Организация земли и имущества

Введение 

1.ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ  ЧАСТЬ

1. Общие понятия оценки

1.1.1. Понятие  собственности, и иных вещных  прав.

1.1.2. Основные  виды правоустанавливающих документов  на объекты недвижимости, в зависимости  от оснований возникновения права  собственности и иных вещных прав.

1.2 Характеристика  доходного подхода

1.2.1.Метод  дисконтированных денежных потоков

1.2.2. Метод  капитализации прибыли

1.3 Характеристика  сравнительного подхода

• Подбор объектов аналогов;
• Внесение корректировок;
• Денежные поправки;
• Процентные поправки;
• Согласование стоимостей аналогов

1.4 Характеристика  затратного подхода

• Совокупный износ
• Методы определения физического износа
• Методы определения функционального износа
• Методы определения внешнего (экономического) износа

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Оценка стоимости имущества и имущественных комплексов представляет собой один самых полных типов оценки, который включает в себя все услуги по установлению стоимости предприятий и бизнеса, нематериальных активов, недвижимости и так далее. Во всем мире оценка движимого имущества и недвижимого признается эффективнейшим механизмом контроля за собственностью.

В целом, оценка стоимости имущества  – это установление цены на тот  или иной вид имущества, которое  производится специалистом фирмы по оценке имущества в Москве или другом городе страны. При этом оценщик придерживается профессиональной этики и процедуры оценки. Под понятие «имущество» попадают различные объекты использования  либо  владения юридических или физических лиц. В связи с этим оценка стоимости имущества предполагает и оценку квартиры в залоге (залогового имущества), и оценку арестованного имущества, и оценку автомобилей (движимого имущества) и т.д

Оценка недвижимости - один из наиболее востребованных видов оценки, включающий оценку права собственности или иных прав (право аренды право пользования).

Курсовая работа является важным этапом на пути изучения стоимости объектов недвижимости. Курсовая работа помогает  определить цели, задачи, направления и принципы государственного регулирования системы оценочной деятельности (деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости) в Российской Федерации. Оценочная деятельность обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует структурной перестройке экономики, формированию конкурентной рыночной среды, активизации инвестиционных процессов.

Цель работы – определение рыночной стоимости  коммерческой недвижимости на примере административного здания расположенного на в Ленинском районе города Челябинска .

 

 

 

 

 

1. Теоретическая часть.

Оценка стоимости  недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости.

1.1 Общие понятия оценки

1.Оценкой называется процесс определения стоимости объекта гражданских прав,  в отношении которого законодательством Российской Федерации установлена возможность его участия в гражданском обороте и который в таком процессе именуется объектом оценки.

2.Оценочной деятельностью называется процесс выполнения работ по оценке

различных объектов гражданских  прав, а также выполнения работ, обеспечивающих контроль качества и эффективное  использование результатов оценки.

3.При определении понятия стоимости объекта гражданских прав различают

стоимость в пользовании  и стоимость в обмене.

• Под стоимостью в пользовании понимается денежная сумма, которая считается соответствующей уровню полезности объекта гражданских прав для его собственника или конкретного пользователя – без выставления этого объекта на открытый рынок.

Этот вид  стоимости основывается на вкладе, вносимом объектом гражданских прав в стоимость того предприятия, частью которого он является, безотносительно  к наиболее эффективному использованию  этого объекта или к величине денежной суммы, которая могла бы быть получена от его продажи. Определение стоимости в пользовании может осуществляться при реорганизации предприятий.

•         Стоимость в обмене, которая и определяется в процессе оценки, регламентируемой данным стандартом – это расчетная денежная сумма, которую потенциальные покупатель и продавец могут считать достаточной для обмена на оцениваемый объект гражданских прав в коммерческой сделке, в конкретный момент времени, в соответствии с выбранным определением понятия стоимости, но при этом продажа оцениваемого объекта гражданских прав не является условием, необходимым для установления величины его стоимости.

4.Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то со дня оценки до дня составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

 5.При определении цены объекта устанавливается денежная сумма, предлагаемая (цена спроса), запрашиваемая (цена предложения) или уплаченная (цена сделки) за этот объект участниками совершенной или планируемой сделки.

6.При определении затрат для целей оценки устанавливается денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за этот объект. Расчет затрат для объекта оценки может основываться на расчетной величине затрат воспроизводства или затрат замещения.

7.Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии этого объекта с использованием применявшихся при его создании материалов и технологий.

Затратами на замещение  объекта оценки являются затраты, необходимые  для создания аналогичного объекта с использованием типичных материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

8.Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем установления стоимости этого объекта при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

9.Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

10.При выборе наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта оценки определяется вариант использования объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

11.При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке выполнения оценщиком  следующих требований:

- следования  нормам законодательства Российской  Федерации об оценочной

деятельности и условиям договора об оценке

-достаточности  и достоверности используемой информации

-обоснованности сделанных допущений

-использования  или отказа от использования  подходов к оценке,

-согласования  результатов расчетов стоимости  объекта оценки при  использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

12.Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается со дня представления этого объекта на открытый рынок  до дня совершения сделки с ним.

1.1.1 Со́бственность —

Экономическая категория — исторически развивающиеся общественные отношения по поводу распределения, описывающие принадлежность субъекту, у которого имеется исключительное право на распоряжение, владение и пользование объектом собственности. Совокупность вещей, принадлежащих данному субъекту (собственнику), составляет имущество соответствующего лица, поэтому отношения собственности называются также имущественными отношениями.

