Оценка земельного участка, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Сызранская

  МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ  БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«БЕЛГОРОДСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

им. В.Г. ШУХОВА»

 

Кафедра экспертизы и управления недвижимостью

 

 

 

 

Курсовая работа

по дисциплине: « Оценка земли и объектов недвижимости в городе»

по  теме: «оценка земельного участка, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Сызранская»

 

 

 

                                                                                                                                    

 

 

                                                                                                                                  Выполнила:

                                                                                                                  студентка гр. УН- 51

                                                                                                                            Шершнева О.М

                                                                                                                                     Проверил:

                                                                                                                              Абакумов Р.Г.

Белгород 2013

Содержание

Введение

1.Земельный рынок и его особенности……………………………………..5-9

2. Подходы к оценке стоимости земельного участка……………………… 10

2.1 Затратный подход…………………………………………………….  11-12

2.2 Доходный подход…………………………………………………….  13-14

2.3 Сравнительный подход…………………………………………………..15

3. Определение рыночной стоимости земельного участка………………….

3.1 Описание  объекта…………………………………………………….. 16-17

3.2 Затратный  подход. Метод сравнительной единицы……………….. 18-22

3.3 Доходный  подход. Метод прямой капитализации…………………..23-25

3.4. Сравнительный  подход. Метод сравнительного анализа  продаж…26-27

4. Корректировка  показателей………………………………………………..28

Заключение…………………………………………………………………….29

Список использованной литературы………………………………………...30

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

С развитием  рынка земельных отношений в  России роль экспертной денежной оценки земли постоянно растет, так как  без информации о стоимости земли  невозможно успешное проведение операций с земельными участками.

Любой участок  земли, вне зависимости от размеров, имеет определенную рыночную стоимость. Рыночная стоимость участка со временем меняется, поэтому оценка стоимости земельного участка проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также меняется. Независимая оценка земли (земельных участков) частного или юридического лица позволяет определить реальную стоимость данного объекта на конкретный момент времени.

Для физических лиц оценка земли (земельных участков), как правило, необходима для определения стоимости для продажи, залога при получении кредита, ипотеки, определения налогов при дарении земли, для оформления в качестве наследства, при разделе имущества, участвующего в бракоразводном процессе и т. п.

Оценка земли для предприятий и организаций, проводится с целью получения объективной информации о стоимости данного вида имущества, для определения возможности кредитования под его залог, продажи или внутренних нужд и т. п.

Цель курсовой работы – изучение особенностей оценки земельного участка в городских условиях.

Для решения  поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. изучить теоретические аспекты и выявить методы оценки земельного участка на конкретном примере;
2. сказать об актуальности проблемы в современных условиях;
3. изложить возможности решения тематики;
4. рассмотреть подходы и методы оценки земельных участков.

Объектом  курсовой работы является земельный участок         расположен по адресу: г. Оренбург, ул. Сызранская, который имеет форму прямоугольника.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.ЗЕМЕЛЬНЫЙ  РЫНОК И ЕГО ОСОБЕННОСТИ

На современном  этапе социально-экономических преобразований в Российской Федерации и ее субъектах  особое значение приобретают вопросы  управления земельными отношениями. Принципиально  важен тот факт, что земля перестала восприниматься исключительно как источник природных богатств или как средство производства для развития сельского хозяйства.

В связи с  принятием нового Земельного кодекса  Российской Федерации земля одновременно учитывается как недвижимое имущество, как объект права собственности и иных прав на землю. В этом качестве земля представляет собой основу отношений собственности, выступает базовым элементом земельно-имущественных отношений.

Кроме того, в  Земельном кодексе Российской Федерации закреплено конституционное положение о том, что земля может находиться в частной, муниципальной, государственной и иных формах собственности. Таким образом, принцип многообразия форм собственности, который составляет основу проводимой в последнее десятилетие земельной реформы, получил закрепление в акте, имеющем высшую юридическую силу.

Установление  многообразия форм собственности на землю усложняет управление земельными отношениями.

Для установления оцениваемых прав на земельный участок  в процессе оценки необходимо четко определить содержание понятия «земельные отношения». [1]

Земельные отношения  — отношения между органами государственной  власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Земельные отношения  имеют особый юридический статус и регулируются конституционными нормами  и гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим  и другими кодексами.

