Особенности проведения государственной оценки земель и различных форм собственности

3. Прозрачность методов оценки и наглядность результатов.

Нередки случаи, когда методы оценки не предъявляются в явном  виде, и проверка результатов оценки становится весьма затруднительной, вынуждая пользователя или аудитора обращаться к другим источникам или производить  выборочную оценку самостоятельно. Нередко  и сами результаты представляются в  трудно воспринимаемой форме, затрудняющей их проверку. Оба эти обстоятельства обычно сопровождают оценку, выполненную  некачественно по существу.

4. Внутренняя непротиворечивость результатов оценки.

 Одним из методов  работы аудитора с результатами  оценки является выборочная проверка  и сопоставление локальных оценок  в различных местах города, в  ситуациях, которые хорошо знакомы  аудитору или легко поддаются  интерпретации. Если в таких  ситуациях не наблюдается взаимных  противоречий локальных оценок, это говорит в пользу данной  оценочной работы, хотя еще и  недостаточно для вынесения окончательного  положительного решения: после  этого можно применять более  тонкие методы анализа. Если  же уже на этом уровне в  работе обнаруживаются противоречия, это скорее всего значит, что работа сделана некачественно, если только автор не предъявит убедительных объяснений.

5. Адресность.

Оценка, как правило, должна вестись с точки зрения каждой из базовых функций в отдельности. Безадресная оценка чаще всего лишена смысла, и такая работа не может  быть признана удовлетворительной. Исключение составляют некоторые специальные  случаи, такие как оценка в рамках процедуры банкротства и ликвидации предприятия. 

1.4. Иерархический принцип  организации оценки городских  земель.

Кадастровая и индивидуальная оценка

Факторы, определяющие стоимость  городских земель, можно разделить  на две группы, или два уровня: факторы макроположения, то есть положения квартала в городе, и факторы микроположения, то есть положения земельного участка в квартале.

Факторы микроположения чрезвычайно многообразны, трудно перечислимы, трудно формализуемы, и их учет в настоящее время может осуществляться только на основе опыта и интуиции индивидуального оценщика. Факторы макроположения в большей мере поддаются анализу, систематизации и формализации, и их учет может осуществляться в рамках совокупности математических функционально-градостроительных моделей.

Факторы макроположения являются наиболее важными и оказывают наибольшее влияние на стоимость городских земель. Они могут служить основой системы оценки городского земельного кадастра. Факторы микроположения требуют учета для уточнения оценки, с тем чтобы оценка максимально соответствовала реальной стоимости: это существенно для справедливого налогообложения, планирования инвестиций и других приложений результатов оценки.

Исходя из этого, процесс оценки городских земель строится иерархически. Вначале осуществляется кадастровая поквартальная оценка территории города, в которой учитываются факторы макроположения, или макроуровня. Результатом кадастровой оценки является базовая оценка земель каждого квартала города, определяющая для каждого квартала вектор стоимости 1 м² его земель в предположении использования под каждую из базовых функций. Для индивидуальной оценки земель конкретного земельного участка под конкретный вид использования осуществляется корректировка базовой оценки с учетом факторов микроположения, т.е. положения земельного участка в квартале.

Кадастровая поквартальная  оценка общегородского уровня, осуществляемая путем компьютерных расчетов и основанная на методах математического моделирования  факторов макроположения, более корректна и более точна, чем оценка в схемах территориально-экономического зонирования, формируемых на основе экспертных оценок и поправочных коэффициентов. Тем не менее, и она требует дальнейшего уточнения с учетом факторов микроположения участков в квартале, для того чтобы оценка налогооблагаемой стоимости максимально точно учитывала все факторы, влияющие на реальную стоимость недвижимости.

В рамках настоящей методики рассматривается только кадастровая  поквартальная оценка городских  земель. Рассмотрение перехода от кадастровой  поквартальной базовой оценки к  оценке земельных участков (индивидуальной оценке) выходит за рамки данного  документа.

Путем генерализации (укрупнения) поквартальной оценки может быть сформирована схема территориально-экономического зонирования города или региона, используемая для целей, отличных от налогообложения, в первую очередь  – для целей принятия крупномасштабных решений городского или регионального  развития.

1 НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ  РАБОТ ПО ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ  ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ И ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ.

2.1 Правовые источники  проведения государственной кадастровой  оценки земель населённых пунктов.

Действующее земельное законодательство представляет собой систему законодательных и иных нормативных актов, регулирующих земельные отношения по использованию и охране земель. Федеральное законодательство включает законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, законы и нормативные акты субъектов РФ, нормативные акты органов местного самоуправления.

Федеральное земельное законодательство базируется на Конституции РФ. К  нему относятся: законодательные акты, которые содержат правовые нормы, регулирующие земельные отношения; Указы президента РФ, правительственные нормативные акты, ведомственные нормативные правовые акты [1].

