Организация земли и имущества

Достоинства: достаточно высокая и обоснованная точность. Как правило у доходного  подхода отсутствуют ограничения  в применении.

Сложности применения доходного подхода: трудно предсказуема  динамика экономической среды, в которой функционирует объект оценки, существенным образом результаты доходного подхода зависят от исходной информации .

МЕТОДЫ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Как мы увидим, в рамках доходного подхода существуют многочисленные аналитические процедуры. Подобно этому в его рамках существуют многочисленные способы измерения величины экономического дохода, связанного с конкретным нематериальным активом. Тем не менее, все эти аналитические процедуры и все альтернативные измерения дохода могут быть сведены в две категории методов доходного подхода:

1.    Метод капитализации дохода

2.    Метод прямой капитализации

Мы рассматриваем  методологические отличия между  этими двумя категориями методов. Однако концептуальные сходства между  этими двумя категориями методов  могут быть более примечательными, чем их методологические различия.

Метод капитализации  дохода и метод прямой капитализации  имеют общую концептуальную основу: стоимость нематериального актива равна текущей стоимости ожидаемого экономического дохода, связанного с  владением, использованием или отказом от использования данного актива. Эти два метода включают различные механизмы проведения процедур количественного выражения этой текущей стоимости. Несмотря на такого рода различия, оба метода направлены на количественное выражение текущей стоимости ожидаемого экономического дохода. Соответственно, к оценке и экономическому анализу одного нематериального актива могут быть применены как метод капитализации дохода, так и метод прямой капитализации. При правильном применении оба аналитических метода приводят приблизительно к одинаковому (с учетом округлений) заключению о стоимости одного и того же нематериального актива.

1.2.1 Дисконтирование денежных потоков (ДДП) предполагает построение (разработку) финансово-аналитической модели деятельности компании. Среди основных параметров модели, которые нужно определить на начальном этапе, длина прогнозного периода, то есть количество лет, для которых будет рассчитан денежный поток. В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагается, что в постпрогнозный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный поток доходов).

Построение  модели заключается в прогнозе отчета о прибыли и убытках, основных статей баланса и отчета о движении денежных средств. Аналитику необходимо выявить основные факторы или показатели, влияющие на деятельность компании и ее финансовые результаты. Так, например, для производителя пива таким фактором является средняя стоимость гектолитра пива. Для нефтяной компании, например, важнейшим драйвером является цена на нефть на внешнем и внутреннем рынках. Для страховой компании – средний размер страховых взносов. Аналитик делает анализ рынка и прогноз динамики основных драйверов. Потом рассчитываются основные показатели, отдельные статьи доходов и расходов.

Математически формула имеет следующий вид:

     (1) 
где NPV - текущая стоимость, ДПi - денежный поток в 1-й год прогнозного периода, r - ставка дисконта, i - порядковый номер периода (года прогнозирования), N - количество периодов (лет прогнозного периода).

Для приведения свободных денежных потоков компании к настоящему моменту используется ставка дисконтирования. В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования, другими словами – это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

1.1.2 Метод капитализации дохода  

 

Метод капитализации  дохода определяет рыночную стоимость недвижимости путем конвертации дохода за один год, ближайший к дате оценки, в стоимость при помощи коэффициента капитализации.

Этапы оценки рыночной стоимости методом капитализации  дохода следующие:

1) расчет годового  чистого операционного дохода.

2) расчет коэффициента  капитализации.

3) расчет рыночной  стоимости недвижимости по формуле

(2)

где С — рыночная стоимость недвижимости; ЧОД – чистый операционный доход; R – коэффициент капитализации.

Понятие чистого  операционного дохода, его составляющие и расчет рассмотрены в предыдущих разделах, поэтому основное внимание в этом разделе будет уделено понятию коэффициента капитализации, характеристике его составляющих и методам построения.

Коэффициент капитализации (R) – это процентная ставка, которая используется для конвертации годового дохода в стоимость. Коэффициент капитализации включает ставку доходности инвестора па вложенный капитал и норму возврата капитала:

R = i +  Н_в.к   (3)                                         

 где i – ставка доходности инвестора на вложенный капитал; Н_в.к – норма возврата капитала.

1.3 Характеристика  сравнительного подхода

 Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода: 
1.  Объект не должен быть уникальным. 
2.  Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. 
3.  Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах:

Принцип замещения. Суть принципа заключается в том, что стоимость объекта оценки не может превышать минимальной стоимость аналогичного объекта или стоимости строительства такого же нового объекта.

Принцип вклада. Основным понятием данного принципа является понятие "Вклад". Вклад - денежное выражение некой характеристики объекта, некая сумма на которую оценщик может либо уменьшить либо увеличить стоимость объекта.

Принцип спроса и предложения. В этом принципе основную роль играет определение факторов влияющих на стоимость объекта, оценщик должен определить все факторы оказывающие существенное влияние на стоимость объекта недвижимости, а также как должен представлять как изменится стоимость объекта недвижимости при изменении этих факторов.

• согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Сравнительный подход можно разбить на следующие этапы:

• Этап 1. Изучение рынка недвижимости, анализ тенденций и состояние рынка, создание банка данных по стоимости аналогичных объектов.
• Этап 2. На этом этапе оценщик проводит выбор наиболее схожих аналогичных объектов недвижимости с объектом оценки.
• Этап 3. Статистическая обработка данных цель которой выявление факторов влияющих на стоимость объекта оценки (определение корректирующих коэффициентов).
• Этап 4. Приведение стоимости аналогов в сопоставимы вид путем определенных на 3 этапе корректирующих коэффициентов и получение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
• Основные критерии выбора объектов-аналогов: 
  1.  Права собственности на недвижимость. 
  2.  Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка. 
  3.  Условия продажи и время продажи. 
  4.  Местоположение. 
  5.  Физические характеристики.
• Внесение корректировок

Для определения  итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя

• Денежные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

• Процентные поправки

Процентные  поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

 

 

 

1.4 Характеристика  затратного подхода

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

• Совокупный износ:

физический  износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов; 
·функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам; 
 внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

Для определения коэффициента суммарного (накопленного) износа существует два подхода:

• аддитивный;
• мультипликативный.

При аддитивном подходе  коэффициент суммарного износа (К) определяется сложением коэффициентов физического, функционального и экономического износов:

(1)

При мультипликативном  подходе базой для определения  коэффициентов износа является стоимость, из которой исключены учтённые ранее  виды износа. В данном случае суммарный  коэффициент износа определяется по формуле:

(2)

• Методы определения физического износа

Методы расчета  физического износа зданий следующие: 
·  нормативный (для жилых зданий); 
·  стоимостной; 
·  метод срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

Физический  износ здания следует определять по формуле:

 , (1)

 где

И_ф - физический износ здания, %;

И_i - физический износ i-го конструктивного элемента, %;

L_i - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

п - количество конструктивных элементов в здании.

В основе стоимостного метода определения физического износа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Определение физического износа методом срока жизни. Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:

 , (2)

где И – износ; 
ЭВ – эффективный возраст;ФЖ – типичный срок физической жизни; 
ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

• Методы определения функционального износа

Функциональный  износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

• Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.
• Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. 
• Методы определения внешнего (экономического) износа

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п.

Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его  причин в большинстве случаев  является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев  может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.