Автор работы: Пользователь скрыл имя, 03 Октября 2012 в 07:40, контрольная работа
• Проект представляет собой 3-этажныйторговый комплекс общей площадью25 472 кв.м с надземной парковкой на 170машиномест. Площадь торговых помещений13 122 кв.м.
• Стоимость строительства торгового комплекса укрупненным показателям (при расчете использовался сборник Ко-Инвест 2009г) составляет 1 119 835 тыс. руб.
Габариты здания: 152,6 х 48,6 м.
Функциональное назначение – торговые помещения.
1. Исходные данные предлагаемого к застройке проекта здания…….3
2. Маркетинговый анализ рынка недвижимости……………………….4
3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка различными вариантами недвижимости……...40
4. Компоновка объемно-планировочной структуры объекта недвижимости по видам использования с учетом результатов маркетингового анализа и анализа НиНЭИ…………………………43
5. Оценка стоимости земельного участка для выкупа инвестором-застройщиком в целях строительства……………………………….44
6. Выбор варианта инвестиционной модели строительства и реализации объекта недвижимости…………………………………49
7. Приложения………………………………………………………….63
Статистический анализ (метод
корреляционно-регрессионного анализа)
основан на предположении о существовании
подвергающейся формализации зависимости
между вариацией цен объектов
и тех или иных его характеристик.
Для выведения зависимости
Методы анализа издержек, анализа вторичных данных и экспертный применяются при невозможности расчета величины поправки на основании методов, опирающихся на рыночные данные (методы анализа парных продаж, статистический анализ).
Расчет корректировок
методом анализа издержек основан
на анализе данных об эксплуатационных
издержках объекта или на основе
анализа стоимости
Анализ вторичных данных
определяет величины корректировок
опираясь на данные, не относящиеся
непосредственно к объекту
Экспертный метод расчета предполагает внесение корректировок на основе опыта и знаний Оценщика с учетом имеющейся в его распоряжении информации, полученной путем анализа рынка, интервьюирования риэлторов и других профессиональных участников рынка, а также на основании информации, полученной от других оценщиков, имеющих значительный опыт работы в данной области.
Применение метода сравнительного анализа продаж помогает уменьшить долю экспертных суждений, что зачастую требуется при реализации иных методов сравнительного подхода. Поэтому для целей настоящей оценки данный метод наиболее предпочтителен.
Ниже приведен расчет рыночной стоимости методом сравнения продаж.
Характеристика объектов |
Оцениваемый объект |
Объект-аналог №1 |
Объект-аналог №2 |
Объект-аналог №3 |
Расположение |
г. Краснодар, ул. Академика Лукьяненко 34 |
ул. Красных Партизан 2/1 |
г. Краснодар, ул. Придорожная |
70 лет Октября ул. |
Общая площадь, сот |
163 |
120 |
100 |
49 |
Имущественные права |
Право собственности |
Право собственности |
Право собственности |
Право собственности |
Условия продажи |
Свободная продажа |
Свободная продажа, предложение |
Свободная продажа, предложение |
Свободная продажа, предложение |
Дата сделки/предложения |
оценивается |
март 2012 |
март 2012 |
март 2012 |
Целевое использование |
под коммерцию |
под коммерцию |
под коммерцию |
под коммерцию |
Источник |
http://www.kubandom.ru/land/ |
http://krasnodar.vestum.ru/ |
http://krasnodar.vestum.ru/ | |
|
Ситус | ||||
Уровень вспомогательной инфраструктуры |
Хороший |
Хороший |
Хороший |
Хороший |
Доступность к объекту |
Хорошая |
Хорошая |
Хорошая |
Хорошая |
Уровень привлекательности района |
высокий |
высокий |
высокий |
высокий |
Состояние объекта | ||||
Наличие улучшений |
нет |
нет |
нет | |
Благоустройство |
Электричество, канализация, водоснабжение, газоснабжение |
Электричество, канализация, водоснабжение, газоснабжение |
Электричество, канализация, водоснабжение, газоснабжение |
Электричество, канализация, водоснабжение, газоснабжение |
