Особенности проведения государственной оценки земель и различных форм собственности

В заключении проводится логический и сравнительный анализ полученных результатов. Логический анализ состоит  в том, что цена земли, как правило, должна снижаться от центра к периферийным районам города. При отклонении от этой тенденции устанавливаются  причины сложившегося положения.

Сравнительный анализ производится путем установления зависимости  коэффициентов градостроительной  ценности земель по каждой оценочной  зоне города и рыночных цен продаж на земельные участки и объекты  недвижимости.

Этап 5. Оформление результатов  кадастровой оценки.

Результаты проведенной  кадастровой оценки обобщаются в  отчете и предоставляются на рассмотрение органам местного самоуправления. Органы местного самоуправления публикуют  результаты кадастровой стоимости  земель по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему  использованию опубликованных данных. После обсуждения опубликованных результатов  кадастровой оценки они утверждаются решением органа местного самоуправления, вносятся в государственный земельный  кадастр и с начала следующего года вступают в силу. Внесенные  в государственный земельный  кадастр значения кадастровой стоимости  земельного участка не подлежат изменению  в течение года.

Результаты кадастровой  оценки городских земель, как составной  части комплексной программы  кадастровой оценки недвижимости, могут  использоваться для следующих целей:

создания государственной  автоматизированной системы земельного кадастра;

формирования налогооблагаемой базы земель поселений;

уточнения схемы территориально-экономического зонирования;

установления ставок арендной платы за муниципальные земли;

определения стартовых цен  продажи прав собственности или  долгосрочной аренды на конкурсах и  аукционах;

определения величины компенсационных  выплат при изъятии земель для  муниципальных нужд;

обоснования наиболее рациональных и перспективных направлений  городской застройки;

информирования органов  муниципальной власти и оказания платных услуг различным субъектам  земельного рынка;

создания фондового рынка  земельных бумаг и ипотеки.

Рыночная оценка единичных  земельных участков городских земель, с одной стороны, основывается на их кадастровой стоимости, а с  другой стороны, предполагает проведение специфического рыночного анализа  для каждого конкретного участка. Она учитывает целевое использование  земельного участка, конъюнктуру рынка, количественные характеристики оцениваемой  земли. Сложность рыночной оценки во многом обусловлена уникальным, присущим только оцениваемому участку местоположением, а также необходимостью установления и учета ценообразующих факторов для каждого конкретного вида использования земель.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. ФОРМЫ СОБСТВЕННОСТИ  НА ЗЕМЛЮ.

На современном переходном этапе развития земельной реформы  в Российской Федерации важнейшей  задачей остается проблема преобразования отношений земельной собственности. Исторический естественный путь формирования форм земельной собственности в  силу известных обстоятельств в  октябре 1917 г. был прерван почти  на вековой период. В настоящий  момент перед Россией стоит сложная  задача завершения реформирования земельных  отношений и создания российской национальной системы землепользования, которая позволила бы соединить  свободу владения землей, ее эффективное  использование и социальную справедливость при распределении земли. В этой связи наиболее острое звучание приобретает  вопрос о возможности и целесообразности введения тех или иных форм собственности  на землю, так как различные формы  земельной собственности способны оказать влияние на земельные  отношения, улучшая их содержание или  препятствуя их развитию.

3.1 Право частной собственности на землю юридических лиц.

Собственность юридических  лиц на земельные участки, наряду с собственностью граждан, относится  к частной форме собственности. Наличие у юридического лица обособленного  имущества является одним из непременных  его признаков. Допустимо иметь  имущество не только на праве собственности, но и в хозяйственном ведении  или оперативном управлении [2, ст. 48].

Круг юридических лиц, названных в ст. 213 ГК РФ [2] субъектами права собственности, довольно широк: это хозяйственные общества и  товарищества, производственные и потребительские  кооперативы, общественные и религиозные  организации (объединения), ассоциации и союзы и др.

Право частной собственности  граждан и юридических лиц  на земельные участки – право  владеть, пользоваться и распоряжаться  земельными участками с соблюдением  обременении и иных условий, установленных  законом.

Право частной собственности  граждан и юридических лиц  на земельные участки возникает  в результате приватизации государственных  и муниципальных земель, наследования, купли-продажи, дарения, обмена, иных сделок с землей, а также в результате внесения в уставной (паевой) капитал  юридического лица.

Российское законодательство под частной собственностью понимает имущество и земельные участки, находящиеся также у юридических  лиц. А между тем, юридические  лица неодинаковы. Есть среди них  государственные и муниципальные  предприятия. Они иногда осуществляют свою деятельность на землях, не имеющих  статуса частной собственности.

Земельные участки, используемые предприятиями и общественными  организациями, благотворительными и  общественными фондами, религиозными организациями, функционируют на праве  хозяйственного ведения или оперативного управления, предоставленного им учредителями.

Поэтому проблема определения  субъектов частной собственности  на землю и другие природные ресурсы  требует своего решения.

Существуют общие закономерности, свойственные праву собственности  юридического лица безотносительно  к его конкретному виду:

1) именно юридическое  лицо является единым и единственным  собственником принадлежащего ему  имущества;

2) в собственности юридического  лица находится имущество, переданное  ему в качестве взноса его  учредителем (участниками, членами), а также имущество, произведенное  по иным основаниям в процессе  деятельности [2, п. 3 ст. 213, п. 1 ст. 66];

3) юридическое лицо, подобно  другим собственникам, вправе  совершать в отношении своего  имущества любые действия, лишь  бы они не противоречили закону, иным правовым актам и не  нарушали права и охраняемые  законом интересы других лиц;

4) в определении правового  режима имущества, принадлежащего  юридическому лицу на праве  собственности, в установлении  полномочий собственника по владению, пользованию и распоряжению им  велика роль учредительных документов.

