Правотворческие союзы

В ЖК РФ включена ст. 143.1, посвященная правам, как членов, так и собственников - нечленов товарищества, которая в основном раскрывает их право на получение информации от органов управления юридического лица, причем в статье четко указаны виды предоставляемых для ознакомления документов. Несомненно, право на получение информации - это одно из основных прав для лиц, проживающих в доме, и детальное закрепление его в законе позволит избежать множества нарушений по отношению к ним11.

Детализированы предписания законодательства о реорганизации товарищества. Обозначен порядок разделения и выделения товарищества, созданного в двух и более многоквартирных домах. С целью избежать нарушения прав собственников одного из домов, даже небольшого по количеству и размеру квартир (а значит, и числу голосов), но стремящегося к самостоятельному управлению, для осуществления реорганизации обязательно требуется либо только решение (согласие) каждого из домов, либо такое решение наряду с решением общего собрания всех членов товарищества (ст. 140 ЖК РФ).

Ликвидация исследуемой некоммерческой организации осуществляется по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Специфическое основание ликвидации закреплено в ст. 141 ЖК РФ: общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Однако остается нерешенным вопрос о том, какова судьба ТСЖ в случае выбора общим собранием собственников иного способа управления многоквартирным домом. Полагаем, этот факт также должен быть назван в качестве основания для ликвидации товарищества в обязательном порядке, чтобы избежать споров о перераспределении прав и обязанностей организации, ведь она будет лишена своих основных функций в таком случае12.

Нормы об имуществе, средствах и хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья не претерпели каких-либо изменений. К сожалению, по-прежнему отсутствует четкость при определении видов хозяйственной деятельности товарищества. Многие авторы справедливо критикуют данные нормы, поскольку из анализа ЖК РФ вытекает, что не исключено осуществление иных, не предусмотренных в исчерпывающем перечне ст. 152 ЖК РФ видов деятельности13. Кроме того, законодатель не требует обязательного создания товариществом специальных фондов, среди которых и резервный фонд, предназначенный, как правило, для покрытия убытков и иных срочных расходов. Соответствующее решение должно быть принято общим собранием членов товарищества. На мой взгляд, товарищество, осуществляющее свою деятельность в социально значимой области, обеспечивающее удовлетворение необходимых каждодневных потребностей, должно в обязательном порядке формировать резервный фонд, поскольку в жилищной сфере может возникнуть необходимость незамедлительного разрешения целого ряда ситуаций, требующих срочных материальных затрат.

2. Особенности  создания и деятельности товариществ собственников жилья

Возможность учреждения товариществ собственников жилья предусмотрена Жилищным кодексом РФ, и реализация собственниками этой возможности является составной частью государственной программы реформирования жилищной сферы. Однако, как показывает правоприменительная практика, процесс учреждения и функционирования ТСЖ связан с рядом проблем, нуждающихся в разрешении. Особенно это касается собственников квартир в домах старой постройки (домах вторичного рынка).

Так почему же собственники отказываются от учреждения ТСЖ? Ответ на данный вопрос, по существу, содержится в осознании собственниками тех экономико-правовых проблем, которые лежат на поверхности и не могут оставаться незамеченными. Очень кратко рассмотрим некоторые из них.

Проблема первая. Коллизия норм Гражданского и Жилищного кодексов РФ в части регулирования отношений по учреждению и функционированию ТСЖ. Обратимся к Конституции РФ14, которая обладает высшей юридической силой. В Конституции нашли закрепление нормы о четком разграничении гражданского и жилищного законодательства: гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации (ст. 71 Конституции), а жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ (ст. 72 Конституции).

Правовой институт собственности издревле входит в систему гражданского законодательства, известен всем правовым системам со времен древнего римского права и исторически в своем развитии насчитывает не одно тысячелетие. Включение в Жилищный кодекс РФ отдельных элементов гражданско-правового института собственности (например, в части учреждения собственниками ТСЖ) явилось неудачным юридико-техническим решением законодателя. По своим правовым последствиям оно приводит к размыванию границ между гражданским и жилищным законодательством, что, в свою очередь, неизбежно приводит к коллизиям в законодательстве и правоприменительной практике. Рассмотрим одну из таких коллизий.

В ст. 291 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ)15, регулирующего отношения собственности, содержатся две правовые нормы. Одна из них (п. 1 ст. 291 ГК) является диспозитивной (т.е. необязательной) и предписывает возможность образования ТСЖ. Вторая норма (п. 2 ст. 291 ГК) является отсылочной - в ней говорится о том, что ТСЖ создается и действует "в соответствии с Законом о товариществах собственников жилья".

Статья 161 ЖК РФ, напротив, является императивной, т.е. обязывает собственников помещений в многоквартирном доме выбрать один из способов управления домом: непосредственное управление; управление ТСЖ, ЖК, ЖСК и другими специализированными потребительскими кооперативами; управление управляющей организацией.

Обязывая собственников в качестве альтернативы создать для управления домом ТСЖ, законодатель одновременно отменяет действие Закона о ТСЖ, не изменяя при этом редакции правовой нормы п. 2 ст. 291 ГК (пп. 19 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ").

Поскольку вопросы учреждения юридических лиц (ТСЖ) и вопросы собственности являются предметом регулирования гражданским законодательством, то собственникам необходимо руководствоваться п. 2 ст. 291 ГК, т.е. ждать принятия нового Закона о ТСЖ. Законодатель субъектов РФ не может регулировать этот процесс (ст. 71 Конституции РФ).

Устранить возникшую коллизию возможно тремя способами:

- принять на федеральном  уровне новый Закон о товариществах  собственников жилья (представляется  наиболее правильным способом);

- отменить пп. 19 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ, вновь придав юридическую силу Закону о ТСЖ от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ;

- изменить редакцию п. 2 ст. 291 ГК, заменив слова "в соответствии с Законом о товариществах собственников жилья" на слова "в соответствии с Жилищным кодексом РФ", "в соответствии с жилищным законодательством" или "в соответствии с законодательством" (наиболее неудачный способ)16.

В случае учреждения ТСЖ при неустранении в законодательстве данной правовой коллизии собственники и их законные представители рискуют получить в будущем серьезные правовые проблемы (подробнее см. "проблема седьмая").

Проблема вторая. Отсутствие в правоприменительной практике жилищных органов и собственников (нанимателей) квартир четкого разграничения гражданско-правовых и жилищно-правовых отношений.

Размывание границ между гражданским и жилищным законодательством в части отношений собственности не позволяет участникам правоприменительной практики четко определить правовой статус государства-собственника и государства-наймодателя:

- отношения с участием  государства-собственника должны  регулироваться гражданским законодательством (именно государство-собственник может инициировать проведение собрания по учреждению ТСЖ);

- отношения с участием  государства-наймодателя должны  регулироваться жилищным законодательством (государству-наймодателю законодатель  не предоставляет права влиять  на решение собственников квартир по управлению своим имуществом)17.

Проблема третья. Нечеткое позиционирование государством себя в качестве собственника квартир в многоквартирном доме. Данная проблема ярко выразилась в позиции представителя государства, который на собрании выражал интересы государства-наймодателя, решая вопросы, входящие в правомочия государства-собственника (в рассматриваемом примере государству принадлежит более 40% квартир в доме, т.е. при соучреждении ТСЖ с участием государства появляется смешанная государственно-частная форма собственности. Вопросы, связанные с особенностями регулирования отношений смешанной формы собственности, неизбежно становятся предметом обсуждения на собрании по учреждению ТСЖ. К сожалению, представитель государства не готов был ответить ни на один из поставленных вопросов, касающихся прав и обязанностей государства-собственника. Его позиция при ответе на эти вопросы выразилась лишь в готовности присоединиться к любому решению других собственников - участников собрания).

В рассматриваемом примере четкое определение правового статуса государства-собственника имеет очень важное значение для решения таких вопросов, как дебиторская задолженность по квартплате, выселение из жилого помещения, финансирование ремонтных работ жилого дома (собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества - ст. 210 ГК), распределение рисков, связанных со случайной гибелью или случайным повреждением имущества, и др18.

Проблема четвертая. Отсутствие минимально необходимого технико-экономического обоснования целесообразности учреждения ТСЖ. Рассматривая данную проблему, достаточно обратить внимание лишь на то, что организаторами собрания не рассматривался вопрос о возможности учреждения ТСЖ на базе нескольких аналогичных домов микрорайона, которые связаны общими коммуникациями, имеют примерно равную степень износа, т.е. находятся в одинаково плачевном техническом состоянии. Очевидно, что учреждение ТСЖ на базе 5 - 8 домов, связанных общими коммуникациями, юридически, экономически и технически более выгодно19.