Рыночная цена продажи, $ |
||||
Рыночная цена продажи, руб. |
104 000 000 |
95 000 000 |
40 000 000 | |
866 667 |
950 000 |
816 327 | ||
Элементы сравнения |
Оцениваемый объект |
Объект № 1 |
Объект № 2 |
Объект № 3 |
Общая площадь участка, сот |
136 |
120 |
100 |
49 |
Рыночная цена продажи, руб. |
определяется |
104 000 000 |
95 000 000 |
40 000 000 |
Условия продажи |
-5% |
-5% |
-5% | |
Скорректированная цена в руб. |
98 800 000 |
90 250 000 |
38 000 000 | |
Условия финансирования |
0% |
0% |
0% | |
Скорректированная цена в руб. |
98 800 000 |
90 250 000 |
38 000 000 | |
Дата продажи / предложения |
0% |
0% |
0% | |
Скорректированная цена в руб. |
98 800 000 |
90 250 000 |
38 000 000 | |
Местоположение |
0% |
0% |
-23% | |
Скорректированная цена в руб. |
98 800 000 |
90 250 000 |
29 260 000 | |
Наличие коммуникаций |
0% |
0% |
0% | |
Скорректированная цена в руб. |
98 800 000 |
90 250 000 |
29 260 000 | |
Имущественные права |
0% |
0% |
0% | |
Площадь (корректировка на масштаб), сот |
120 |
100 |
49 | |
Корректировка, % |
0% |
0% |
0% | |
Скорректированная цена в руб. |
98 800 000 |
90 250 000 |
29 260 000 | |
Скорректированная цена в руб. |
98 800 000 |
90 250 000 |
29 260 000 | |
Скорректированная ст-ть 1м2, руб |
823 333 |
902 500 |
597 143 | |
Корректировки |
1 |
1 |
2 | |
1 |
1,00 |
0,5 | ||
Вес |
0,40 |
0,40 |
0,20 | |
Средневзвешенная ст-ть сот, руб. |
809 762,00 |
|||
Цена зем.уч-ка, руб. |
110 127 632 |
|||
1. Корректировка на местоположение |
||||||
р-он СМР |
р-он ЮМР | |||||
Местоположение |
г. Краснодар, ул. Кр.Партизан 165 |
г. Краснодар, ул. Славянская |
г. Краснодар, ул. Лукьяненко |
г. Краснодар, ул. 70 лет октября |
г. Краснодар, ул. Бульвар Евскина |
г. Краснодар, ул. Думенко |
Источник информации |
Профессиональный сайт по недвижимости «Первый Риэлт Центр», www.1rc.ru, код объек-та: 221439 |
Профессиональный сайт по недвижимости «Первый Риэлт Центр», www.1rc.ru, код объек-та: 247463 |
Профессиональный сайт по недвижимости «Первый Риэлт Центр», www.1rc.ru, код объек-та: 221680 |
Профессиональный сайт по недвижимости «Первый Риэлт Центр», www.1rc.ru, код объек-та: 148992 |
Справочная по недвижи-мости г. Краснодара и Краснодарского края, www.kubanrealty.ru номер карточки: 010021856 |
Профессиональный сайт по недвижимости «Первый Риэлт Центр», www.1rc.ru, код объек-та:229423 |
Цена предложения, руб. |
6 700 000 |
4 000 000 |
4 500 000 |
6 500 000 |
4 000 000 |
7 500 000 |
Общая площадь, м2 |
600 |
350 |
400 |
450 |
300 |
540 |
Стоимость м2, руб/м2 |
11 167 |
11 429 |
11 250 |
14 444 |
13 333 |
13 889 |
Среднее значение |
11 282 |
13 889 | ||||
Величина корректирующего коэффициента |
23 | |||||
В результате расчета была получена рыночная стоимость (110 127 632 руб.) участка в целях выкупа инвестором-застройщиком для целей строительства.
На этом этапе производится отбор наиболее приемлемых с точки зрения реализуемости моделей продажи м.мест и площадей. Например, в зависимости от степени готовности объекта реализация квартир может начаться на стадии котлована, на стадии завершенности определенного этапа строительства (подземной, надземной части и т.п.), на стадии ввода в эксплуатацию завершенного строительством объекта. Очевидно, что стоимость 1 кв. м жилья на разных стадиях готовности объекта будет различной; она увеличивается по мере приближения даты сдачи объекта в эксплуатацию, так как снижается риск не завершения строительства. Скидка на риск не завершения строительства определяется на основе анализа рынка долевого участия в строящихся домах соответствующего региона.
Выбор типа моделей в зависти от условий финансирования проекта (за счет собственных средств, с привлечением банковских кредитов или взносов дольщиков, которые также можно рассматривать как кредитование строительства под процент, равный скидке застройщика к цене реализации 1 кв. м квартиры).
