Отчет по практике в кадастровом центре

Содержание:

1. Соотнесение  результатов кадастровой оценки  земель населенных пунктов за 01.01.2007 и за 01.01.2011._________ __________________________________________________

2. Выполнить поиск по  теме отечественный 

и зарубежный опыт в оценке земель населенных пунктов_______________________

2.1 Отечественный  опыт в оценке земель населенных пунктов _________

2.2 Зарубежный опыт в  оценке объектов земель населенных пунктов ____

3. Правовое регулирование  кадастровой оценки земель _________________________

5. Основные этапы проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов. Практика выполнения ______________________________________________________________

6. Формирование  себестоимости работ по оценке  земель населенных пунктов _________________________________________________________________________

7. Составить  смету к договору на оказание  оценочных услуг

по оценке земель населенных пунктов ________________________________________

Заключение_______________________________________________________________

Список использованной литературы__________________________________________

 

 

1 Соотнесение  результатов кадастровой оценки  земель населенных пунктов за 01.01.2007 и за 01.01.2011.

Результаты  кадастровой оценки замель НП утверждаются главой администрации края по его распоряжению.

Так в распоряжении на 2007 год были утверждены следущие пункты :

1. Утвердить  результаты государственной кадастровой  оценки земель населенных пунктов  и средний уровень кадастровой  стоимости на территории Краснодарского  края по состоянию на 1 января 2007 года согласно приложениям N 1 и 2 к настоящему Распоряжению.

2. Рекомендовать  управлению Федерального агентства  кадастра объектов недвижимости  по Краснодарскому краю (Сигарев)  внести в установленном порядке  результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края в государственный земельный кадастр.

3. Управлению  делопроизводства администрации  Краснодарского края (Воробченко) направить  настоящее Распоряжение органам  местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края, указанных в приложениях N 1 и 2 к настоящему Распоряжению.

4. Департаменту  по делам СМИ, печати, телерадиовещания  и средств массовых коммуникаций  Краснодарского края (Касьянов) обеспечить  опубликование настоящего Распоряжения в средствах массовой информации Краснодарского края в изложении.

5. Контроль за  выполнением настоящего Распоряжения  возложить на заместителя главы  администрации Краснодарского края  В.И. Кондратьева.

6. Распоряжение  вступает в силу со дня его подписания.

Тогда как распоряжение 2011 года является более актуальной :

1.Результаты  определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края (приложение № 1);

2.Средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов в составе видов разрешенного использования земель населенных пунктов Краснодарского края (приложение № 2);

3. Средний уровень кадастровой стоимости земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов (городских округов) Краснодарского края (приложение № 3).

4.Отделу арендных отношений в управлении земельных отношений департамента (Жуков) в течение пяти дней направить сведения о кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края и один экземпляр отчета об определении кадастровой стоимости в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Колодяжный).

Рекомендовать Федеральному бюджетному учреждению «Кадастровая палата» по Краснодарскому краю (Долгов) внести в установленном порядке результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Краснодарского края в государственный кадастр недвижимости.

Отделу организационного обеспечения департамента (Зубова):

4.1. Направить  настоящий приказ органам местного  самоуправления муниципальных образований  Краснодарского края, указанных  в приложении № 3 к настоящему приказу.

4.2. Обеспечить  публикацию настоящего приказа  в средствах массовой информации  Краснодарского края и размещение на официальном сайте департамента www.diok.ru.

Контроль за выполнением настоящего приказа  возложить на первого заместителя  руководителя департамента имущественных  отношений, начальника управления земельных  отношений Е.М.Сердюкову.

 Настоящий  приказ вступает в силу с  1 января 2012 года, но не ранее, чем  через 10 дней со дня его официального  опубликования, за исключением  пунктов 2,4 и 5, вступающих в силу со дня подписания настоящего приказа, и подлежит применению для целей налогообложения в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.

Сравнивая оба  распоряжения можно сделать вывод  о том, что первое (2011 года) более  обширно предоставляет необходимую  информацию. Нужно заметить, что  это связанно с увеличением пунктов, содержащих новую информацию в сравнении с распоряжением 2007г. Отсюда понимаем, что информация в 2011г. актуализированна и модернизированна, что обуславливает более простое взаимодействие между органами, делает информацию более доступной, удобной к использованию.  Исходя из этого можно сделать вывод о безусловном улучшении распоряжения 2011г по сравнению с 2007г.

 

2.1 Отечественный опыт в кадастровой оценке земли

Первая в  нашей стране работа по оценке городских  земель в фискальных целях была проведена  в 1988 г. для Москвы. Была предложена схема территориально-экономического зонирования, включавшая пять концентрических зон: внутренняя зона в пределах Садового кольца; внешняя зона, прилегающая с внешней стороны к МКАД и имеющая фрагментарный характер, и еще три макрозоны между ними. Первая из этих трех примыкала извне к Садовому кольцу, к ней примыкала кольцевая зона, охватывающая срединную зону территории города; далее зона, примыкающая с внутренней стороны к МКАД. Величина оценки падала от центра к периферии, максимумом оценки отличался от минимума в несколько раз. Схема эта отражала общее, верное в своей основе, представление о падении стоимости земли от центра к периферии, опирающееся на принятые теоретические представления и мировой опыт. В дальнейшем схема получила развитие: было осуществлено разукрупнение первичных зон путем разбиения их по радиальным направлениям. Эта схема действует и поныне, на ее основе устанавливаются величины арендной платы за землю. Арендная плата в центре отличается от арендной платы на периферии в 20 раз. Будучи в целом верной, эта схема слишком груба и не отражает реальной сложности функционально-планировочной структуры города, порождая многочисленные противоречия и несоответствия в деталях. В настоящее время актуальной является разработка полноценной кадастровой оценки земель Москвы, опирающейся на серьезные расчетные основания.

