Формирование земельно-кадастровой документации для целей ведения ГКН

При изучении материалов в ходе подготовительного этапа особое внимание должно быть уделено сведениям о наличии исходной геодезической сети населенного пункта, качестве и достоверности имеющихся топографических планов различных масштабов, документов о границах населенного пункта и выносе их в натуру, проектным материалам имеющих земельно-кадастровое значение.

2. Производственный этап.

Производственный этап предполагает выполнение полевых работ  и натурных обследований по проверке и уточнению данных о перспективах развития населенного пункта, землепользования, местоположении земельных участков, границ, целевом назначении и фактическом использовании земельных участков, их площади, и составе.

Итогом инвентаризации земель (рис. 3.1) является оформление плана инвентаризации земель населенного пункта, кадастрового дела по инвентаризации земель со всеми техническими, юридическими, физическими характеристиками земель.

 

Рис. 3.1 – Инвентаризационный план г. Томска (фрагмент)

Материалы, полученные в процессе инвентаризации земель, предназначаются для:

• уточнения данных о количественном и качественном состоянии земель;
• использования при проведении территориального землеустройства и составления планов объектов землеустройства (планов поселений), базовых планов и карт;
• организации контроля за использованием и охраной земель.

Материалы проведенной  комплексной инвентаризации послужили  основой для установления состава  земель, а в дальнейшем – формированию базового кадастра недвижимости.

 

3.2 Установление состава земель города

 

Состав  земель - это перечень городских угодий и их площадей, имеющих место в границах конкретной кадастровой учётной единицы города. Принадлежность земель определяется совокупностью сведений о землевладельце и виде права на земельный участок.

Статья 85 ЗК дублирует  основные положения ст.40 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой на территориях городских и сельских поселений могут устанавливаться территориальные зоны следующих видов:

- жилые зоны;

- общественно-деловые зоны;

- производственные зоны;

- зоны инженерной и транспортной инфраструктур;

- рекреационные зоны;

- зоны сельскохозяйственного использования;

- зоны специального назначения; зоны военных объектов;

- иные зоны режимных территорий.

Жилые зоны предназначены для застройки многоквартирными многоэтажными жилыми домами, жилыми домами малой и средней этажности, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками. В жилых зонах допускается размещение:

отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального  и культурно-бытового обслуживания населения;

- культовых зданий;

- стоянок автомобильного транспорта;

- промышленных, коммунальных и складских объектов, для которых не требуется установление санитарно-защитных зон и деятельность которых не оказывает вредного влияния на окружающую среду (шум, вибрация, магнитные поля, радиационное воздействие, загрязнение почв, воздуха, воды и проч.). К жилым зонам также относятся территории садоводческих и дачных кооперативов, расположенные в пределах границ (черты) поселений.

Общественно-деловые зоны (Рис. 3.2.1) предназначены для:

- размещения объектов здравоохранения;

- культуры;

- торговли;

- общественного питания;

- бытового обслуживания;

- коммерческой деятельности;

- образовательных учреждений среднего профессионального и высшего профессионального образования;

- административных, научно-исследовательских учреждений;

- культовых и иных зданий, строений и сооружений;

- стоянок автомобильного транспорта;

- центров деловой, финансовой, общественной активности.

В перечень объектов недвижимости, разрешенных к размещению в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

Производственные  зоны (Рис. 3.2.2) предназначены для:

- размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, обеспечивающих их функционирование объектов инженерной и транспортной инфраструктур, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов. Благоустройство территорий производственных зон осуществляется за счет собственников производственных объектов. В санитарно-защитной зоне промышленных, коммунальных и складских объектов не допускается размещение жилых домов, дошкольных образовательных учреждений, общеобразовательных учреждений, учреждений здравоохранения, учреждений отдыха, физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений, садоводческих, дачных и огороднических кооперативов, а также производство сельскохозяйственной продукции.

Зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для:

- размещения и функционирования сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерного оборудования.

Для предотвращения вредного воздействия сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования на среду жизнедеятельности обеспечивается соблюдение необходимых расстояний от таких объектов до территорий жилых, общественно-деловых и рекреационных зон и других требований в соответствии с государственными градостроительными нормативами и правилами, а также со специальными нормативами, правилами застройки. Сооружения и коммуникации транспорта, связи, инженерного оборудования, эксплуатация которых оказывает прямое вредное воздействие на безопасность населения, размещаются за пределами городских и сельских поселений.

Рекреационные зоны предназначены для:

- организации мест отдыха населения и включают в себя парки, сады, городские леса, лесопарки, пляжи, иные объекты. В состав этих зон могут включаться особо охраняемые природные территории и природные объекты. На территориях рекреационных зон не допускаются строительство и расширение действующих промышленных, коммунальных и складских объектов, непосредственно не связанных с эксплуатацией объектов оздоровительного и рекреационного назначения.

Целевое назначение рекреационных зон - организация мест отдыха населения.

Территория этой зоны может использоваться для:

 - устройства пляжей;

- спортивных и игровых площадок;

- аттракционов;

- летних театров, концертных площадок. В качестве неосновных и сопутствующих видов использования недвижимости допускается размещение мемориалов, автостоянок; вспомогательных сооружений, связанных с организацией отдыха (администрация, кассы, пункты проката, малые архитектурные формы и т.д.).