6.1 Характеристики моделей и их структура
В рамках решения данной задачи за основу принимается три вида моделей реализации торговых площадей и аренды машиномест в надземной парковке.
Модель №1
В 1-ой модели реализация торговых площадей выглядит следующим образом: 10% продаж на стадии строительства здания, 90% аренда оставшихся площадей после здачи здания в эксплуатацию до последнего квартала 2018 года включительно. Аренда парковочных мест так же начинается со здачи в эксплуатацию. Структура и динамика выручки показана на рис. 9 и в таблице 15.
Таблица15. Поквартальный расчёт выручки для 1 модели,тыс. руб.
Наименование |
Выручка |
Затраты |
Чистый доход |
1 квартал |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
2 квартал |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
3 квартал |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
4 квартал |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
5 квартал |
20 241,93 |
1 012,00 |
19 229,93 |
6 квартал |
20 682,19 |
207,00 |
20 475,19 |
7 квартал |
30 090,18 |
301,00 |
29 789,18 |
8 квартал |
30 744,64 |
307,00 |
30 437,64 |
9 квартал |
12 576,99 |
126,00 |
12 450,99 |
10 квартал |
12 837,96 |
128,00 |
12 709,96 |
11 квартал |
13 104,35 |
131,00 |
12 973,35 |
12 квартал |
13 376,27 |
134,00 |
13 242,27 |
13 квартал |
107 216,13 |
1 072,00 |
106 144,13 |
14 квартал |
109 440,86 |
1 094,00 |
108 346,86 |
15 квартал |
111 711,76 |
1 117,00 |
110 594,76 |
16 квартал |
114 029,78 |
1 140,00 |
112 889,78 |
17 квартал |
116 310,38 |
1 163,00 |
115 147,38 |
18 квартал |
118 636,58 |
1 186,00 |
117 450,58 |
19 квартал |
121 009,32 |
1 210,00 |
119 799,32 |
20 квартал |
123 429,50 |
1 234,00 |
122 195,50 |
21 квартал |
125 774,66 |
1 258,00 |
124 516,66 |
22 квартал |
128 164,38 |
1 282,00 |
126 882,38 |
23 квартал |
130 599,50 |
1 306,00 |
129 293,50 |
24 квартал |
133 080,90 |
1 331,00 |
131 749,90 |
25 квартал |
135 509,62 |
1 355,00 |
134 154,62 |
26 квартал |
137 982,67 |
1 380,00 |
136 602,67 |
27 квартал |
140 500,86 |
1 405,00 |
139 095,86 |
28 квартал |
143 065,00 |
1 431,00 |
141 634,00 |
29 квартал |
145 568,63 |
1 456,00 |
144 112,63 |
30 квартал |
148 116,08 |
1 481,00 |
146 635,08 |
31 квартал |
150 708,12 |
1 507,00 |
149 201,12 |
32 квартал |
153 345,51 |
1 533,00 |
151 812,51 |
Итого: |
2 747 854,76 |
28 287,00 |
2 719 567,76 |
Рисунок 9 – Продажа помещений модели № 1
Модель №2
В 2-ой модели реализация торговых площадей выглядит следующим образом: 15% продаж на стадии строительства здания, 85% аренда оставшихся площадей после здачи здания в эксплуатацию до последнего квартала 2018 года включительно. Аренда парковочных мест так же начинается со здачи в эксплуатацию. Структура и динамика выручки показана на рис. 10 и в таблице 16.
Таблица16. Поквартальный расчёт выручки для 2 модели,тыс. руб.
