Отчет по практике в кадастровом центре

Детальные исследования, осуществляемые в 70-х гг. Американским институтом планировки городов по определению  влияние общественных инвестиций на ценность городских земель, привели к выводам, согласно которым факторы, определяющие цену земли, можно разде- лить на три группы: физические,экономические и административные.

Физические  факторы характеризуют размер участка,протяженность  фронтальной линии

(прилегающей к магистрали), местоположение в плане города,инженерно-геологические условия.

Экономические факторы – дефицит земель, получаемый с этого участка доход; инвестиции, произведенные на данной территории; в какой мере они снижают предстоящие  затраты на освоение участка.

Административные  факторы–законодательные акты о  зонировании городских территорий, включающие административные ограничения  в местоположении отдельных объектов.

Из всей группы факторов наибольшее значение имеет  доступность к центру города, местам приложения труда.

Французский исследователь  Дютайн, изучая механизм формирования цен в Парижской агломерации, пришел к следующему выводу: цена участка  колеблется между двумя пределами  – минимальной ценой, определяемой фактическим доходом участка, и  максимальной ценой, которую потенциальный пользователь готов заплатить исходя из условий застройки, предполагаемых доходов от новых сооружений, минус затраты на их строительство и различные дополнительные расходы.

Изложенные  выше основные модели механизмов образования цен на городские земли в зарубежных странах позволяют сделать следующие основные выводы:

- основным фактором, в наибольшей степени определяющим  цену земли, является доступность  участков территории к общегородскому  центру,вторичным центрам культуры, бытового тяготения, местам приложения труда (она во многом зависит от уровня развития и качества транспортной сети);

- в практике  землепользования в зарубежных  странах рыночная цена на землю  в значительной степени формируется  под влиянием спроса и предложения;

- цены на  землю часто растут быстрее,  чем общий уровень цен на  другие товары;

- общей тенденцией  является снижение цены на  землю от центра к периферии  города, причем в центральных  районах городов она в среднем  в 4–5раз выше, чем на периферии;

- цены на землю растут по мере увеличения численности населения городов.

По мнению специалистов США, доля земли в оценочной стоимости  недвижимости составляет 30 – 40\%, т. е. суммарная  оценочная стоимость городской  земли в США на 1981 г. достигала  примерно 520 млрд. долл. При площади городских земель 20 млн. га и количестве отдельных участков 98,4 млн. шт. средняя стоимость 1 га составила 26 тыс. долл., а стоимость отдельного участка – 5,2тыс. долл. В настоящее время средняя норма исчисления оценочной стоимости составляет 30–40\% от рыночной стоимости. Можно предположить, что в этом случае полная рыночная стоимость 1 га городской земли достигает 50–55 тыс. долл. Различия в оценочной стоимости и в цене на землю существуют как между отдельными регионами страны, между городами и их пригородами, так и внутри самих городов и отражают их различную общественную полезность или потребительскую стоимость. Если среднюю стоимость 1 га городских территории в США принять за 1, то в северо-восточном районе страны (Новая Англия) она равна2,04, в среднеатлантических штатах (Нью-Йорк, Нью-Джерси и Пенсильвания) –2,47, в штатах северовосточного центра - 1,87, в штатах северо-западного центра– 0,94, в штатах тихоокеанского побережья (Калифорния, Флорида) - 1,32.

Цена на землю  влияет на вид ее использования. Как правило,значительные территории в центрах американских городов заняты торговыми учреждениями, зданиями контор, фирм. Высокая цена земли ведет к интенсификации ее использования, способствует перенаселенности наиболее ценных территорий, их транспортной перегрузке. Это в свою очередь приводит к снижению ценности территории отдельных районов для определенных функций. Высокие цены на землю приводят к непропорциональным потребностям распределения городских территорий между отдельными функциональными зонами, затрудняют проведение реконструктивных работ. Зарубежный опыт свидетельствует: в центральных районах крупнейших городов размер компенсации за землю и дома, намеченные к сносу,составляет до 80–100\% затрат на новое строительство.

Значительная цена на земли является причиной скученности городской застройки, и городские власти пытаются бороться с сопутствующими этой скученности чрезмерными потоками населения и транспорта. Так, во Франции, в г.Бергене введенная плата за въезд автомобилей в центральные деловые районы используется для расширения дорожной сети. Однако транспортный поток сократился всего лишь на 3\%. В большинстве бывших социалистических стран Восточной Европы существовала плата за землю, и исследования по установлению ее взаимосвязи с оценкой территории показали, что плата за землю значительно ниже ее фактической ценности.

