Оценка стоимости неосвоенного земельного участка площадью 1000 м2

Результаты расчетов показателей рыночной стоимости Объекта в рамках используемых подходов (с учётом округления):
Подход	Вес (при согласовании)	Значение, руб.
Затратный подход	0%	Не применялся
Сравнительный подход	42%	120 000
Доходный подход	58%	380 600
Рыночная стоимость объекта оценки
Рыночная стоимость объекта оценки без учета НДС		271 100

 

 

2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

В соответствии с ФСО № 1 п. 20, Оценщик при проведении оценки земли обязан использовать сравнительный, затратный и доходный подходы к оценке, либо обосновать отказ от применения неприемлемого в данной оценке земли подхода. Таким образом, при проведении оценки используются (или обоснуется отказ от использования) три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке зависит от характера оцениваемой земли, а также качества и доступности, необходимых оценщику исходных данных.

 

 

 

 

 

2.1 Сравнительный подход

Сравнительный подход основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за оцениваемую землю сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью. То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые земельные участки, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой земли. Возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о продажах (предложениях) аналогичных или сопоставимых земельных участков, с целью определения величины корректировок величин, влияющих на оценку стоимости. Следовательно, при проведении оценки земли обычно Оценщик обычно рассматривает все три подхода, а применяет только приемлемые для оценки конкретного земельного участка.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2 Практическая часть

Применение сравнительного подхода   подразумевает сбор и анализ информации о продажах (предложениях) аналогичных или сопоставимых земельных участков. Едиными критериями оценки земельных участков для всех категорий их использования являются: местоположение, качество, дефицитность, ресурсные возможности использования.

              I Метод рыночных продаж

Наиболее распространенным способом оценки земли является метод прямого сравнительного анализа продаж (рыночный), исходя из данных о недавних сделках (за 3-6 месяцев). Основан он на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.

Последовательность действий при рыночном методе:

• Выявление фактических продаж участков на рынке;
• Проверка информации о сделках;
• Внесение поправок с учетом различий участков (корректировка 
  осуществляется в рублях или %). Увеличение или уменьшение в 
  зависимости от их пригодности.

 

Таблица 2.1 - Поправки цены сопоставимого участка

Параметры	Проданный участок (АНАЛОГ)см Прилож 1	Поправки на независ. Основе, %	Поправки на кумулятивной основе
Цена, руб	150 000	-	-
Дата	09 02 2014
Местоположение	На 10% лучше, чем у сравниваемого участка	10	1,1
Окружающий ландшафт	стандартный
Рельеф	ровный, на 10% лучше, чем у сравниваемого участка	10	1,1
Скорректированная стоимость сопоставимого участка, руб	120 000

При оценке земли поправки следует проводить по всем основным характеристикам, которые для покупателей обладают стоимостью: размер, местоположение, расстояние от города и дорог, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф, экономические условия и др.

 

Вывод: стоимость земельного участка равна  120 000 рублей

 

 

II Метод сравниваемых продаж стоимости базового участка

Метод базового участка больше подходит для участков примерно одинакового размера, но отличающихся по другим параметрам (дачные участки и т.д.)

Таблица 2.2 - Расчет стоимости по способу базового участка

Участки	Цена продажи, руб	Обзор	Интенсивность Дорожного движения	Отдален-ть От  ННовгорода	Размер, м2	Цена продажи, приведенная к базовому участку, руб
базовый	-	ограниченный	низкая	отдален	0,1га=1000 м2	275 000
№1(См Прил. 2)	400 000	Cтандартный 1,1	Низкая 1	33км от НН ( 1)	1000 м2	440 000
№2( См Прил. 3)	200 000	Стандартный 1,1	низкая	70 км от Н.Н	000 м2 ( 0,5 )	110 000

Этот прием основан на определении путем анализа сравнимых продаж стандартного участка, который является ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный или гипотетический базовый участок.

1. №1= 440 000 руб, №2= 110 000 руб

2. (№1 + №2 ) / 2 = (440 000+ 110 000)*0,5 = 275 000 руб

Вывод: стоимость  по способу базового участка составила 275 000 руб

Выводы:

1) Методом рыночных продаж определена стоимость земельного участка 1000 м2   на дату оценки 11.02.2014, которая округленно составила:

( сто двадцать тысяч)    120 000 рублей

2) Методом  сравниваемых продаж стоимости базового участка       определена стоимость земельного участка 1000 м2   на дату оценки 11.02.2014, которая округленно составила:

( двести семьдесят пять тысяч)    275 000 рублей

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

3.1 Метод капитализации земельной ренты

Метод заключается в капитализации наиболее типичной и устойчивой величины   ренты. Рента — доход, приносимый земельным участком. 
Величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка или как доход от его хозяйственного использования. 
При отсутствии рынка инвестиций, в качестве ставки капитализации можно использовать удвоенную безрисковую ставку процента, которая определяется каждый год на основе анализа наименее рисковых инвестиций на территории данного субъекта Российской Федерации. 
 
Земельный участок площадью 1000 м2 приносит собственнику доход 1 квартал (июль, август, сентябрь) — 7 200 рублей. Коэффициент капитализации для земельного участка равен — 10%. 
 
1         Годовая рента           7 200 × 1 = 7 200 рублей 
 
2          Рыночная стоимость земельного участка  = 7 200 / 0,1 = 72 000 рублей

Вывод: Определена Рыночная стоимость земельного участка, которая составила 72 000 рублей

 

 

 

 

3.2 Метод предполагаемого использования

Метод предполагаемого использования также, как и метод остатка, основан на принципе остаточной продуктивности. Суть метода состоит в том, что в процессе его применения моделируется поток расходов, связанных с освоением земельного участка, и доходов, которые будет генерировать освоенный участок. Разность этих доходов и расходов, представляющая собой доход, приписываемый земле (остаточный доход), последовательно дисконтируется на дату оценки с целью определения стоимости оцениваемых прав на земельный участок. Данный метод еще называется методом дисконтированных денежных потоков или методом развития территории. 
Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства) — немедленно или в ближайшем будущем. Метод наиболее часто используется в отношении неосвоенных участков земли. Но возможно его использование и для выделения земельной составляющей из общей стоимости уже застроенного земельного участка, если застройка представляет собой наиболее эффективный вид использования земли. 
          Применение метода исходит из того, что застройка любого участка происходит в два этапа: строительство и реализация.

Отсюда прогнозируются затраты, связанные со строительством объекта и доходы от его реализации или сдачи в аренду. 

 

 

 

 

3.2.1 Метод последовательных приближений

Необходимо оценить рыночную стоимость полного права собственности на объект недвижимости — незастроенный земельный участок площадью         10 соток (1000 м2).

В процессе анализа наиболее эффективного использования (НЭИ) оцениваемого объекта оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективным будет использование участка под коттеджное строительство со зданием, соответствующим современному коттеджу. Для строительства такого здания необходимо полгода.

При этом затраты во времени распределились следующим образом: начало первого месяца — $10000, начало четвертого месяца — $8000, начало пятого месяца $6000. Срок экономической жизни коттеджа определен в 10 лет с линейным износом улучшений. Арендный платеж на конец первого года эксплуатации определен в размере $12000. Потери на незанятость при сборе арендных платежей в годовом измерении спрогнозированы на уровне 5% каждый, а операционные расходы — на уровне 40% от действительного валового дохода. Определен также источник и размер некоторого ежегодного дополнительного дохода в размере $1000. В соответствии с действующими нормативными документами налог на землю равен $5 за сотку, а налог на улучшения — 2% от их балансовой стоимости. Норма отдачи на капитал, исходя из анализа альтернативных инвестиций, определена в размере 12% годовых.  Возврат первоначальных инвестиций по методу Ринга. Алгоритм оценки2:

1.  Потенциальный валовой доход: постоянный в течение 10 лет.

2.  Минус потери на незанятость. Потери на незанятость рассчитываются как разность ПВД и потерь на незанятость, рассчитываемых на базе ПВД.

3.  Минус потери при сборе арендных платежей. Потери при сборе арендных платежей рассчитываются как процент от разности ПВД и потерь на незанятость.

4.   Действительный валовой доход: ПВД минус потери на незанятость, минус потери при сборе арендных платежей, плюс дополнительный доход.

5.   Минус операционные расходы до налога на имущество (участок и его улучшения). Они рассчитываются как произведение действительного валового дохода на коэффициент операционных расходов.

6. Минус налог на землю. В соответствии с ныне действующим законодательством налог на землю рассчитывается как произведение ставки налога на единицу площади земельного участка на площадь этого участка. Ставка налога при этом зависит от цели использования земли, определяемой местными органами власти3.

7. Чистый операционный доход рассчитывается как действительный валовой доход минус операционные расходы до налога на имущество, минус налог на землю.