Наименование |
Выручка |
Затраты |
Чистый доход |
1 квартал |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
2 квартал |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
3 квартал |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
4 квартал |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
5 квартал |
17 271,65 |
864,00 |
16 407,65 |
6 квартал |
17 647,31 |
176,00 |
17 471,31 |
7 квартал |
18 031,14 |
180,00 |
17 851,14 |
8 квартал |
18 423,31 |
184,00 |
18 239,31 |
9 квартал |
33 059,52 |
331,00 |
32 728,52 |
10 квартал |
33 745,51 |
337,00 |
33 408,51 |
11 квартал |
49 172,52 |
492,00 |
48 680,52 |
12 квартал |
50 192,85 |
502,00 |
49 690,85 |
13 квартал |
101 294,39 |
1 013,00 |
100 281,39 |
14 квартал |
103 396,25 |
1 034,00 |
102 362,25 |
15 квартал |
105 541,72 |
1 055,00 |
104 486,72 |
16 квартал |
107 731,71 |
1 077,00 |
106 654,71 |
17 квартал |
109 876,03 |
1 099,00 |
108 777,03 |
18 квартал |
112 073,55 |
1 121,00 |
110 952,55 |
19 квартал |
114 315,03 |
1 143,00 |
113 172,03 |
20 квартал |
116 601,33 |
1 166,00 |
115 435,33 |
21 квартал |
118 816,75 |
1 188,00 |
117 628,75 |
22 квартал |
121 074,27 |
1 211,00 |
119 863,27 |
23 квартал |
123 374,68 |
1 234,00 |
122 140,68 |
24 квартал |
125 718,80 |
1 257,00 |
124 461,80 |
25 квартал |
128 013,17 |
1 280,00 |
126 733,17 |
26 квартал |
130 349,41 |
1 303,00 |
129 046,41 |
27 квартал |
132 728,28 |
1 327,00 |
131 401,28 |
28 квартал |
135 150,58 |
1 352,00 |
133 798,58 |
29 квартал |
137 515,71 |
1 375,00 |
136 140,71 |
30 квартал |
139 922,24 |
1 399,00 |
138 523,24 |
31 квартал |
142 370,87 |
1 424,00 |
140 946,87 |
32 квартал |
144 862,36 |
1 449,00 |
143 413,36 |
Итого: |
2 688 270,93 |
27 573,00 |
2 660 697,93 |
Рисунок 10 – Продажа помещений модели № 2
Модель №3
В 3-ий модели реализация торговых площадей выглядит следующим образом: 20% продаж на стадии строительства здания, 80% аренда оставшихся площадей после здачи здания в эксплуатацию до последнего квартала 2018 года включительно. Аренда парковочных мест так же начинается со здачи в эксплуатацию. Структура и динамика выручки показана на рис. 11 и в таблице 17.
Во всех трех моделях процент продажи помещений меняется поквартально.
Таблица17. Поквартальный расчёт выручки для 3 модели,тыс. руб.
Наименование |
Выручка |
Затраты |
Чистый доход |
1 квартал |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
2 квартал |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
3 квартал |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
4 квартал |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
5 квартал |
14 411,38 |
721,00 |
13 690,38 |
6 квартал |
14 724,82 |
147,00 |
14 577,82 |
7 квартал |
15 045,09 |
150,00 |
14 895,09 |
8 квартал |
15 372,32 |
154,00 |
15 218,32 |
9 квартал |
43 959,58 |
440,00 |
43 519,58 |
10 квартал |
44 871,74 |
449,00 |
44 422,74 |
11 квартал |
85 115,89 |
851,00 |
84 264,89 |
12 квартал |
86 882,04 |
869,00 |
86 013,04 |
13 квартал |
95 382,15 |
954,00 |
94 428,15 |
14 квартал |
97 361,33 |
974,00 |
96 387,33 |
15 квартал |
99 381,58 |
994,00 |
98 387,58 |
16 квартал |
101 443,75 |
1 014,00 |
100 429,75 |
17 квартал |
103 452,00 |
1 035,00 |
102 417,00 |
18 квартал |
105 521,04 |
1 055,00 |
104 466,04 |
19 квартал |
107 631,46 |
1 076,00 |
106 555,46 |
20 квартал |
109 784,09 |
1 098,00 |
108 686,09 |
21 квартал |
111 869,99 |
1 119,00 |
110 750,99 |
22 квартал |
113 995,52 |
1 140,00 |
112 855,52 |
23 квартал |
116 161,43 |
1 162,00 |
114 999,43 |
24 квартал |
118 368,50 |
1 184,00 |
117 184,50 |
25 квартал |
120 528,73 |
1 205,00 |
119 323,73 |
26 квартал |
122 728,38 |
1 227,00 |
121 501,38 |
27 квартал |
124 968,17 |
1 250,00 |
123 718,17 |
28 квартал |
127 248,84 |
1 272,00 |
125 976,84 |
29 квартал |
129 475,69 |
1 295,00 |
128 180,69 |
30 квартал |
131 741,52 |
1 317,00 |
130 424,52 |
31 квартал |
134 046,99 |
1 340,00 |
132 706,99 |
32 квартал |
136 392,82 |
1 364,00 |
135 028,82 |
Итого: |
2 627 866,84 |
26 856,00 |
2 601 010,84 |
Информация о работе Трехэтажный торговый центр в г. Краснодаре