В Венгрии оценка земель существовала с XIX в. и проводилась  преимущественно для сельскохозяйственных земель на основе величины приносимого  чистого дохода. В 70-х гг. нашего столетия венгерские власти приняли решение о разработке новой системы оценки земли, включая городские земли. Предполагалось,что плата за землю позволит контролировать и лимитировать отводы земельных участков для промышленного строительства. Для регулирования размещения производительных сил с 1975 г. введена категорийность населенных пунктов, в которой выведено

5 основных групп:  столица, центры регионов, центры  областей,прочие города и крупные  села. В пределах населенных пунктов  выделялось, как правило, до шести зон - от центра города к перифе- рии, по которым вводилась дифференцированная плата за пользование городскими землями. Например, плата за земельный участок в центре Будапешта в 6 раз выше, чем на его окраине, и примерно в 20 раз выше по сравнению с самой дешевой городской землей.

Важное значение имеет исследование проблемы зонирования  использования городских земель. Сегодня изменения в использовании  городской территории и в оценке ее эффективности определяются как  социокультурными, так и экономическими факторами. Среди этих факторов чаще всего называются:предпочтения и доходы населения, повышение жилищных стандартов, стоимость земельных участков, уровень развития городского хозяйства и средств коммуникации, планировочные концепции и стандарты. Ниже дано описание этих факторов.

1. Предпочтения  и доходы населения. Опросы  выявляют устойчивую ориентацию  значительной части населения  на проживание:

- в собственном  доме;

- на обособленном  участке;

- вне города.

В США в крупных  городах хотят жить лишь 13\% населения, в пригородах -31, в малых городах -32, в сельской местности – 23\%.

Обобщенные  данные по европейским странам показывают, что около 80\% жителей новых кварталов  предпочли бы жить в индивидуальном доме на своем участке, если бы он был  доступен за ту же стоимость, что и квартира в многоэтажном доме.

2. Повышение  жилищных стандартов. С повышением  жилищных стандартов увеличивается  "землеемкость" городского строительства.  В состав жилищных стандартов  обычно включаются структура  домовладений и квартир, соотношение застройщиков, жилищная обес-

печенность, состав элементов жилищного комплекса (площадки игровые и спортивные, общественные объекты и др.), поляризация структуры  семей(увеличение доли семей, состоящих  из 1–2 чел.), демографические сдвиги.

3. Стоимость  земельных участков. Стоимость земельных  участков в городах стабильно  растет. Рост стоимости земли  в большинстве стран выше темпов  роста инфляции. За последние  25 лет стоимость городских земель  в США возросла в 10 раз. Оценочная  стоимость всей недвижимости (включая землю)США, подлежащая налогообложению, составила в 1981 г. 2,5 трлн. долл. Большая часть этой суммы (1,52 трлн. долл.) приходилась на районы, застроенные односемейными жилыми домами, в том числе на районы, застроенные односемейными коттеджами, -1,33 трлн. долл. В Японии также наблюдается возрастание стоимости земли. В жилых зонах пригорода Токио стоимость земли увеличилась с 1960 по 1980 г. в 20 раз, в то время как национальный доход увеличился примерно в 4 раза, а цены на потребительские товары в 3 раза. В целом по Токийскому региону стоимость земельных участков на удалении 10 – 20 км от центра города возросла в 2–3 раза, а на удалении 30–40км – 6–7 раз, т. е. наблюдалось определенное выравнивание рельефа стоимости. В то же время благодаря методам контроля в Швеции рост стоимости земельных участков за десятилетие 1970–1980 гг. составил лишь 9\%.

4. Уровень развития  городского хозяйства и средств  коммуникации. Эти факторы признаются  ведущими в формировании процессов  расселения и использования городских систем. Эффективность централизованных или локальных систем инженерного обеспечения жилых домов в значительной мере определяет целесообразность типа застройки городской территории – многоэтажной или коттеджной. Такое же значение при формировании городской среды и уровня интенсивности застройки территории имеют виды транспорта – общественный или индивидуальный. Без массового доступного автомобиля субурбанизация не смогла бы достичь таких масштабов в США и Западной Европе.

