Правотворческие союзы

Содержание

 

 

 

Введение…………………………………………………………………………...3

1. Понятие товарищества собственников жилья ……………………………...5

2. Особенности создания и деятельности товариществ собственников жилья…………………………………………………………………………………..12

3. Правовой статус товариществ собственников жилья ……………………...17

4. Проблемы и перспективы развития товариществ собственников жилья…25

Заключение……………………………………………………………………....30

Список использованной литературы……………………………………….......32

Задача…………………………………………………………………………….35

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Жилищный кодекс образца 1983 года закреплял централизованную систему управления жилищным фондом, но при этом допускал участие в управлении и домовых комитетов, и иных органов общественного самоуправления. В основном это был государственный жилищный фонд. В изменившейся ситуации, когда жилищный фонд переходит в основном в собственность отдельных граждан, становится частным, требуются новые подходы к его управлению. По сообщениям некоторых средств массовой информации доля частной собственности в жилом секторе России уже превышает 75% от всего жилого фонда. Поэтому вполне понятно желание государства передать управление этим жилищным фондом в руки его же собственников. И при этом внедрить еще в систему обслуживания жилья и рыночные механизмы. Рыночные условия предполагают, что наиболее эффективное управление имуществом сможет осуществлять его собственник, нежели централизованное государственное управление, хотя последние 15 лет и не доказывают это утверждение. ЖК РФ предусматривает, что управление жилищным фондом осуществляется самими собственниками. В целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, решения вопросов коммунальных услуг, а также надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, управление передается гражданам, собственникам помещений, проживающим в этом доме. В соответствии со ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Жилищный кодекс предусматривает три варианта такого управления:

· непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

· управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

·   управление управляющей организацией.

 

Частью 4 ст.161 ЖК РФ определено, что в случае если собственниками помещений в многоквартирном доме (в течение года со дня введение в действие ЖК РФ) не выбран способ управления этим домом или принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, то орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.

Частью 4 ст.161 ЖК РФ определено, что в случае если собственниками помещений в многоквартирном доме (в течение года со дня введение в действие ЖК РФ) не выбран способ управления этим домом или принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, то орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.

В настоящее время в России действует уже примерно 5000 ТСЖ, только в Москве их уже 15004.

В соответствие с требованиями ст. 18 ЖК РФ органы местного самоуправления обязаны провести открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственники помещений в многоквартирном доме в течении года со дня введения в действие ЖК РФ не выберут способ управления многоквартирным домом.

Объектом контрольной работы являются урегулированные нормами права общественные отношения, складывающиеся при функционировании товарищества собственников жилья, общие тенденции создания и деятельности товарищества собственников жилья, а также трансформации их развития на современном этапе.

Предметом контрольной работы является правовое регулирование товарищества собственников жилья, понятие и правовая природа этих отношений.

Контрольная работа состоит из введения, четырех параграфов, заключения, списка использованной литературы и задачи.

 

 

1. Понятие товарищества  собственников жилья

 

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) можно обозначить как некоммерческую организацию, имеющую конкретные закрепленные в законе цели и ограниченную сферу деятельности, поскольку объединяет оно в основном собственников многоквартирных домов и предназначено для осуществления функций по управлению общим имуществом многоквартирного дома. Как следствие, правовое положение этой организации закреплено в Жилищном кодексе РФ (далее - ЖК РФ)1. Согласно ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в законе, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с ЖК РФ помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Понятие товарищества собственников жилья по сравнению с положениями ранее действовавшего законодательства существенно расширено. Законодатель постарался включить в него все закрепленные в ст. 136 ЖК РФ варианты объединений собственников, раскрывая направления их деятельности. Но в итоге предлагаемое определение все равно нельзя назвать полным с точки зрения возможных видов товариществ. Так, в соответствии со ст. 136 ЖК РФ собственники дачных домов также могут быть членами указанной организации, что не нашло отражения в обозначенной дефиниции. В результате вновь закрепленное понятие выглядит громоздким, путаным и не позволяет, на мой взгляд, четко выявить, чем отличаются цели создания товариществ в одном многоквартирном доме, нескольких многоквартирных домах либо нескольких жилых и дачных домах. Кроме того, ряд перечисленных функций товарищества пересекается друг с другом, охвачен более широким термином "управление общим имуществом", поэтому, думается, нет смысла в их подробном изложении в рамках определения товарищества2.

Согласно принятым изменениям возможность создания товарищества собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах существенно ограничена, этот вариант допустим теперь только при объединении домов, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем 30, что приведет к значительному сокращению числа соответствующих организаций. Эффективность работы товариществ, рассчитанных на большое количество домов и квартир, невелика, учитывая, что речь идет о непрофессиональных участниках складывающихся отношений, поэтому указанные нововведения, с нашей точки зрения, не отразятся на правах собственников негативно3.

Как и прежде, допускается создание товариществ собственников жилья не только для управления общим имуществом многоквартирного дома, но и при объединении нескольких близко расположенных жилых и дачных домов с целью решения общих вопросов. Поскольку они обладают определенной спецификой, для таких организаций введен собственный порядок создания (по соглашению всех собственников) и избрания органов. Действительно, при отсутствии общей долевой собственности принцип большинства голосов не может быть применим при создании товарищества и утверждении его устава.

Не случайно появление в ЖК РФ новелл, касающихся порядка регистрации товарищества собственников жилья. Ряд исследователей верно отмечают, что товарищество собственников жилья существенно отличается от иных категорий юридических лиц по целям, задачам и порядку создания. Упрощенная процедура регистрации такого юридического лица может создавать предпосылки для нарушения прав собственников жилого помещения в многоквартирном доме4. Именно по этой причине законодатель включил в число документов, представляемых на регистрацию, протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников за создание организации, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 136 ЖК РФ). К указанному протоколу в законе ныне также предъявлены особые требования: он подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений (ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ).

