Оценка земельного участка, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Сызранская

Объяснения  корректировок:

• Корректировка на имущественные права не требуется ни один участок, потому что все они перешли к покупателю на праве собственности;
• Корректировка на местоположение для обоих аналогов требуется понижающая корректировка цены. Продаж аналогичных объектов не зафиксировано, поэтому внесены корректировки для обоих аналогов в качестве соразмерной цены за местоположение;
• Корректировка на условия финансирования не вводится, потому что все аналоги покупатели приобрели за собственные средства без получения кредита;
• Корректировка на время продажи требуется, квартал назад рост цен за первый квартал составил - 2%, за второй - 3 %.
• Корректировка на транспортную доступность водится. Транспортная доступность имеет немаловажную роль в виду обслуживания большого числа клиентов. Поэтому корректировка взята исходя из примерного количества клиентов, возможно обслуживаемых организаций и их состоятельности.
• Корректировку на наличие коммуникаций не вносим, т.к. инженерные коммуникации находятся на границе участка и их стоимость не требует поправки. [12]

Анализ  приведенных цен аналогов.

Как видно из приведенных скорректированных  цен аналогов цена участков колеблется от 8 704 500 до 6 829 500 рублей. Для обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов проводят обработку этих цен путем расчета среднеквадратического значения ряда.

C= (8 704 500 +6 829 500)/2=7 676 000 рублей      

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка на дату оценки составляет 7 676 000 рублей 

 

4.КОРРЕКТИРОВКА  ПОЛУЧЕННЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ

Как правило, один из подходов считается  базовым, два других необходимы для  корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода  конкретной ситуации. Итоговая величина стоимость объекта оценки, указанная  в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев. Итоговая величина стоимости имущества выводится на основании сравнения результатов применения различных подходов к оценке. Метод анализа иерархии (МАИ) применяется для согласования результатов, полученных с использованием различных подходов и методов оценки. 

Согласование  результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. Вследствие того, что затратный подход в наибольшей степени отклоняется от значения рыночной стоимости, ему присваивается вес в размере 10% от итоговой стоимости объекта недвижимости. Сравнительный и доходный подходы примерно равнозначно дают объективное представление о рыночной стоимости, поэтому им присваивается вес в размере 45%. [13]

Вид подхода	Стоимость, руб.	Доля, %	Скорректированная стоимость
Доходный подход	7200000	45%	3240000
Затратный подход	1 031 577	10%	103 158
Сравнительный подход	7 676 000	45%	3454 200
Итого стоимость:			6 797 358

Итоговая  стоимость объекта недвижимости составляет:

1 031 577*0,1+7 676 000 *0,45+7200000 *0,45 = 1 03 158 + 3 454 200 +

3240 000 = 6 797 358 рублей.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В данной курсовой работе нами выполнялось роль оценщиков и производили оценку жилой недвижимости. Под объектом оценки выбирали земельный участок и научились определять рыночную стоимость оцениваемого объекта затратным, сравнительным и доходным подходами. Для этого была изучена специальная литература и необходимые нормативно - правовые акты, а также законы. Затем научились составлять отчет об оценке объекта недвижимости на основе необходимых требований и стандартов.

Данная  работа показывает, что оценка объекта недвижимости, такого как земельный участок, в первую очередь, зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности.

Рассчитав рыночную стоимость объекта оценки различными методами, нами был  сделала вывод, что наиболее точный результат исходит  от сравнительного подхода, т.к. сопоставляются цены недавних продаж аналогов объекта оценки, учитывается современное сотояние рынка недвижимости, спрос и предложение.

Сопоставив  итоговую (рыночную) величину стоимости  земельного участка   равную 6 270 560 рублей  с кадастровой стоимостью такого участка, равной 251930 рублей, можно сделать вывод, что некоторая объективированная цена на земельный участок является лишь процентом от определенной нами стоимости объекта оценки, она необходима  главным образом в целях налогообложения.

Таким образом, нами были  рассмотрены  подходы  и методы оценки земельных участков, проведен анализ процесса оценки земельных участков.

 

 

 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1.Гражданский кодекс Российской  Федерации (части I и II).- М.: «Издательская группа ИНФА-М – Норма», 1996г.

2. Земельный кодекс  Российской Федерации.

3.Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

4.Федеральные стандарты оценки  недвижимости  №1, 2 и 3.

5.Международные стандарты оценки (МСО 2003). – М.: ООО «Типография  Полимаг», 2004г.

6.Методические рекомендации по  оценке стоимости земли – введены в действие методическим советом АНО «Союзэкспертиза» ТПП РФ, Протокол №1 от 12 ноября 2004 года. 

7.Коростелёв С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. – М.: Русская Деловая Литература, 1998. – 224с.

8.Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости / СПбГУ, СПб., 1997, рис.12, табл. 134, библиогр. Назв.81.

9. Сборник УПВС.

10. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. Ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ» 1999.

11.  www.lara.md

12. www.obzor.md

13. www.makler.md