Оценка земельного участка, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Сызранская

 

 

 

 

 

 

 

2. ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Существует  три общепринятых подхода в оценке:

- Затратный подход, отражающий точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат;

- Доходный подход, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора);

- Сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки.

Выбор того или иного подхода для  оценки осуществляется, исходя из специфики  оцениваемого объекта, особенностей конкретного  рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.  

В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для  оценки необходимо применять все  три подхода. [5]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.1 ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Затратный подход практически не применяется для  самостоятельной оценки земельного участка. Подход предполагает определение  совокупной оценки стоимости участка  с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерным коммуникациями. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор, не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в некоторый период времени.

Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с  улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. При этом модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.

Затратный подход основан  на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков.

Затратным подходом оценивают сельскохозяйственные угодья с учетом капитальных вложений в мелиорацию, противоэрозионные, гидротехнические и прочие мероприятия по повышению продуктивности земель.

При отводе земель под застройку  наряду с оценкой плодородного слоя существенное значение имеют такие факторы как капитальные и эксплуатационные затраты:

- местоположение участка  по отношению к источникам  водоснабжения и энергоснабжения,  другим населенным пунктам, объектам  социальной и транспортной инфраструктуры;

- инженерно-строительные условия: характеристика грунтов, уровень грунтовых вод, рельеф и др. При оценке плодородного слоя, местоположения и его инженерно-строительных факторов учитывают естественные условия территории;

-  внесенные удобрения, многолетние насаждения, постройки;

- социальные факторы ценности земли (социально-экономические условия проживания, особенности почв и растительности, прочие);

- санитарно-гигиенические  параметры территорий (загрязнение  воздушного бассейна и почв, уровень  шума и др.).

  Затратный подход приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

  Затратный подход является единственным методом определения рыночной стоимости земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными участками без улучшений. [6]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2 ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Подход применяется  для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.

Подход основывается на принципе ожидания, — разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный  участок в ожидании будущих доходов  или выгод.

Подход применяется  при оценке стоимости земельных  участков, для которых возможно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории доходов.

Арендная плата  отражает величину земельной ренты, т.к. устанавливается с учетом основных рентообразующих факторов и учитывает  реальный уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. Т.о, стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты.

При оценке земель сельскохозяйственного назначения доходный подход может быть реализован, когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых сельскохозяйственных, наиболее эффективных с точки зрения рынка, культур и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг. Более подробно особенности оценки сельскохозяйственных земель представлены далее, в соответствующем разделе.

Применение  доходного подхода требует тщательного  анализа финансового и физического  состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких расчетных показателей таких как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты и др.

В рамках доходного  подхода для оценки используются метод капитализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования. [7]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Сравнительный подход применяется для определения  стоимости оцениваемого участка  путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок.

Имея достаточное  количество достоверной информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке.

В рамках сравнительного подхода применяются: метод сравнения (продаж), метод выделения, метод  распределения. [12]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.  ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ  ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

3.1 ОПИСАНИЕ  ОБЪЕКТА. 

Земельный участок расположен по адресу: г. Оренбург, ул. Сызранская , имеет форму прямоугольника. Рельеф участка ровный. Землеустроительных и иных инженерно - изыскательских работ в процессе оценки не проводилось. В своей оценке мы исходили из того, что на территории населенного пункта нет почв и грунтов, опасных для проживания или неблагоприятно влияющих на здания и сооружения. 

Земельный участок  расположен в жилой зоне  центральной части города, обеспечен  инженерными коммуникациями: водоснабжением, канализацией, теплоснабжением, энергоснабжением, кабелем связи, газопроводом.  

Транспортная достижимость развита нормально, ближайшие остановки  общественного автотранспорта находится  в 500 метрах от объекта оценки. 

