Оценка земельного участка, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Сызранская

Функциональный  износ - это несоответствие оцениваемого объекта современным стандартам. Причиной может быть как недостаток, так и избыток каких-либо элементов.

Внешний износ вызывается факторами, внешними по отношению к собственности. Такими факторами являются промышленные предприятия по отношению к недвижимости, сейсмическая и экологическая обстановка и др. Данный вид износа присущ недвижимости только в силу ее месторасположения. Внешний износ может также вызываться конкуренцией на местном рынке недвижимости вследствие избыточного предложения объектов недвижимости.

Произведем  расчет стоимости объекта недвижимости исходя из затратного подхода:

В_ед – определяем исходя из сборника УПВС. Находим в 26 сборнике УПВС Отдел VII «Предприятия торговли и общественного питания» таблица 112 [9] («Магазины продовольственные, промтоварные и смешанной торговли одноэтажные») из которой устанавливаем, что типовой объект УПВС практически полностью идентичен оцениваемому. Представим описание типичного объекта:

«Здания без подвала с охлаждаемыми камерами. Фундаменты бутовые, бутобетонные и  бетонные. Стены кирпичные. Перегородки  кирпичные, деревянные и гипсолитовые. Чердачное перекрытие железобетонное. Полы мозаичные, плиточные, дощатые  и цементные. Кровля рулонная. Отделка- повышенного качества. Здания оборудованы  центральным отоплением, водопроводом, канализацией, вентиляцией, электроосвещением  и холодильными устройствами. Группа капитальности II.» В_ед = 46,5 руб.

Для расчета физического износа выпишем  «Удельные веса конструктивных элементов  в процентах»: 

 

 

 

 Таблица 2

Удельный вес конструктивных элементов  в процентах

 

Конструктивные  элементы	Удельный вес  конструктивных элементов, %
Фундаменты	6
Стены и перегородки	22
Перекрытия	14
Крыши	5
Полы	3
Проемы	9
Отделочные  работы	4
Внутренние  санитарно-технические и электрические  устройства	28
Прочие  работы	9

 

V_стр – определим, умножив 140 кв.м. на 2,5м, получим 350 куб.м.

К_п и К_н  равны 1, так как никакого несоответствии между оцениваемым объектом и типичным не наблюдается.

К_м –данный коэффициент составляет 1.

К_в = К_69-84 К_84-2004. К_69-84 = 1,18.  

К_84-2004 = 38,464 _* 1,0115 _* 1,011 _* 1,01 _* 1,009 = 40,1.

К_пз = 1,2. К_ндс = 1,18.

С учетом вышеизложенного рассчитаем ПСЗ для земельного участка:

ПСЗ = 46,5*350*1*1*1*1,18*40,1*1,2*1,18 = 1 090 462.

Вычислим  износ объекта недвижимости:

Таблица 3

Результаты оценки физического  износа элементов 

Конструктивный  элемент	Уд. вес., %	Износ, %	Средн.-взвеш.,%
Фундаменты	6	7	0,42
Стены и перегородки	22	5	1,10
Перекрытия	14	7	0,98
Крыши	5	10	0,50
Полы	3	5	0,15
Проемы	9	5	0,45
Отделочные  работы	4	7	0,28
Внутренние  санитарно-технические и электрические  устройства	28	5	1,40
Прочие  работы	9	7	0,63
Всего			5,40

 Средневзвешанное  значение физического износа  равно 5,4 %,

поэтому окончательная  формула для расчета стоимости объекта недвижимости по затратному подходу определяется как:

ПСЗ*(1-Ф) = 1 090 462 * (1-0,054) = 1 031 577 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

3.3ДОХОДНЫЙ  ПОДХОД. МЕТОД ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ.

Недвижимость  обладает свойством приносить доход  своему владельцу. Это одна из причин, почему люди покупают недвижимость. Среди  методов оценки доходной недвижимости можно выделить три основных:

• метод валовой ренты;
• метод прямой капитализации;
• метод капитализации дохода (метод дисконтирования денежных потоков). [6]

В данной работе будет использоваться метод прямой капитализации. Под  капитализацией дохода понимается получение  текущей стоимости будущих выгод  от владения недвижимым имуществом. Базовыми понятиями в методах капитализации  являются понятия чистого операционного  дохода (NOI, или ЧОД) и ставки капитализации R.

