Ведомости ВС РСФСР. 1970. № 28. Ст. 581 (утратил силу).

6. Земельный кодекс РСФСР 1922 года // Собрание узаконений РСФСР. 1922. № 68.  Ст. 901 (утратил силу).

7. Федеральный закон от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" // СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 145.

Научная литература

1. Аполлонов А.О. Товарищество собственников жилья как субъект отношений в сфере наружной рекламы Текст. / А.О. Аполлонов, Э.Л. Страу-нинг // Жилищное право 2007. № 3.
2. Атаманенко, С.А. Проблемы развития товариществ собственников жилья Электронный ресурс. /С. А. Атаманенко. URL: http://www.ratsg.ru/about/soverf/ serossijjskoesoveshhanie4ijunja2007goda/. 
3. Беляев К.П. Некоммерческие организации в системе юридических лиц // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 3. М., 2004.
4. Варфоломеев, В. Организация товарищества собственников жилья: преимущества и проблемы Текст. / В. Варфоломеев // Юрист. 2006. № 2.
5. Габрусь, Н.В. Управление многоквартирным домом Текст./ Н.В. Габрусь // ЖКХ: журн. руководителя и гл. бухгалтера. 2007. № 5.
6. Генцлер И.В. О некоторых вопросах управления многоквартирными домами. Международный опыт Текст. /И.В. Генцлер, Т.Б. Лыкова // Законы России: опыт, анализ, практика. 2005. № 8.
7. Голосова С.А. О праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом Текст. / С.А. Голосова // Юрист. 2008. № 4.
8. Гордеев Д.П. Подходы к регулированию содержания общего имущества в многоквартирном доме Текст. / Д.П. Гордеев // Жилищное право. 2012. № 6.
9. Гражданское общество: истоки и современность Текст. / науч. ред. И.И. Кальной. СПб., 2005.
10. Гришаев С.П. Проблемы осуществления права общей долевой собственности на недвижимое имущество Текст. /С.П. Гришаев // Жилищное право. 2005. № 11.
11. Грудцына Л.Ю.Частная собственность и гражданское общество в России Текст. / Л.Ю. Грудцына // Государство и право. 2008. № 6.
12. Губкевич T.B. Управление многоквартирными домами в свете обновления жилищного законодательства Текст. /Т.В. Губкевич // Журн. руководителя и гл. бухгалтера ЖКХ. 2005. № 12.
13. Дроздов И.А. Гражданско-правовые проблемы обслуживания жилых помещений: Дис. ... канд. юрид. наук. СПб., 2002.
14. Зырянов, А.И. Жилой дом как объект права общей долевой собственности Текст. / А.И. Зырянов // Нотариус. 2009. № 4.
15. Иванова Л.А., Субботина Е.В. ТСЖ: проблемы законодательства и жилищной культуры // Семейное и жилищное право. 2009. № 6.
16. Кокарева Е.В. Юридическая ответственность и финансовая состоятельность товарищества собственников жилья как некоммерческой организации // Современное право. 2010. № 12.
17. Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2000.
18. Макаренко Г.Н. Товарищество собственников жилья - проблемы и перспективы развития // Юрист. 2006. № 12.
19. Матеров Л.Н. Устав товарищества: вчера, сегодня, завтра // ЖКХ. 2006. № 4. Ч. 1.
20. Нащекина Е.В. О некоторых вопросах развития правовой базы для товариществ собственников жилья // Бюллетень нотариальной практики. 2008. № 2.
21. Овчарова А.С. Правовой статус объединений собственников жилья по российскому и зарубежному праву // СПС "КонсультантПлюс".
22. Певницкий С.Г. Товарищество собственников жилья как девелопер: строительство и реконструкция многоквартирного дома собственниками помещений // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008. № 8.
23. Певницкий С.Г. Управление многоквартирными домами при помощи специализированных юридических лиц // СПС "КонсультантПлюс".
24. Савельев Д.Б. Проблемы правового регулирования управления кондоминиумом // Юрист. 2002. № 3.
25. Токарева Е.В. Вопросы участия товарищества собственников жилья в хозяйственной деятельности // Современное право. 2010. № 4.
26. Филиппова, Е.С. Жилищное право Текст.: учеб. для ВУЗов / Е.С. Филиппова. М.:«Юстицинформ», 2007.
27. Чашин А.Н. Проблемные моменты нового Жилищного кодекса // Юрист. 2005. № 7.
28. Эрделевский А.М. О применении нового ЖК РФ // Семейное и жилищное право. 2005. № 1.
29. Сборник постановлений Пленума ВАС РФ. 2006. № 7, 9.
30. Определение ВАС РФ от 15 января 2009 г. № 16948/08 // СПС "КонсультантПлюс".