5. Планировочные концепции и стандарты. Эти факторы играют не последнюю роль в изменении использования территории. Однако их значимость в градостроительных процессах ниже в странах с рыночной экономикой, чем в странах с переходной экономикой. Причина в том, что"свобода деятельности" планировщиков ограничена более узкими рамками интересов собственников земли. Произвольный выход за эти рамки означает нарушение баланса интересов, и рано или поздно рыночные механизмы восстанавливают этот нарушенный баланс, заставляя отказаться от планировочных концепций, не соответствующих реальности.

В основе современного городского зонирования лежит выделение  на территории административной единицы  зон землепользования для уменьшения вероятности конфликта между  различными видами деятельности. При этом критерием классификации видов землепользования является степень их отрицательного внешнего воздействия. По выделенным зонам устанавливается целевой правовой режим использования земель, который с позиций исследуемой проблемы - один из критериев эффективности использования городских земель. К общим эле-

ментам правового  режима урбанистического зонирования  относятся: минимальный размер земельного участка, удаленность зданий и сооружений от его границ, минимальная его  ширина на фасадной части здания,максимальная широта зданий и сооружении, максимальный процент застройки участка с максимально полезной площадью зданий и сооружений, количество лиц и семей,проживание которых разрешено на данном участке и т. д /4/. Непосредственный контроль за соблюдением правового режима зонирования осуществляет инспектор. Он дает разрешение на осуществление условных видов землепользования, он наделен правом требовать от землепользователей предоставления планов застройки и строительства, проектов внутренней организации территории и других необходимых материалов. В ряде случаев ему также предоставлено право санкционировать сделки купли-продажи, при которых происходит раздел земельных участков. При выдаче разрешений на пользование участками инспектор проводит землеустроительную и экологическую экспертизу, в процессе которой хозяйственные проекты оцениваются по ряду показателей, например, устанавливается их соответствие цели зоны,влияние данного вида землепользования на соседние земельные участки,оценивается общий социально- экономический эффект осуществления данного проекта на территории муниципалитета с точки зрения создания рабочих мест,обеспеченности коммунальными услугами, устанавливается характер и степень воздействия данного проекта на окружающую среду. Осуществляя контроль за соблюдением законодательства, инспектор по зонированию, однако, не имеет права самостоятельно налагать административные взыскания за нарушение правил использования земли. Штрафы и другие юридические санкции применяются в судебном порядке.

Практика зонирования в городах практически полностью отказалась также от принципа многолетнего использования земель. Его заменил принцип исключительности, согласно которому в зонах разрешается осуществление только тех видов хозяйственной деятельности, которые прямо указаны для данной зоны. Происходит углубленная дифференциация правовых режимов зем- лепользования,которая выражается в увеличении числа зон и подзон, для которых хозяйственное и иное использование земель тщательно и подробно регламентируется.

Одним из примеров законодательного закрепления планировочной концепции использования земель являются нормативные акты по зонированию урбанизированных территорий. Концептуальной основой городского зонирования является теория внешнего отрицательного воздействия землепользования, согласно которой зонирование должно обеспечить защиту частной собственности от отрицательного воздействия различных хозяйственных видов деятельности на соседних землях, т. е. зонирование – инструмент, предотвращающий конфликты между различными видами землепользования.

В США высокая  степень децентрализации и местной  правовой автономии определила позднее  принятие федерального общенационального  земельного законодательства. Оно впервые  было представлено в Сенат в 1970 г. Напомним, что общепринятой местной формой законо- дательного регулирования использования городской земли является зонирование, введенное в

Лос-Анджелесе  в 1909 г. Законодательный статус оно  получило в Нью-Йорке в 1916 г. В 1924 г. были подготовлены законодательные  стандарты для штатов и местных общин. В настоящее время они распространяются на 98\% городов с населением свыше 10 тыс. чел. Однако есть единичные исключения, например г.Хьюстон, штат Техас, где характер использования земли определяют контракты между частными землевладельцами.

Во Франции в XIX в. сформировался набор разнообразных регулирующих правил, согласно которым планировочные аспекты не выделялись из строительного законодательства. Последнее регулировало в основном вопросы, относящиеся к участкам размещения и внешнему виду зданий. Этот набор правил, периодически расширяемый и уточняемый, получил систематическое изложение в национальном законодательстве по городскому регулированию,закрепленном рядом декретов. Законодательные правила сгруппированы в 4 частях: 1-я регулирует порядок составления планировочных документов,2-я и 3-я части относятся к вопросам реализации планировочных решений, правила4-й части регулируют права собственности (условия предоставления разрешений на строительство, экспроприации земельных участков для обществен- ных нужд и т.д.).