Понятие ЧОД используется только в теории оценки недвижимости. Другие участники  рынка (риэлторы, аудиторы, налоговые  инспекторы и т.д.) не используют такого понятия, поэтому важно иметь  о нем четкие представления.    

   ЧОД (NOI) – это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов.     

    Последовательность  расчета ЧОД (NOI) следующая:

1. Определяется потенциальный валовый доход (ПВД) от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной ставки арендной платы.
2. Определяем эффективный валовый доход (ЭВД) посредством вычитания из ПВД предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы.
3. Из прогнозируемого ЭВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы (операционные), к которым относятся постоянные и переменные расходы, а также резервы.

К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени  загруженности объекта недвижимости. К ним можно отнести:

• налоги на имущество;
• арендная плата за использование земельного участка;
• страховые взносы и т.д.

К переменным (эксплуатационным) расходам относятся традиционные расходы  на содержание недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание  устойчивого потока доходов. [10] 

Ниже  приведен неполный перечень операционных расходов:

• коммунальные услуги;
• зарплата персонала;
• содержание помещения в надлежащем состоянии и т.д.

Наиболее  сложным вопросом оценки доходной недвижимости является определение ставки капитализации  R. Простейшим и наилучшим способом является расчет данной ставки методом кумулятивного построения:

  R = Rf + R1 + R2 + R3 + R4 (2), где

Rf  - процентная ставка по высоконадежным (практически безрисковым) ценным бумагам ;

R1   - премия за риск вложения  в доходную недвижимость;

R2  - премия за низкую ликвидность  объекта;

R3  - премия за некачественный  менеджмент;

R4    - норма возврата капитала, рассчитанная  по методу Ринга.

R= 7% + 3% + 5% + 2% + 1% = 18%.

Также нам необходимо рассчитать ставку капитализации для  земельного участка:

R   = Rf + R1 + R2 + R3 (3), где

Rf - процентная ставка по высоконадежным (практически безрисковым) ценным бумагам ;

R1  - премия за риск вложения  в доходную недвижимость;

R2  - премия за низкую ликвидность  объекта;

R3  - премия за некачественный  менеджмент;

R= 7% + 3% + 5% + 2% =17

Определение стоимости  земельного участка методом остатка:

Таблица 4

Годовые показатели земельного участка

№ п/п	Элементы  анализа	Показатели
1	S , сдаваемая в аренду, кв. м	350
2	Рыночная ставка арендной платы (руб./год)	1470000
3	Потенциальный валовый доход (руб./год)	1800 000
4	Потери от недоиспользования  и непоступления платежей в % от ПВД	10
5	ДВД (руб./год)	1200000
6	Операционные  расходы в % от действительного дохода	20
7	Чистый операционный доход (руб./год)	1296000

 

Таким образом  определим стоимость земельного участка по доходному подходу, которая  составляет:

С = ЧОД / R (4)

С = 1296000/0,17=7200000 тыс.руб

 

 

 

3.3 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ  ПОДХОД.

МЕТОД СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЗИЗА ПРОДАЖ

 Метод основан  на сопоставлении двух рыночных  продаж в целях определения  поправки по одному из элементов  сравнения. При этом участвующие в сопоставимых продажах объекты должны быть идентичны по всем характеристикам, кроме одной, по которой выполняется корректировка.

Проведя анализ сопоставимых объектов, было выявлено два сопоставимых объекта.

Характеристика земельных участков, аналогичных с  оцениваемым.

Таблица 5

Показатели объектов - аналогов

№ п/п	Элементы  сравнения	Земельный участок №1	Земельный участок №2	Оцениваемый земельный  участок
1	Цена за кв.м. в руб.	26 500	24 500	_
2	Местоположение и окружение	Центральный район, г. Оренбург, Самолетная д. 80	Центральный район, г. Оренбург, Одесская д. 100	Центральный район, г. Оренбург, Сызранская  д. 60
3	Корректировка	-1000	-500
4	Площадь, кв. м.	350	300	350
5	Корректировка	0	85
8	Удаленность от центра города	30 минут пешком	30 минут пешком	_
9	Корректировка	-500	. -500
10	Время продажи	2 квартала назад	1 квартал назад	_
11	Корректировка	-530	-735
12	Цена за кв.м. в руб.	24 870	22 765
13	Скорректированная стоимость	8 704 500	6 829 500