В отношении имущества, которое  согласно закону может находиться в  собственности юридического лица, в  п. 2 ст. 213 ГК РФ установлено правило  о недопустимости стоимостного и  количественного ограничений объектов права собственности юридических  лиц.

Земельные участки сельскохозяйственным предприятиям (хозяйственным товариществам  и обществам, производственным кооперативам) могут предоставляться (передаваться) в собственность как юридическому лицу в постоянное (бессрочное) пользование, в аренду в соответствии с законами субъектов РФ.

Иностранные юридические  лица, международные организации  с участием иностранных и российских юридических лиц, иностранные государства  могут иметь земельные участки  только на правах аренды.

Наряду с некоторыми общими чертами, право частной собственности  на землю юридических лиц имеет  специфические особенности –  обязанность использовать землю  в соответствии с основным целевым  назначением, бережно, рационально, повышать ее плодородие и т. д.

Земельные участки других категорий (кроме земель сельскохозяйственного  назначения) передаются в частную  собственность юридическому лицу за плату в порядке, определенном законодательством  РФ.

Передача земельных участков в собственность юридическим  лицам производится в соответствии с федеральными законами и законами субъектов РФ.

Законодательством установлено, что земельные участки могут  принадлежать юридическим лицам  на праве долевой собственности  с определением для каждого из них конкретной земельной доли без  выдела ее в натуре.

Передача земельных участков в собственность юридическим  лицам производится в пределах норм, установленных субъектами РФ, а сверх  норм выкупается по договорной цене.

При приватизации предприятий  и других объектов, расположенных  в городах, земельные участки  собственнику недвижимости предоставляются  в долгосрочную аренду.

 

3.2 Право общей собственности на земельный участок

 

Общая собственность на землю  является одним из видов частной  собственности. Для общей собственности  характерна множественность субъектов  права собственности, которые именуются  участниками общей собственности. Общая собственность возникает, прежде всего, на имущество, которое  не может быть разделено без изменения  ее назначения. Недопустимость раздела  вещи может быть установлена непосредственно  законом. Делимое имущество поступает  в общую собственность. Общая  собственность на имущество является долевой за исключением случаев, когда законом предусмотрено  образование совместной собственности  на это имущество. Так, собственность  членов крестьянского (фермерского) хозяйства  на землю и средства производства является совместной. Члены крестьянского  хозяйства своим соглашением  могут перейти на режим общей  долевой собственности лишь тогда, когда это допустимо законом [2, п. 5 ст. 244].

В общую совместную собственность  могут быть переданы земли колхозов, других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерных и иных хозяйственных обществ и товариществ, в том числе созданных на базе государственных обществ и товариществ, сельскохозяйственных предприятий, а  также земли общего пользования  садоводческих товариществ, животноводческих, жилищных, дачных и гаражных кооперативов.

В общую совместную собственность  граждан, являющихся членами указанных  сельскохозяйственных предприятий, передаются сельскохозяйственные угодья в пределах среднерайонной нормы бесплатной передачи земли в собственность, умноженной на число членов (работников) данного конкретного хозяйства. Остающиеся сельскохозяйственные угодья включаются в фонд перераспределения на конкурсной основе членами данного сельскохозяйственного предприятия, другими гражданами и юридическими лицами для сельскохозяйственных целей.

В отличие от долевой собственности, где замена выдела доли в натуре (на местности) денежной компенсацией без согласия, выделяющегося собственника имеет место лишь как исключение, член крестьянского хозяйства может  при выходе из него получить только денежную компенсацию стоимости  части земельного участка и средств производства [2, ст. 258].

Итак, земельный участок  может находиться в общем владении с определением доли каждого из владельцев (долевое владение) или без определения  долей (совместное, владение).

Если размер участков долевой  собственности на земельный участок  не может быть определен на основании  закона и не установлен соглашением  всех ее участников, земельные доли являются равными.

Соглашением всех участников долевой собственности может  быть установлен порядок определения, и изменения их земельных долей  в зависимости от вклада каждого  из них в приобретение и освоение общего земельного участка.

Каждый участник общей  долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в  уплате налогов, сборов и иных платежей по общему земельному участку, а также  в издержках по его содержанию и сохранению.

При продаже земельной  доли в праве общей собственности  на земельный участок постороннему лицу остальные участники долевой  собственности имеют преимущественное право продаваемой земельной  доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме  случаев продажи с аукциона.

В сельскохозяйственных организациях, которые являются собственниками земли, происходит своеобразное двойное действие правомочий земельного собственника:

а) граждане – собственники своей доли, участвуя в хозяйственной  деятельности предприятия, осуществляют правомочия по владению, пользованию  и распоряжению своей земельной  долей, повышая плодородие почв, выращивая  сельскохозяйственные культуры, увеличивая поголовье скота и т.п.;

б) предприятие осуществляет эксплуатацию земельных массивов, исходя из коллективных, а не индивидуальных интересов. Например, не каждому из работников хотелось бы использовать участок (свою долю) под пашню как  интенсивную форму хозяйственной  эксплуатации земли, но в интересах  ведения целостного хозяйства это  необходимо.

В земельные отношения  вмешивается и государство как  собственник, поскольку часть земель, не закрепленная в общую собственность, является собственностью государства.

Основой производственных отношений, как известно, является собственность (производство было бы бессмысленно, если бы не было присвоения его средств  и результатов) Поэтому повышение  эффективности производства находится  в прямой зависимости от включения  производителей сельхозпродукции в  механизм отношений земельной собственности.