Объем прав товарищества, закрепленный в ст. 137 ЖК РФ, практически остался неизменным. Как и ранее, в составе прав ТСЖ фигурирует возможность предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ), несмотря на исключение соответствующего права из перечня полномочий общего собрания членов товарищества. В связи с этим возникает вопрос, какой другой орган, кроме общего собрания членов товарищества, сможет реализовать эти столь значимые права, особенно учитывая тот факт, что их изъятие из компетенции общего собрания не случайно? Законодатель, скорее всего, захотел избежать существования полномочий, пересекающихся с полномочиями общего собрания собственников помещений многоквартирного дома5.

Перечень обязанностей, обозначенный в ст. 138 ЖК РФ, пополнился необходимостью подчиняться общим требованиям по управлению домом (раздел 8 ЖК РФ), вести реестр членов и представлять его и все изменения в устав в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ. Система обязанностей может быть модифицирована в зависимости от того, привлекает ли товарищество управляющую организацию для совместного осуществления деятельности. В таком случае речь пойдет о дополнительных обязанностях по контролю со стороны товарищества за работой управляющей организации (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ). Но говорить в этой ситуации об освобождении товарищества от ряда обязанностей не следует, поскольку в качестве выбранного способа управления домом зафиксирован такой: управление ТСЖ и собственники вправе предъявлять все требования, связанные с управленческой деятельностью, в полном объеме именно к этой организации6.

Осталась неизменной система органов управления и контроля. Органы управления формируются из числа членов товарищества. В теории по этому поводу неоднократно указывалось, что ЖК РФ значительно ограничивает право юридического лица на подбор и назначение квалифицированного руководителя, тем самым оказывает сильнейшее негативное влияние на возможности отдельных товариществ и кооперативов в деле обеспечения исполнения обязанностей и реализации прав своих членов7.

Претерпели изменения нормы о полномочиях общего собрания членов ТСЖ и порядке его проведения. Так, дополнены положения, касающиеся осуществления реорганизации и ликвидации: помимо принятия соответствующих решений общее собрание также назначает ликвидационную комиссию, утверждает промежуточный и ликвидационный баланс. Согласно предлагаемым ныне правилам общее собрание сможет не только избирать членов ревизионной комиссии и правления, но и в случаях, предусмотренных уставом, определять председателя, а также решать вопрос о досрочном прекращении полномочий этих органов. Уточнено название одного из специальных фондов, порядок образования которого утверждается общим собранием, - "фонд на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества" вместо ранее обозначенного фонда на восстановление и ремонт общего имущества. Кроме того, в рамках указанных полномочий добавлена необходимость утверждения отчетов об использовании специальных фондов.

Ценно, что контроль со стороны общего собрания членов товарищества будет иметь место не только на стадии формирования столь значимых ресурсов, поскольку расширены права председателя правления в части разработки внутренних документов организации и, как следствие, общее собрание должно утверждать все возможные разработанные им документы8.

Применительно к порядку проведения собрания, во-первых, предусмотрена возможность использовать иные способы уведомления о нем помимо заказных писем и вручения под расписку, что облегчит, на мой взгляд, его созыв, так как может быть менее затратным по времени и средствам. Во-вторых, иначе определяется правомочность собрания, ныне она не зависит от количества членов, а определяется числом их голосов по аналогии с правомочностью общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Единый подход в обоих случаях представляется мне логичным, учитывая тесную взаимосвязь между ними, но, к сожалению, не способствующим полноценной реализации своих прав всеми членами организации. ЖК РФ прямо не определяет, каким числом голосов обладает член ТСЖ.

В законе обозначен предельный срок избрания и деятельности правления и ревизионной комиссии - два года (ст. 147 ЖК РФ). В отношении председателя правления указано лишь, что он избирается на срок, установленный уставом, никаких рамок ст. 149 ЖК РФ не содержит. В полномочия ревизионной комиссии дополнительно включен пункт о необходимости представления общему собранию членов ТСЖ заключения по результатам проверки годовой финансовой отчетности (п. 1.1 ч. 3 ст. 150 ЖК РФ), наряду с этим сохранена обязанность комиссии давать ежегодный отчет о финансовой деятельности (п. 2 ч. 3 ст. 150 ЖК РФ). При этом не проведены различия между указанными документами, а ведь оба они исходя из формулировки статьи обязательно должны быть представлены общему собранию организации.

ЖК РФ не раскрывает вопрос ответственности председателя и правления за убытки, причиненные товариществу неэффективным управлением, а также собственникам жилья, не являющимся членами товарищества, путем нанесения вреда имуществу в многоквартирном доме. Однако отсутствие в Кодексе положений об ответственности исполнительных органов не исключает этой ответственности9. В литературе ряд авторов считают целесообразным включить в ЖК РФ нормы об ответственности председателя правления и членов правления ТСЖ. На основании такого предложения следует включать в устав товарищества положения об условиях и размерах ответственности, а также о порядке взыскания убытков, причиненных товариществу деятельностью исполнительных органов10.

Относительно правового положения членов товарищества можно отметить следующее. Членство в ТСЖ по-прежнему носит добровольный характер и связывается с наличием права собственности на помещение в многоквартирном доме (ст. 143 ЖК РФ). Правление товарищества согласно изменениям, внесенным в ч. 4 ст. 143 и ст. 148 ЖК РФ, ведет реестр членов, содержащий сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, и не менее важную информацию о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, что возлагает на всех участников обязанность по представлению соответствующих данных в коллегиальный исполнительный орган. Наличие такого документа значительно облегчит работу органов товарищества и поможет избежать части споров по правомочности собрания либо законности принятых им решений.