В районе достаточно развита социальная инфраструктура. Имеются учебные  заведения, которые решают проблему устройства ребенка, медицинские  учреждения, культурно-просветительные учреждения, зона отдыха, предприятия торговли, а также есть автостоянка, дающая возможность избежать проблемы с  парковкой личного автомобиля  и т. д. Окружающая застройка: высокая плотность, средняя высотность. [11]

 

 

 

 

 

 

Таблица  1.

Характеристики оцениваемого земельного участка и улучшений,

расположенных  на нем

№ п/п	Наименование	Характеристика
1	Объект  оценки	земельный участок
2	Местоположение  объекта оценки	г. Оренбург, ул. Сызранская
3	Краткая характеристика улучшения земельного участка:	первый этаж 2-х этажного кирпичного здания общей площадью 70 кв.м;
4	Арендодатель  объекта оценки:	ИП Лысенко  С.В.
5	Сведения о  земельном участке	земельный участок  площадью 350 кв.м
6	Зарегистрированные  права	земельный участок  – в собственности улучшения – в собственности
7	Кадастровый номер:	56:44:0212011:11
8	Площадь объекта  оценки:	350 кв. м
9	Категория земель:	земли населенных пунктов
10	Разрешенное использование:	под размещение магазина
11	Форма участка:	прямоугольная (10*35)
12	Характер рельефа:	равнинный
13	Наличие обременений:	отсутствуют
14	Год постройки:	2001 г.

 

 

 

 

 

3.2 ЗАТРАТНЫЙ  ПОДХОД.

МЕТОД СРАВНИТЕЛЬНОЙ ЕДИНИЦЫ

Метод сравнительной единицы применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении относительно аналогов, на которые приведены удельные показатели стоимости в различных документах нормативного и рекомендательного характера.

В данной работе будет применен метод  сравнительной единицы для расчета  ПСЗ объекта недвижимости. Данный метод основан на данных представленных в сборниках Укрупненных Показателей  Восстановительной Стоимости (УПВС).С использованием УПВС формула для  расчета ПСЗ объекта недвижимости примет следующий вид:

ПСЗ = В_ед V_стр К_п К_н К_м К_в К_пз К_ндс   ,  (1)      где             

В_ед – восстановительная стоимость единицы измерения (принятая согласно УПВС);     

V_стр – строительный объем объекта;     

К_п – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие по геометрическим параметрам объекта недвижимости с параметрами типичного объекта;     

К_н – коэффициент, учитывающий несоответствие между объектом недвижимости и выбранным типичным объектом;      

К_м – коэффициент, учитывающий местоположение объекта;     

К_в – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости СМР (строительно-монтажных работ) в период между базовой датой (в настоящей работе за базовый, согласно УПВС, принят 1969 год) и датой оценки.     

К_пз – коэффициент прибыли застройщика;     

К_ндс – величина НДС, сложившаяся на текущий момент оценки. [9]

Определение износа объекта недвижимости.

Термин  «износ» в оценке следует отличать от износа бухгалтерском учете (амортизация).

В бухгалтерском учете  износ – это процесс распределения ретроспективных затрат, связанных с приобретением актива на весь срок его полезной жизни, без попытки оценить стоимость самого актива.

В оценке недвижимости износ  рассматривается как «утрата  полезности, а значит стоимости по любой причине». 

В теории и практике оценки различают  три метода определения степени  износа:

1.Метод разбиения на виды износа;

2.Метод срока жизни;

3.Рыночный метод.

В данной работе будет использован  метод разбиения на виды износа.

Определение износа этим методом производится путем  разбиения его на три компоненты:

1. физический износ;

2. функциональный износ;

3. внешний износ. [9]

По  возможности устранения того или  иного компонента совокупного износа различают устранимый и неустранимый износы:

неустранимый – затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена;

устранимый – затраты  на исправление меньше, чем добавленная  стоимость.

Физический  износ может быть определен путем непосредственного обследования здания. Значения величин износа будут определяться опытом и знаниями оценщика. В ряде случаев для этой работы могут быть привлечены специалисты.