Оценка стоимости объекта недвижимости

Взаимосвязь рынка недвижимости и рынка услуг. Назначением рынка  услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности  и жизнеобеспечения человека. Любые  объекты недвижимости предназначены  для обслуживания конкретных процессов:

• жилье – для удовлетворения жилищных потребностей;
• промышленные объекты – для организации производственно-технологических процессов;
• земельные участки – для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.

Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных услуг и по своей социально-экономической природе близок к рынку услуг. Однако нельзя утверждать, что рынок недвижимости – это составной элемент единого рынка услуг.

На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. На рисунке 2 приводим пример признаков классификации:

 

Рисунок 2. Признаки классификации

1.3 Общие методы оценки жилой  недвижимости

В оценке недвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, рыночный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры. Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов собственности. В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду собственности.

 

1.3.1 Затратный  подход

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства  либо замещения объекта, с учетом его износа.

В затратном подходе предполагается, что затраты, необходимые для  создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии  или воспроизведения его потребительских  свойств, соответствуют рыночной стоимости  этого объекта. Такое предположение  психологически оправдано, так как  типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и  создания на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности. Затратный подход позволяет рассчитать стоимость строительства объекта  в текущих ценах (на дату оценки) за вычетом общего накопленного (суммарного) износа. Специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов, особенно недоходного  назначения (например, больниц, пенитенциарных учреждений, объектов коммунального  хозяйства, музеев, библиотек, храмов и  т.п.). Для таких объектов весьма затруднительно найти сопоставимые продажи и  анализ издержек их воспроизводства  остается единственно приемлемой альтернативой  оценки. Точность полученных результатов  оценки, полученных данным методом, определяется статистической достоверностью исходной информации о стоимости строительных материалов и конструкций, используемых при сооружении аналогичного по размерам и функциональному назначению объекта, о затратах на строительные работы, машины, механизмы и т.д. Поскольку  в данном случае речь идет об определении  рыночной стоимости квартиры, собственные  затраты не будут адекватно отражать стоимость объекта оценки поскольку  исследование рынка жилой недвижимости показало, что в связи с чрезмерно  высокой рентабельностью строительства  жилой недвижимости, стоимость затрат на постройку квартиры не отражает реальной стоимости жилой недвижимости.

Основные этапы процедуры  оценки при данном подходе:

1. Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования;
2. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания. В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату.
3. Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости;
4. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);
5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Затратный подход наиболее уместен при оценке объектов, недавно  сданных в эксплуатацию, он приводит к наиболее убедительным результатам  в случае достаточно обоснованной стоимости  земельного участка и незначительном накопленном износе улучшений. Затратный подход правомерен при оценке стоимости планируемых объектов, объектов специального назначения и другого имущества, сделки по которому редко заключаются на рынке, может быть использован при оценке для целей страхования. Данный подход при оценке объектов, подлежащих реконструкции, позволяет установить, будут ли строительные затраты компенсированы увеличением операционного дохода или выручки от продажи имущества. Применение затратного подхода в данном случае позволяет избежать риска избыточных капиталовложений.

Также затратный подход используется для целей налогообложения имущества  юридических и физических лиц, при  аресте недвижимого имущества, для  анализа наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли.

Восстановительная стоимость  строительства оцениваемого объекта  недвижимости рассчитывается в текущих  ценах как нового (без учета  накопленного износа) и соотнесения  к дате оценки. В основе определения  восстановительной стоимости лежит  расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета  этих затрат в себестоимости строительства  принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты непосредственно  связаны со строительством (стоимость  материалов, заработная плата строительных рабочих, стоимость строительных машин  и механизмов и т.п.). Косвенные  затраты – затраты, не относящиеся  непосредственно к строительству (гонорары проектно-сметным организациям, стоимость инвестиций в землю, маркетинговые, страховые и рекламные расходы  и т.п.). Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию  строительства, общий надзор и связанный  с девелопментом предпринимательский риск. Прибыль предпринимателя определяется как часть прибыли от продажи объекта. Независимо от величины процента и соответствующей ему основы (составной части стоимости собственности), величина предпринимательской прибыли остается постоянной.