В состав зон сельскохозяйственного использования (Рис. 3.2.3) включаются земли, используемые для ведения сельского хозяйства и занятые объектами сельскохозяйственного назначения, находящиеся непосредственно на территории поселения. Земли этих зон обычно являются резервом для расширения поселений и используются для целей сельского хозяйства до момента их изъятия под застройку или для иных необходимых для развития поселения нужд.

Зоны военных объектов и иные зоны режимных территорий предназначены для размещения объектов, в отношении территорий которых устанавливается особый режим. В указанных зонах допускается в качестве разрешенных видов использования размещать военные базы, городки, полигоны, аэродромы, иные объекты безопасности и космического обеспечения, образовательные учреждения, реализующие военные профессиональные программы, предприятия, учреждения и организации федеральных органов исполнительной власти, выполняющих задачи по обороне, безопасности и космическому обеспечению.

Неосновными и сопутствующими видами использования являются строительство  жилых домов, общественных зданий, сооружений, связанных с выращиванием овощей (парники, теплицы); возведение хозяйственных построек; гаражей, размещение открытых стоянок. Условно разрешенными видами использования, т.е. требующими специального согласования, признаются строительство производственных зданий, учреждений связи и иных коммуникаций, превышающих установленные параметры, временных сооружений.

Рис. 3.2.1 – Зона общественно-делового назначения (фрагмент карты)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 3.2.3 – Земельные  участки под производственную территорию (фрагмент карты)

 

Рис. 3.2.3 – Зона сельскохозяйственных угодий

 

3.3 Установление ограничений и  обременений прав в использовании  городских земельных участков (экологическое  зонирование территории города)

 

В соответствии  с  требованиями федерального законодательства деятельность по развитию  территорий  городов  и  иных  населенных пунктов,  включая территориальное планирование,  градостроительное зонирование, планировку территории, строительство, капитальный ремонт и реконструкцию объектов капитального строительства,  а также использование земельных участков и всего,  что расположено  над  и под  поверхностью  земельных  участков, осуществляется при условии соблюдения  установленных  ограничений  и  обременений   земельных участков.  Ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства предусматриваются  в  градостроительных регламентах  территориальных зон в составе Правил землепользования и застройки города.

Ограничение – это ограничения или забирание части права физических или юридических лиц.

Согласно действующему законодательству существует три вида ограничений связанных с:

1. Охраной природы,  ограничение возникает, если есть  природно-охраняемые территории. Сюда  относят: заказники, памятники природы, ареалы распространения особо охраняемых объектов, охраняемые зоны вокруг заказников, заповедников и археологии, а так же леса выполняющие защитные функции, водоохранных зон, прибрежной полосы, зоны санитарной защиты открытых и подземных водоисточников.

2. Негативным  воздействием, подразделяется на  две группы:

• зелено-защитной зоны вокруг населенных пунктов, производственных объектов, всех видов складов, ферм, объектов утилизации, аэропортов, а также вдоль автомобильных и железнодорожных дорог.
• охранные зоны вдоль нефти, газа, водо- и продуктопровода, а также ЛЭП, наземных и подземных связей и теплотрасс.

3. Экологическим  состоянием земель, ограничения  возникают если, есть какие либо  деградационные процессы:

• ограничения связаны с эколого-хозяйственным состоянием земель (слабая степень).
• зона восстановления – улучшение и трансформация (средняя степень).
• зона консервации – частичная и полная (сильная степень).

Обременения – это право иных лиц на недвижимость, включающее право на залоги, аренду, сервитуты, ограничения, обязательства по договору, право удержания имущества, решение суда об аресте имущества, передачу прав и другие установленные законодательством права, налагаемые на недвижимость.

Одной из форм обременений  являются требований генерального плана развития города, наличие различных охранных зон и т.д.

Сервитуты (или право сервитута). Один из видов обременений. Под правом сервитута понимается ограниченное право иных лиц на использование данного земельного участка. И соответственно, ограничение прав землепользователя на пользование земельным участком.

Виды сервитутов:

Частный сервитут. Право ограниченного пользования чужим земельным участком, установленное в отношении одного лица или группы лиц.

Публичный сервитут. Право ограниченного пользования чужим земельным участком, установленное в отношении неопределенного круга лиц.

Согласно положений  Градостроительного кодекса, к зонам  с особыми условиями использования  территорий (планировочных ограничений) на территории г. Томска отнесены (рис. 3.3):

• особо охраняемые природные территории;
• зоны охраны объектов историко-культурного наследия;
• санитарно-защитные зоны промышленных предприятий и коммунально-складских объектов

Особо охраняемые природные территории. К землям особо охраняемых природных территорий (ООПТ) относятся земли, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение. В целях их сохранения они изымаются полностью или частично из хозяйственного использования и гражданского оборота постановлениями федеральных органов государственной власти, органов власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления.

На территориях ООПТ осуществление хозяйственной деятельности ведется в соответствии с установленным режимом охраны. Перечень запрещенных и допустимых видов хозяйственной деятельности на территориях ООПТ приводится в соответствующих отраслевых документах (Паспортах ООПТ).