Оценка стоимости неосвоенного земельного участка площадью 1000 м2

8. Минус доход на землю. Он рассчитывается как произведение рыночной стоимости земли на норму отдачи на капитал (ставку дисконтирования). Особенность оценки дохода на землю в данном примере состоит в том, что нам не известна рыночная стоимость земли. Более того, эта стоимость является искомой величиной по постановке задачи. Решение такого рода задач, в которых в качестве входного параметра используется искомое значение, выполняется методом последовательных приближений. В качестве нулевого приближения для расчета дохода на землю можно взять любую оценку стоимости земли. Как показывают исследования, метод последовательных приближений почти всегда сходится.

9. Чистый операционный доход на улучшения до вычета налога на улучшения. Рассчитывается как разность чистого операционного дохода и дохода на землю.

10. Минус налог на улучшения.

В России в настоящее время в качестве налогооблагаемой стоимости актива берется прямая сумма затрат на создание объекта недвижимости. Согласно европейским стандартам в качестве базы для налогообложения следует брать рыночную стоимость улучшений4, которая рассчитывается как разность рыночной стоимости актива и рыночной стоимости земли               (в Стандартах она называется амортизируемой суммой). Россия готовится к переходу к международным стандартам финансовой отчетности.

Износ налогооблагаемой стоимости принимаем по линейной схеме: каждый год из налогооблагаемой стоимости вычитаем амортизацию, равную отношению налогооблагаемой стоимости на дату создания объекта недвижимости на срок жизни улучшений.

Чистый операционный доход после налога на улучшения. Он рассчитывается как разность чистый операционный доход на улучшения до вычета налога на улучшения минус налог на улучшения.

Минус потери в доходах, связанных с возмещением истощаемой (амортизируемой) части актива — улучшений. Потери рассчитываются как произведение рыночной стоимости улучшений на разность ставки дисконтирования и ставки процента фонда, умноженную на отношение года прогноза к сроку экономической жизни без единицы. Данных потерь не будет, если ставка процента фонда возмещения будет равна ставке дисконтирования. Фактор (коэффициент) дисконтирования года прогноза рассчитывается как отношение единицы к сумме единицы и ставки дисконтирования, возведенную в степень, равную году прогноза.

В результате расчета по данной формуле мы получим первое приближение оценки стоимости земли, которое, как правило, будет отличаться от нулевого приближения. Полученный результат в соответствии с логикой метода последовательных приближений следует использовать для дальнейшего уточнения искомой стоимости земли путем новых расчетов с пункта 8 данного алгоритма. Путем ряда таких итерационных расчетов мы получим искомый результат оценки земли. В табл. 3.1 в соответствии с приведенным выше алгоритмом представлен конечный результат оценки стоимости земельного участка.

Таблица 3. 1 – Результат оценки стоимости земельного участка методом последовательных приближений

Продолжение табл. 3.1

Вывод: Рыночная стоимость земельного участка составила 9 795 $                   ( приближенно 353 000 рублей)

3.2.2 Метод дисконтированных денежных потоков

Таблица 3.2 – Оценка земельного участка с использованием метода дисконтированных денежных потоков

Вывод: Стоимость участка составила 10 573 $ ( 380 600 рублей)

Результат оценки не совпал с предыдущим (п. 3.2.1). Это связано с тем, что здесь сделаны другие предположения относительно формирования налогооблагаемой бызы, потока доходов и риверсии.

4 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

Затратный подход не рекомендуется применять в случаях, когда нельзя сделать самостоятельную оценку земельного участка или достоверно определить все виды износов и устаревании. Он ограничен в использовании при оценке объектов недвижимости:

- приносящих доход (не учитывает доходный потенциал);

- с чрезмерным износом (дает  значительную погрешность);

- имеющих историческую ценность (здания - памятники);

- при отсутствии в составе  объекта недвижимости земельного  участка

Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата оценки рыночной стоимости, если промежуточные расчеты не подкрепляются рыночными данными. Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки.

Вывод: Оценщик отказался от использования этого подхода в связи с выше изложенным.

4.1 Согласование результатов оценки  стоимости земельного участка

При выборе итогового значения стоимости учитываются цель и назначение оценки, применимость того или иного использованного метода оценки для данной цели и данного типа объекта оценки, а также достоверность и надежность информации, использованной при применении того или иного метода.

Итоговая величина стоимости в зависимости от цели оценки указывается в виде конкретной величины и/или диапазона величин, находящихся между наименьшим и наибольшим значениями.

Имея отчет, содержащий оценку в виде диапазона цен, заказчик, в зависимости от своих интересов, может ориентироваться на одну из границ этого диапазона. В отчете об оценке целесообразно определить эффективный срок оценки — промежуток времени от даты оценки, в течение которого результат оценки не выйдет, по мнению оценщика, за границы до пустимого диапазона, определяемого погрешностью оценки и динамикой изменения цен на рынке оцениваемой недвижимости.

В рамках доходного подхода итоговая величина стоимости земельного участка составила 380 600 рублей, в рамках сравнительного подхода итоговой величиной стоимости принята сумма в 120 000 руб( нижняя граница стоимости).