Земельное законодательство согласно Конституции РФ (ст. 72) отнесено к совместному ведению Российской Федерации и субъектов РФ. Земельное  законодательство состоит из Земельного кодекса, федеральных законов и  принимаемых в соответствии с  ними законов субъектов РФ.

При оценке земельного участка следует принимать во внимание:

·      целевое назначение и разрешенное использование данных земель;

·      местоположение земельного участка;

·   преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

· ожидаемые изменения на рынке земель поселений и земель сельскохозяйственных участков;

·      ожидаемые условия эксплуатации и получения прибыли.

·       существующее использование земельного участка. [2]

Рыночная стоимость земельного участка со временем изменяется, поэтому оценка земли проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.

Оценка земельных  участков проводится исходя из принципа наиболее эффективного использования земли. Это значит, что рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.

Оценка стоимости  земельных участков имеет свои особенности, которые различаются в зависимости  от принадлежности земельного участка. Здесь следует выделить оценку земель поселений и оценку земель сельскохозяйственного  назначения. При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.

Оценка стоимости  земли или земельного участка  может быть необходима в следующих  случаях:

·    совершения сделки с единым объектом недвижимости;

· вовлечения земельных участков в сделку, в том числе их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

·    определения  начальной цены земельного участка  на торгах;

·    изъятия  земли для государственных и муниципальных нужд;

·    получения  кредита под залог объектов недвижимости;

·    внесения земельных участков в уставные капиталы компаний;

          · определения наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков;

·   разработки и осуществления инвестиционных проектов;

          · оценка земли также проводится в иных случаях, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности. [3]

Оценка земельного участка учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения к существующим сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство объектов недвижимости. Немаловажным фактором при определении рыночной стоимости земли, при условии застройки земельного участка улучшениями, являются данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических изысканий, позволяющие определить состав, состояние и свойства грунтов и данные о ситуации и рельефе местности, необходимые для прогнозирования возможного строительства а также затрат связанных со строительством на земельных участках.

При оценке земли  обычно требуется определить либо рыночную стоимость земельного участка, либо рыночную стоимость права аренды земельного участка. Сегодня земля  все чаще и чаще выступает объектом различных сделок и проектов, в которых требуется оценить ее стоимость. Рыночная оценка земли или земельного участка зависит от нескольких факторов: местоположение, уровень цен и конкуренции на земельном рынке, рыночный потенциал площади, то есть ожидаемый доход от ее использования. Кроме того, существуют специфические факторы, связанные с целевым назначением участка.

При оценке земли  для определения стоимости права  аренды, цена в  основном, зависит  от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка.

Оценка сельскохозяйственной земли это либо рыночная стоимость  земельного участка, либо рыночная стоимость  права аренды земельного участка. При  этом необходимо понимать, что рыночную стоимость имеют лишь те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного периода времени.

Оценка сельскохозяйственных земель, в первую очередь, зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке и т. д.  Она так же зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании. [6]

Необходимо  учитывать, что оценка земли сельскохозяйственного  назначения изменяется во времени и  такая оценка всегда проводится по состоянию на конкретную дату, при  этом, при изменении целевого назначения участка (разрешенного использования), рыночная стоимость также изменяется.

Оценка земель, зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений  права аренды и др. Оценка сельскохозяйственных земель производится для взноса в уставной капитал предприятий, оформления залога (ипотеки), определения цены при купле-продаже, а также для иных целей, предусмотренных действующим законодательством. Оценочная экспертиза проводится в отношении земель поселений, промышленности и земель сельскохозяйственного назначения.

Оценка земли сельскохозяйственного назначения определяется исходя из:

фактической урожайности  основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, продуктивности пастбищ, многолетних  насаждений, структуры посевных площадей, цены реализации продукции сельского  хозяйства в данном регионе РФ и необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур, культивируемых на землях сельскохозяйственного назначения.

Оценка земельных  участков в дачных кооперативах и  садовых товариществах проводится на основании анализа цен сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации и газо-водоснабжения; удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе, иных факторов, влияющих на стоимость земли. [4]