Юридическая категория — наиболее полный комплекс прав, которым может обладать субъект права в отношении своего имущества. В ряде теорий признаётся также собственность на некоторые права. Конституция и Гражданский кодекс  признают и гарантируют формы собственности:

государственная, муниципальная и частная собственность

Понятия вещных прав

Вещные права  оформляют и закрепляют принадлежность вещей субъектам гражданских  правоотношений.

Юридическую специфику вещных прав составляет их абсолютный характер. Управомоченному лицу здесь противостоят все иные участники имущественного оборота, поэтому оно получает средства гражданско-правовой защиты от любых посягательств.

Все вещные права  оформляют непосредственно отношение  лица к вещи и дают возможность использовать эту вещь в своих интересах без участия третьих лиц. Специфика вещных прав традиционно усматривается в том, что объектом могут служить только вещи индивидуально определенные.

Наиболее  широкое по объему полномочий вещное право предоставляет субъекту максимальные возможности использования принадлежащего ему имущества.

Право собственности  – совокупность правовых норм, значительная часть которых имеет гражданско-правовую природу и входит в отрасль  гражданского права, именуемую вещным правом, а также всех остальных норм права, закрепленных, регулирующих, защищающих принадлежность материальных благ конкретным лицам. Это и предписания публично-правового характера, и конституционно-правовые, административно-правовые  и даже некоторые уголовно-правовые нормы, устанавливающие принадлежность имущества, закрепляющие возможность его использования и юридические способы охраны прав собственника.

Это комплексный  институт права с преобладанием  гражданско-правовых норм.

Существуют  и ограниченные вещные права на чужую вещь – сервитуты. Это очень узкие права, но они сохраняются  за субъектом даже в случае  смены собственника.

  Как уже  известно Российское гражданское законодательство предусматривает несколько групп ограниченных вещных прав: права юридических лиц на хозяйствование с имуществом собственника; права ограниченных пользования иным недвижимым имуществом (например, жильем), права залога. права по использованию чужих земельных участков. Особо хотелось бы остановиться на последнем пункте – пожизненное наследственное владение, постоянное бессрочное пользование, сервитут, застройка чужого земельного участка.

И наконец ,необходимо отметить, что в состав имущества, принадлежащего лицу на праве собственности, могут входить и отделяться также  обязательственные права – вклады в банках, права пользования чужим имуществом, корпоративные права и т.д. Они не приобретают при этом режима вещных прав, но находятся в составе имущества. Поэтому  термин «имущество» не всегда совпадает с понятием «вещи», нередко он включает в себя права и обязанности. Таким образом собственник оказывается еще и управомоченным лицом  в отношении имеющегося у него прав требования или пользования.

 Защита прав собственности  и других вещных прав направлена  на поддержание устойчивости  имущественного оборота и устранение возможностей возникновения неопределенностей в правовом режиме движимого и недвижимого имущества. Ее целью является защита права владения  как абсолютного, поэтому она носит абсолютный характер.

1.1.2. Основные  виды правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, в зависимости от оснований возникновения права собственности и иных вещных прав.

Правоустанавливающими документами являются:

- договоры и другие сделки отчуждения недвижимости (купля-продажа, дарение, мена, пожизненное содержание с иждивением, отступное, приватизация, определение долей, раздел имущества и др.), надлежащим образом оформленные, а в установленных случаях и зарегистрированные как сделки;

- акты ввода завершённого строительством объекта в эксплуатацию, утверждённые органами государственной власти или местного самоуправления, организациями и ведомствами;

- свидетельства о праве на наследство, выданные нотариусом;

- решения судов в отношении прав на недвижимость, вступившие в законную силу, постановления апелляционной, кассационной и надзорной инстанций (если в ходе судебного процесса стороны пришли к мировому соглашению, правоустанавливающим документом будет мировое соглашение, утверждённое определением суда);

- справки о полной выплате пая в ЖСК, ГСК, ДСК (должны содержать указание на членство гражданина в кооперативе, размер и дату полной выплаты паевого взноса, описание недвижимости, за которую выплачен пай, подпись, фамилию, инициалы председателя кооператива, оттиск печати кооператива).

1.2. Характеристика доходного подхода. 
В общем, виде доходный подход состоит в определении текущей стоимости объекта имущества как совокупности будущих доходов от его использования и реализуется методом дисконтированных чистых доходов. Чтобы применить доходный подход, надо спрогнозировать будущие доходы на несколько лет эксплуатации объекта. По сложившейся практике, в странах с развитой рыночной экономикой, прогнозный период для оценки предприятия может составлять, в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации, от 5 до 10 лет. В странах с переходной экономикой, где велик элемент нестабильности, и адекватные долгосрочные прогнозы особенно затруднены, допустимо сокращение прогнозного периода от 3 до 5 лет.

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении текущей стоимости объекта имущества как совокупности ожидаемых доходов от его использования.  
 
При оценке с позиции доходного подхода во главу угла ставятся будущие доходы от эксплуатации объекта на протяжении срока его полезного использования как основной фактор, определяющий современную величину стоимости объекта. В исчислении совокупного дохода от объекта за ряд лет его жизни, в методах доходного подхода используют приемы, известные из теории сложных процентов.