Оценка стоимости неосвоенного земельного участка площадью 1000 м2

Федеральное агентство по образованию Р.Ф.

 

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Нижегородский государственный университет им. Н.И. Лобачевского.

 

 

 

Финансовый факультет

Кафедра: « КИСФР  »

 

 

 

 

Курсовая работа

 

По дисциплине: Практика оценки предприятия

На тему: «Оценка стоимости неосвоенного земельного участка площадью 1000 м2 »

 

 

 

 

 

Выполнил:

 ст-т 5-го курса

заочного отделения

группа 13А51

Коптелов А.Ю.

 

Проверила:

 Доц. Удалова И.Б.

 

 

 

 

 

 

 

Н Новгород

2014 г

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………

1. Оценка земли ………………………………………………………………

2   Определение рыночной  стоимости земельного участка…………………

2.1 Сравнительный подход ………………………………………………….

2.2 Объект оценки…………………………………………………………...

1. Общие сведения об объекте оценки  ……………………………     
2. Задание на оценку …………………………………………………

2.2.3         Описание объекта оценки ……………………………………….

2.3  Практическая часть ……………………………………………………..

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ………………………………………………………………..

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ …………………………………………………….

ПРИЛОЖЕНИЕ ……………………………………………………………….

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Земельный участок является природным базисом любого объекта недвижимости. Следует различать термины «земля» и «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности.

Земля – это часть природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, климатом. С физической точки зрения земля представляет собой поверхность планеты.

Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению. При оценке земельного участка необходимо учитывать все улучшения, которые позволяют его эффективно использовать. Улучшения - все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования.

Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах. В этой связи она обладает стоимостью, и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики.

 

По мере развития рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром, то есть объектом хозяйственного оборота, и как любой товар земля должна иметь потребительскую и рыночную стоимость. Рынок земли с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма земельных отношений.

Стратегическая цель государственной политики в сфере земли и иной недвижимости – обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан.

Земля в Российской Федерации как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке.

Оценка – это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого-либо вещного интереса в ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости.

Процесс оценивания - определенная последовательность процедур, используемая для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости. Отчет о проведенной работе по получению оценки содержит описание недвижимости и характеристику обстоятельств или ограничивающих условий, при которых данная оценка сохраняет свое значение. Отчет должен содержать подробное описание оцениваемой недвижимости и дату проведения оценки. В отчет также включаются необходимые вспомогательные сведения и описание проведенного анализа.

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: массовую (для целей налогообложения или иных государственных целей) и единичных объектов земельной собственности (индивидуальную оценку).

Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географической территории. Для выполнения массовой оценки во всех субъектах Российской Федерации необходимы подготовленные специалисты, работающие по методике Государственной кадастровой оценки земель, унифицирующей процедуру  оценки большого числа объектов собственности на конкретную дату в разрезе категорий земель. Индивидуальная или оценка единичных объектов на конкретную дату осуществляется в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», как правило, небольшим количеством персонала, решение принимается одним специалистом. Качество выполненной работы определяется путем сопоставления с реальными продажами аналогичных объектов. Оба вида оценки представляют собой систематизированные методы расчета стоимости на основе анализа рынка, принципиальная разница заключается в масштабе проведения и контроле качества выполненной оценки.

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

В соответствии с ФСО № 1 п. 20, Оценщик при проведении оценки земли обязан использовать сравнительный, затратный и доходный подходы к оценке, либо обосновать отказ от применения неприемлемого в данной оценке земли подхода. Таким образом, при проведении оценки используются (или обоснуется отказ от использования) три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке зависит от характера оцениваемой земли, а также качества и доступности, необходимых оценщику исходных данных.

Затратный подход основан на предположении о том, что разумный инвестор, не заплатит за оцениваемую землю цену, большую, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующей земли и возведение на ней идентичных или аналогичных по назначению и качеству улучшений. То есть сумма издержек на создание идентичных или аналогичных улучшений является приемлемым ориентиром при определении стоимости оцениваемой земли с использованием затратного подхода.

Доходный подход основан на представлении о том, что стоимость оцениваемой земли зависит от величины дохода, который может быть извлечён собственником из факта владения этой землей. При применении данного подхода анализируется способность оцениваемой земли генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от ее эксплуатации и дохода от последующей (возможной) продажи. Определение стоимости оцениваемой земли доходным подходом, основывается на определении текущей стоимости будущих чистых доходов от владения этой землей (с учетом фактора времени).