 

1.3.2 Рыночный подход

 

Необходимой предпосылкой для  применения методов рыночного подхода  является наличие информации о сделках  с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в  рыночном подходе используется ряд  количественных и качественных методов  выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основным принципом в  рыночном подходе оценки недвижимости является принцип замещения, который  гласит, что потенциальный покупатель не заплатит за имущество цену, превышающую  стоимость приобретения аналогичного, с его точки зрения, имущества.

Основные трудности при  применении методов рыночного подхода  связаны с непрозрачностью российского  рынка недвижимости. В большинстве  случаев реальные цены сделок с объектами  недвижимости неизвестны. В связи  с этим часто при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру  и использованию. Данный метод определения  стоимости предполагает, что рынок  установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того чтобы применить  метод сравнения продаж, специалисты  используют ряд принципов оценки, включая принцип замещения.

Применение метода сравнения  продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
2. определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
3. сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;
4. приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

В качестве источников информации о рыночных сделках с недвижимостью  могут использоваться риэлтерские  конторы, государственные источники, собственные базы данных, публикации и т.д.

После выбора единицы сравнения  необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя  которые можно смоделировать  стоимость объекта посредством  необходимых корректировок цен  купли-продажи сравнимых объектов недвижимости.

В оценочной практике при  определении стоимости недвижимости выделяют такие основные элементы сравнения, как переданные права на недвижимость, условия финансовых расчетов при  приобретении недвижимости, условия продажи (чистота сделки), время продажи, функциональное назначение объекта, местоположение, удобство подъездных путей, площадь объекта, техническое состояние и уровень отделки помещений.

Данный метод наиболее эффективен для регулярно продаваемых  объектов.

Для выделения элементов  измерения корректировок используют количественные и качественные методики.

К количественным методикам  относят:

• анализ парных продаж (две различные продажи сравниваются, чтобы определить корректировку для одного элемента сравнения);
• статистический анализ (метод базируется на применении аппарата математической статистики для проведения корреляционно-регрессионного анализа);
• анализ вторичного рынка (данный метод определяет величины корректировок, опираясь на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения) и другие.

К качественным методикам  относятся:

• классификационный (сравнительный) анализ (метод аналогичен анализу парных продаж, за исключением того, что корректировки выражаются не в процентах или денежных суммах, а в категориях нечеткой логики);
• распределительный анализ (сравнительные продажи распределяются в порядке убывания адекватности, затем определяется место объекта оценки в ряду сравнительных продаж).

 

1.3.3 Доходный подход

 

Определение рыночной стоимости  объектов недвижимости с помощью  доходного подхода основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения  в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования  объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта  недвижимости определяется как текущая  стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.

Преимущество доходного  подхода по сравнению с затратным и рыночным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.

Основные этапы процедуры  оценки при данном подходе:

1. Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД), который рассчитывается по формуле 1:

ПВД=S x Na         (1)

 

где S – площадь, сдаваемая  в аренду, кв.м;

Nа – арендная ставка за 1 кв.м.

2. Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода (ДВД). Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами. Степень незанятости объекта доходной недвижимости характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду.

Расчет действительного  валового дохода (ДВД) осуществляется по формуле 2:

 

ДВД = ПВД * Кз * Кс,          (2)

 

где ДВД – действительный валовой доход;

ПВД – потенциальный валовой  доход;

Кз – коэффициент загрузки площадей;

Кс – коэффициент сбора  платежей.

Следует отметить, что к  ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта сверх арендных платежей (например, за использование дополнительными услугами – автомобильной стоянкой и т.п.).

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. Расходы бывают условно – постоянные (налог на имущество, страховые взносы, платежи за земельный участок), условно – переменные (коммунальные, текущие ремонтные работы, заработная плата обслуживающего персонала и т.п.), расходы на замещение (расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания).