Источники Земельного права

 В соответствии  со ст. 33  Закона Республики  Беларусь от 26 ноября 1992 г. №1982-XII  «Об охране окружающей среды» при размещении  зданий, сооружений и иных объектов должно быть обеспечено выполнение требований в области охраны окружающей среды с учетом    ближайших   и  отдаленных  экологических,   экономических, демографических и иных последствий эксплуатации указанных объектов и соблюдением  приоритета  сохранения  благоприятной окружающей среды, биологического    разнообразия,     рационального использования и воспроизводства природных ресурсов.

Выбор  мест  размещения  зданий,  сооружений  и  иных  объектов

осуществляется  с соблюдением требований законодательства Республики

Беларусь.

Поскольку капитальное  строительство в городах осуществляется на условиях предоставления земли в постоянное пользование, пожизненное наследуемое владение или собственность, то временно незастроенные земельные участки могут быть переданы в аренду или временное пользование.

Обязательной для планирования архитектурной и градостроительной деятельности является градостроительный проект.

 В соответствии, с определением, представленным  в Законе Республики Беларусь  от 5 июля 2004 года № З00-З «Об  архитектурной, градостроительной  и строительной  деятельности в Республике Беларусь» градостроительный проект (градостроительная документация) представлен как система взаимоувязанных проектных документов, в том числе планов зонирования территорий, определяющая направления и условия градостроительного развития и использования территорий.

Основные типы градостроительных проектов:

- схемы комплексной  территориальной организации Республики  Беларусь и ее административно-территориальных  образований;

- генеральные  планы территорий сельских Советов;

- генеральные планы городов и других поселений;

- проекты детальной  планировки.

Градостроительный проект является юридический документ, определяющим качество среды обитания, характер застройки и уровень  благоустройства территории, сохранность  историко-культурного наследия  и природного окружения. Внесение изменений в утвержденный градостроительный проект допускается только по согласованию с его работником и утвердившим проект органом.

Состав, порядок  разработки и согласования градостроительного проекта устанавливается республиканским органом государственного управления архитектурной и градостроительной деятельностью. Порядок его утверждения и проведения государственной экспертизы определяется Советом Министров Республики Беларусь.

В соответствии со ст. 5 Закона Республики Беларусь от 5 июля 2004 года № З00-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» разработка градостроительной документации и проектной документации, застройка населенных пунктов, строительство объектов должны осуществляться с соблюдением требований законодательства в области охраны окружающей среды и рационального использования природных ресурсов, обеспечения безопасности территорий и их защиты от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, а также в области общественной безопасности, обороны, в том числе гражданской обороны, и с соблюдением санитарных норм, правил и гигиенических нормативов, требований других правовых актов.

Объектами земельных  отношений в городах являются земельные участки (их части), в том числе и земельные сервитуты.

Согласно ст. 268 Гражданского кодекса Республики Беларусь собственник недвижимого  имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях – другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитутом).

Сервитут может  устанавливаться для обеспечения  прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и  эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

  Размеры  земельных участков, предоставляемых  для застройки, и условия пользования ими определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке государственными нормами и градостроительной документацией, если иное не установлено законодательством Республики Беларусь. Приступать к использованию этих земель под застройку до получения разрешения органов архитектуры и градостроительства запрещается.

Субъектами  права пользования земельными участками, предоставленными для промышленного  строительства, могут быть юридические  лица, в том числе государственные  промышленные предприятия, предприятия других форм собственности. Земельные участки в городах могут предоставляться совместным предприятиям, международным и другим организациям.

Особо следует  выделить временное право пользования  землями городской застройки  арендаторов строений, сдаваемых по договорам долгосрочной и краткосрочной аренды. Такими землепользователями являются предприятия и фирмы, арендующие строение или их части как у промышленных предприятий, других организаций, так и у местных исполнительных и распорядительных органов.

При заключении договора аренды может быть оговорено  право пользования частью участка, право на застройку такого участка  и другие права.

Участки городской  застройки могут сдаваться в  аренду для временного пользования  под склады, стоянки автотранспорта, киоски, павильоны и другие торговые объекты. После окончания договора эти участки должны быть возвращены в первоначальном состоянии, а временно возведенные строения и сооружения снесены (перенесены).

Назначение  земель городской застройки –  строительство и дальнейшая эксплуатация построенных строений и сооружений. В юридической литературе неоднократно подчеркивалась служебная роль участка городской застройки по отношению к тому строению, которое на участке возведено. При переходе права собственности на строение или сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком (его частью).

Приобретение  кем-либо право собственности (или  иного права) на строение или сооружение от других лиц (гражданско-правовые сделки, решения органов государственного управления о приватизации) выступает в качестве основания возникновения соответствующих правомочий на земельный участок, поскольку с переходом права собственности (иных прав) на строения или сооружения к субъектам, приобретшим это право, как бы автоматически переходит и право пользования земельным участком, обслуживающим данное строение.

Указанное правило  распространяется на застроенные земли  городов, поселков городского типа и  сельских населенных пунктов.

Из всего  вышеуказанного можно сделать вывод, что город – это сложный  градостроительный комплекс, обладающий специфическими признаками и выполняющий  определенные функции. Земли городов  находятся в ведении  исполнительных и распорядительных органов городских Советов. Использование данных земель осуществляется на основании генеральных планов городов и планов землеустройства.

Земли городов  состоят из: земель городской застройки, земли общего пользования, земли  сельскохозяйственного назначения, земли, занятые городскими лесами, земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения.

Эти земли выделяются предприятиям, учреждениям и организациям для строительства и эксплуатации промышленных, жилых, культурно-бытовых  и других строений и сооружений, а также гражданам для индивидуального жилищного строительства. Земельные участки в городах предоставляются в пользование, пожизненное наследуемое владение, аренду, а также передаются в частную собственность граждан, юридических лиц Республики Беларусь в порядке, установленном Кодексом о земле.

Поскольку капитальное  строительство в городах осуществляется на условиях предоставления земли в  постоянное пользование, пожизненное  наследуемое владение или собственность, то временно незастроенные земельные участки могут быть переданы в аренду или временное пользование.

Обязательной  для планирования архитектурной  и градостроительной деятельности является градостроительный проект.

Градостроительный проект – это система взаимоувязанных  юридических документов, разработанных в соответствии с нормативной документацией и на основе данных Государственного кадастра территорий.

Понятие городской черты.

Как уже ранее  было отмечено, к землям городов  относятся все земли в пределах городской черты.

Городская черта – это внешняя граница города, отделяющая земли города от других категорий земель. [2, c.372]

Действующее земельное  законодательство установила, что городская (поселковая) черта устанавливается  и изменяется в соответствии с  законодательством Республики Беларусь.

Установление  черты нового города, изменение городской  черты связано с включением в  городские земли новых территорий. Поскольку на них могут размещаться  сельскохозяйственные предприятия, землевладения  граждан, законодательно установлено, что включение земельных участков в черту города или поселка не влечет прекращения права пользования, права пожизненного наследуемого владения этими земельными участками и права частной собственности не является основанием для изменения их размеров. Изъятие земельных участков, включенных в городскую и поселковую черту, у землепользователей, землевладельцев и собственников земельных участков производится в порядке, установленном земельным законодательством. Как правило, режим таких земель существенно меняется. Это может касаться размеров землевладений и землепользований, порядка застройки земель, видов пользования ими и порядка их осуществления и др. Кроме того, на землепользователей, землевладельцев, собственников и арендаторов земельных участков в городах возложен ряд дополнительных обязанностей: проводить ряд дополнительных обязанностей: проводить необходимые работы по благоустройству и озеленению земельных участков, сохранению и содержанию земельных насаждений в соответствии с правилами, поддержание закрепленной за ними территорий в должном санитарном и противопожарном состоянии. [2, c.372]

Таким образом, земли города – это земли, расположенные  в пределах городской черты. А  городская черта – это внешняя  граница города, отделяющая земли  города от земель других городов.

Действующим законодательством  установлено, что городская черта  может устанавливаться и изменятся. Установление и изменение городской  черты связано с включением в  городские земли новых территорий.

Особенности правового режима  земель сельских населенных пунктов.

К землям сельских населенных пунктов относятся все  земли, находящиеся в пределах границ, установленных для этих пунктов  в порядке землеустройства. Районные исполнительные и распорядительные органы устанавливают и изменяют границы земель сельских населенных пунктов. [1, c.177]

Данные границы  устанавливаются и изменяются в  случаях:

- отсутствие  границы населенного пункта;

- изменение  генерального плана населенного  пункта;

- предоставления  дополнительной земельной площади  для нужд населенного пункта.

Земли сельских населенных пунктов имеют важное социально-экономическое значение. Ряд из них выступает производственными  центрами и центрами социальной инфраструктуры, колхозов, всевозможных агрофирм и  других сельскохозяйственных предприятий. В селах проживает около 30 % всех белорусских семей, около 70 % остались в столице, больших и малых городах.

Земли сельских населенных пунктов в пределах их границ предоставляются в собственность, во владение, пользование или аренду по решению сельского исполнительного и распорядительного органа. [4, c. 379]

Земельные участки  в пределах сельских населенных пунктов  под застройку жильем, культурно-бытовыми, производственными и иными зданиями и сооружениями, а также для  ведения личных подсобных хозяйств, огородничества и других целей в соответствии с градостроительной документацией.

В Кодексе о  земле установлено, что сельские исполнительные комитеты  предоставляют  земельные участки из земель сельских населенных пунктов. Конкретные размеры  земельных участков, предоставляемых для строительства  и эксплуатации культурно-бытовых, жилых и иных строений и сооружений, определяются в соответствии с Кодексом о земле и утвержденной градостроительной  документацией. [5, c.177]

Основная часть  земель сельских населенных пунктов  ранее была закреплена за колхозами, совхозами и другими  сельскохозяйственными предприятиями, которые осуществляли право владения и пользования ими. В настоящее время земли сельских населенных пунктов предоставляются различным  юридическим лицам и гражданам, а не обязательно колхозам и совхозам. Право распоряжения этими землями предоставлено сельским исполнительным и распорядительным органам.