Преобразования  в направлении рыночной экономики  поставили неотложную задачу оценки стоимости городских земель.

Отсутствие  в стране специалистов, опыта и собственных методических разработок побудило искать их на Западе. Действующая у нас в настоящее время система подготовки оценщиков была создана американскими специалистами и представляет американскую методическую школу. Переведенные на русский язык работы Дж. К. Эккерта, Генри С. Харрисона и Дж. Фридмана за короткое время стали классикой. Эти методы ориентированы в основном на индивидуальную поучастковую оценку земель. Для массовой оценки предлагается только анализ статистики продаж, уязвимый в методическом отношении, трудно применимый в условиях отсутствия рынка земель и неприменимый в тех случаях, когда необходим учет прогнозируемых изменений городской ситуации.

Практика отечественной  оценки в известной мере следует  зарубежным методам. Таковы работы Н.В. Калининой, тесно сотрудничающей с Дж. Эккертом <11*>. В то же время существует значительное число собственных методических разработок, из которых наибольшую известность приобрели работы А.А. Сегединова и С. И. Кабаковой <12*>.

Методические  подходы обоих авторов во многом схожи и характеризуются следующими чертами:

преимущественный  учет "зарытого капитала", балансовой стоимости инженерных сетей в  границах территориальных элементов (например, кварталов), относимых к  оценке стоимости земли данных территориальных элементов;

частичный учет местоположения данного территориального элемента в городе через расстояние до центра города;

ручная техника  оценки в табличной форме без  использования формульных соотношений  и компьютерных программ.

К достоинствам этих подходов следует отнести то, что в отличие от методики анализа статистики продаж в них делается попытка прямого учета факторов, влияющих на оценку городских земель. В то же время в отношении их можно высказать следующие замечания:

оценка осуществляется безотносительно к той функции, под которую предполагается использование тех или иных элементов территории;

не учитываются  предстоящие затраты и потери, связанные с предположительным  использованием элементов территории под ту или иную функцию;

учет ранее  произведенных затрат в виде вложений в инженерную и транспортную инфраструктуру, относимых к территории, в границах которой они находятся, ведет к серьезным затруднениям и противоречиям, поскольку, например, наличие на территории транзитных магистральных сетей затрудняет ее использование и снижает, а не увеличивает ее стоимость;

учет местоположения территориального элемента только через  расстояние до городского центра недостаточен и слишком груб;

способ сведения воедино затрат на инфраструктуру и  удобств местоположения никак не определен;

методики практически  не формализованы и опираются  лишь на опыт и интуицию авторов. Они  не представляются в явном виде, и переход от качественных рассуждений  к конкретным оценочным величинам  остается за кадром, так что возможность проверки полученных результатов отсутствует.

Большинство других методических подходов , отличаясь  в деталях, сходится в трех основных отношениях:

транспортная  доступность оцениваемых территориальных  элементов определяется только расстоянием  до центра города;

сведение разнокачественных  факторов, влияющих на оценку, осуществляется в балльной форме, с помощью взвешивающих коэффициентов;

оценка ведется, как правило, безотносительно к  той функции, под которую предполагается использование оцениваемого территориального элемента.

 

 

2.2 Зарубежный опыт оценки земель

В зарубежных странах  для обеспечения рационального  и эффективного использования земельных  ресурсов ведется земельный кадастр,который  содержит совокупность необходимых  сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель. В его рамках организована система изучения и оценки природно-экологического и экономического потенциала земель, которая, как правило, включает регистрацию землепользований, учет количества и качества земель и их производительной способности, технологию сбора, анализа,обработки и выдачи соответствующей информации. Накопление информации в рамках земельного кадастра осуществляется по ряду каналов. К ним относятся службы землеустройства, геодезии и картографии, агрохимслужба, агрометеорологическая сеть. Кроме того, многочисленная информация о мелиоративных,гидрогеологических, геоморфологических, геоботанических и других особенностях земли содержатся в справочных изданиях и архивах различных проектных, научных и учебных учреждений.

Анализ зарубежного  опыта установления платы за землю  позволяет выявить факторы, определяющие размер платы; изучить динамику роста  цен на землю, установить удельный вес  платы за землю и общую структуру  затрат на городское строительство; влияние платы за землю на политику и характер землепользования в городах. Выявление и оценка факторов, влияющих на цену земли, имеет важное значение для прогнозирования ее изменения и установления более гибкой политики налогообложения.

Наиболее известная  теория цен на землю У.Алонсо касается соотношения спроса и предложения на городские земельные участки. В основе этой теории лежит экономическая концепция извлечения населением или предприятием максимальной выгоды в рамках располагаемых ими доходов. У.Алонсо графическим способом рассчитал кривые пла- тежеспособности семей, характеризующие в зависимости от расстояния до центра города те цены на землю, которые та или иная семья в состоянии уплатить, сохраняя прежний жизненный уровень. Аналогично он рассмотрел размещение предприятии относительно расстояния от центра в соответствии с ценами на землю при условии сохранения ими максимальной прибыли. Эта прибыль представляет собой разность между суммарной стоимостью реализованной продукции, с одной стороны, и расходами на производство и ценой земли, с другой. Земля, примыкающая к сложившейся городской территории, может быть приобретена под застройку по цене, лишь немного превосходящей цену той же земли в случае использования ее под сельскохозяйственные нужды. В действительности цены в указанных районах превышают сельскохозяйственные земельные расценки в несколько раз. Алонсо считает, что критерием оценки участка является максимальная прибыль, которую он может дать. При этом арендная плата за землю рассчитывается как капитализированный доход (прибыль) путем умножения прибыли, получаемой за определенный ряд лет, на процентную норму.