Основой всей системы законодательного регулирования земельных отношений, правовой основой информационного (земельно-оценочного) обеспечения  их регулирования является Земельный  кодекс Российской Федерации. Кодексом подтверждена, установленная Конституцией Российской Федерации платность  использования земель. Согласно ст. 65 «Платность использования земли» устанавливает следующие положения.

1. Использование земли  в Российской Федерации является  платным. Формами платы за использование  земли являются земельный налог  (до введения в действие налога  на недвижимость) и арендная плата.

2. Порядок исчисления  и уплаты земельного налога  устанавливается законодательством  РФ о налогах и сборах.

3. За земли, переданные  в аренду, взимается арендная  плата. Порядок определения размера  арендной платы; порядок, условия  и сроки внесения арендной  платы за земли, находящиеся  в собственности РФ, субъектов  РФ или муниципальной собственности,  устанавливаются соответственно  Правительством РФ, органами государственной  власти субъектов РФ, органами  местного самоуправления. Размер  арендной платы является существенным  условием договора аренды земельного  участка.

4. Порядок установления  и сроки внесения арендной  платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

5. Для целей налогообложения  и в иных случаях, предусмотренных  настоящим Кодексом, федеральными  законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В статье 66 Земельного Кодекса  «Оценка земли» определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается  в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель (Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ), в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость устанавливается в процентах от его рыночной стоимости [2].

29 июля 1998 года принят  Федеральный Закон «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ. Этот Закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей [6].

Работы по проведению государственной  кадастровой оценки земель ведутся  Федеральной службой земельного кадастра России, ее территориальными органами и находящимися в его  ведении предприятиями и организациями  в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации  от 25 августа 1999 №945 «О государственной  кадастровой оценке земель» и  Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года №316 «Об  утверждении правил проведения государственной  кадастровой оценки земель». К указанным работам также могут привлекаться лица, имеющие лицензию на оценочную деятельность.

В соответствии с Постановлениями  Правительства Российской Федерации  работы по проведению государственной  кадастровой оценки земель проводятся на землях всех категорий на всей территории. Эти работы создают основу для  введения в действие проекта второй части Налогового Кодекса Российской Федерации, определяющего, что при  исчислении земельного налога в качестве налоговой базы используется кадастровая  стоимость объекта налогообложения, где объектом налогообложения является земельный участок [5].

Данным постановлением органам  государственной власти субъектов  Российской Федерации по земельной  политике рекомендовано принять  нормативные правовые акты, необходимые  для проведения государственной  кадастровой оценки земель, а также  утвердить ее результаты.

Постановление Правительства  РФ от 8 апреля 2000 года №316 «Об утверждении  правил проведения государственной  кадастровой оценки земель» определяет:

• порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории РФ для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Государственная кадастровая оценка земель проводится Государственным комитетом РФ по земельной политике, его территориальным органам, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями. К указанным работам могут привлекаться лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности;
• Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения;
• в процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков;
• Органы исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов Государственного комитета РФ по земельной политике утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель. Методические и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами по согласованию с уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в РФ и заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

Постановление Правительства  РФ от 11.04.2006 №206 «О внесении изменений в некоторые акты правительства Российской Федерации в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель» вносит изменения в Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 №316. Установлена периодичность проведения государственной кадастровой оценки земель в Российской Федерации - не реже одного раза в 5 лет и не чаще, чем один раз в 3 года. Функции по проведению государственной кадастровой оценки земель возложены на Роснедвижимость [7].

13 сентября 2005 года Правительством  Российской Федерации утверждена  Подпрограмма «Создание системы  кадастра недвижимости (2006-2011 годы)»  федеральной целевой программы  «Создание автоматизированной системы  ведения государственного земельного  кадастра и государственного  учета объектов недвижимости (2002-2007 годы)», где определены в том числе задачи и мероприятия, связанные с развитием государственной кадастровой оценки земли и других объектов недвижимости. Основные из них:

• разработка нормативно-правовой и методологической базы и унифицированных технических решений по кадастровой оценке объектов недвижимости (включает в себя проведение исследований по развитию системы налоговой оценки объектов недвижимости, разработку методик массовой оценки объектов недвижимости);
• организация и проведение работ по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель;
• проведение массовой оценки объектов недвижимости и введение сведений в государственный кадастр недвижимости.

Одной из важнейших составных  частей механизма регулирования  земельных отношений является платность  пользования землей. Целью введения платы за землю является стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, выравнивание социально-экономических  условий хозяйствования на землях разного  качества, обеспечение развития инфраструктуры в населенных пунктах, формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий. Регулирование системы  платности землепользования осуществляется: Земельным Кодексом РФ, Законом РФ «О плате за землю», Налоговым кодексом РФ, иными нормативно-правовыми документами.

Закон РФ «О плате за землю» от 11 октября 1991г. определяет следующие  формы платы за землю: земельный  налог, арендная плата, нормативная  цена земли [14].