Проблема пятая. Отсутствие четкого определения правового статуса управляющей организации. Эта проблема является предметом отдельного разговора. Лишь на собрании выяснилось, что фактически управляющая домом организация юридически не рассматривает себя в качестве правопреемника по ранее заключенным договорам (найма, аренды, оказания услуг). В нарушение гражданского законодательства управляющая организация (правопреемник услугодателя, новый услугодатель) не намерена высылать нанимателям и собственникам (услугополучателям) измененные варианты договоров (новые договоры). Юридически это может привести, во-первых, к невозможности взыскания с должников в судебном порядке дебиторской задолженности по квартплате и коммунальным услугам и, во-вторых, к возникновению вопроса о неосновательном (внедоговорном) обогащении получателя платежей20.

Проблема шестая. Слабый уровень организации и проведения собрания как по процедуре, так и по содержанию. Данная проблема выразилась в подмене организаторами собрания правовой и иной аргументации яркими агитационными приемами и игрой слов.

Проблема седьмая. Вероятность наступления для собственников и их правопреемников в неопределенном будущем негативных последствий в случае учреждения ТСЖ при наличии правовой коллизии (см. "проблема первая"). Гражданско-правовые отношения собственности в отличие от жилищных правоотношений являются длящимися правоотношениями с неограниченными сроками действия. В эти отношения в будущем могут вступать иные лица, например, в порядке дарения, купли-продажи, наследственного правопреемства. Поэтому учреждение ТСЖ при наличии столь серьезной правовой коллизии или с нарушением действующего законодательства в будущем может привести участников к непредсказуемым правовым последствиям (признание сделки ничтожной, оспоримой и т.п.)21.

3. Правовой статус товариществ собственников жилья

Отсутствие в ст. 50 ГК РФ исчерпывающего перечня организационно-правовых форм некоммерческих юридических лиц не способствует созданию их единой системы. Как отмечается в теоретических исследованиях, "предоставленная Гражданским кодексом законодателю возможность... дала простор для нередко неуемного законотворчества..."22.

В настоящее время необходимость упорядочения системы некоммерческих организаций очевидна. А это невозможно без "ревизии" существующих организационно-правовых норм, поскольку "существуют случаи смешения понятий, когда законодатель именует ту или иную разновидность юридического лица организационно-правовой формой, но, в сущности, она таковой не является, а речь идет лишь о разновидности в рамках одной организационно-правовой формы"23. В Концепции развития законодательства о юридических лицах, проект которой был одобрен в марте 2009 г.24, предлагается установить исчерпывающий перечень некоммерческих юридических лиц и исключить из законодательства некоторые организационно-правовые формы, которые как раз были созданы в результате "смешения понятий". В частности, это относится к товариществам собственников жилья и обществам взаимного страхования, которые, по мнению ряда специалистов, являются, по сути, потребительскими кооперативами.

Чтобы выяснить, есть ли основания для исключения данных организационно-правовых форм либо необходимо устранить лишь недостатки правового регулирования, не позволяющие четко отграничить данные формы от сходных, необходимо исследовать их правовой статус.

Товарищество собственников жилья - единственная организационно-правовая форма юридических лиц, специально предусмотренная для объединений собственников помещений многоквартирного дома исключительно с целью управления данным домом. Жилищные и иные специализированные потребительские кооперативы осуществляют управление наряду с реализацией основной задачи - обеспечение их членов жилыми помещениями.

Создание собственниками жилых и нежилых помещений специализированных организаций для управления многоквартирными домами широко используется не только в России, но и в зарубежных странах. В государствах, образовавшихся на территории бывшего СССР, также предусматривается создание некоммерческих объединений собственников жилых помещений с правами юридического лица для управления многоквартирными домами.

Во многом сходное регулирование отношений управления многоквартирными домами наблюдается в законодательстве Украины и Беларуси. Статус создаваемых в Беларуси объединений собственников определяется Законом от 8 января 1998 г. "О совместном домовладении"25. На Украине действует Закон от 29 ноября 2001 г. "Об объединениях совладельцев многоквартирных домов"26. При этом отдельные вопросы регулируются иначе, чем в России, причем в ряде случаев такое регулирование является более продуманным и целесообразным.