 Сравнительный подход основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за оцениваемую землю сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью. То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые земельные участки, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой земли. Возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о продажах (предложениях) аналогичных или сопоставимых земельных участков, с целью определения величины корректировок величин, влияющих на оценку стоимости. Следовательно, при проведении оценки земли обычно Оценщик обычно рассматривает все три подхода, а применяет только приемлемые для оценки конкретного земельного участка.

Актуальность темы курсовой работы состоит в том, что государственные и муниципальные органы исполнительной власти испытывают необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных участков) в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики.     По мере развития рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром, то есть объектом хозяйственного оборота, и как любой товар земля должна иметь потребительскую и рыночную стоимость. Рынок земли с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма земельных отношений.

Целью курсовой работы является определить рыночную стоимость  неосвоенного земельного участка сравнительным, затратным  и доходным подходами.

Задача курсовой работы: освоить подходы к оценке земельных участков.

Объектом исследования является сравнительный, доходный и затратный подходы к оценке  земельного участка.

Предметом  исследования выступают методы оценки земельных участков сравнительного подхода, доходного подхода.

Во введении обоснована актуальность темы курсовой работы, сформулирована цель работы и поставлены задачи для достижения этой цели, определена практическая значимость курсовой работы.

В первом разделе « Оценка земли » изложена  суть оценки земель, перечислены единые критерии оценки земельных участков для всех категорий их использования: местоположение, качество, дефицитность, ресурсные возможности использования. Содержатся сведения об объекте оценки и задание на оценку.

Второй раздел « Определение рыночной стоимости земельного участка затратным подходом »  состоит из двух пунктов.                                  Методом рыночных продаж определена стоимость земельного участка      1000 м2   на дату оценки 11.02.2014, которая округленно составила:

( сто двадцать тысяч)    120 000 рублей

Методом сравниваемых продаж стоимости базового участка       определена стоимость земельного участка 1000 м2   на дату оценки 11.02.2014, которая округленно составила:

( двести семьдесят пять тысяч)    275 000 рублей

В третьем разделе «Определение рыночной стоимости земельного участка доходным подходом» использованы : метод капитализации земельной ренты, метод дисконтированных денежных потоков и метод последовательных приближений.

А) методом капитализации земельной ренты получен результат –       72 000 рублей;

Б) методом последовательных приближений получен результат –     353 000 рублей;

В) методом дисконтированных денежных потоков получен результат –            380 600 рублей.

В заключении сформулированы основные выводы по курсовой  работе.

Работа состоит из введения, 4 разделов, заключения, списка литературы ,   3  приложений.

Работа изложена на 45 страницах машинописного текста, содержит 5 таблиц, 2формулы и 4 рисунка.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ОЦЕНКА ЗЕМЛИ

 

В соответствии с данными государственной статистической отчетности площадь земельного фонда Российской Федерации на 1 января 2013 г. составила 1709,8 млн. гектаров, т.е. 12,5 % мировой территории и              420 млн. гектаров континентального шельфа (рисунок 1). На территории России сосредоточено 55 % черноземных почв мира, 50 % запасов пресной воды и  60 % запасов древесины хвойных пород.

 

 

Рисунок 1.1-  Структура земельного фонда Российской Федерации по категориям земель1

 

Оценка земли, как составляющей национального богатства страны, представляет собой сопоставимый количественный и экономический расчет ее потребительских свойств и эколого-экономических эффектов использования при разном целевом назначении земельных участков.  Целевое назначение земельных участков определяется задачами выбора целесообразных направлений и способов землепользования для жизнеобеспечения населения. В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации по целевому назначению на территории страны выделено семь категорий земель.

Оценка земли, как составляющей национального богатства страны     (в дальнейшем - оценка земли), должна основываться на учете следующих обстоятельств и аспектов.

Ограниченность земли и невозможность ее воспроизводства способствуют возникновению двух видов монополии на землю: монополию собственности (реализует собственник) и монополию на землю как объект хозяйствования (реализует пользователь). Монополия собственности порождает абсолютную ренту, а монополия хозяйствования на земле - дифференциальную земельную ренту. Более правильно на наш взгляд, пользоваться термином "земельная рента". Земельная рента - это вид дохода, регулярно получаемого от земли за счет разности между общественной стоимостью продукта и более низкой индивидуальной его стоимостью при производстве на разных по качеству и местоположению земельных участках. К постоянным факторам, которые обусловливают регулярное воспроизводство земельной ренты, относятся качество почв и местоположение земельных участков, уровень интенсивности использования земель, новейшие технологии выращивания и новые сорта сельскохозяйственных растений, органическое строение капитала, монополия на собственность и использование земельного участка.