Трехэтажный торговый центр в г. Краснодаре

- предоставление субсидий  местным бюджетам на финансирование  затрат по обеспечению земельных  участков инженерной инфраструктурой  в целях жилищного строительства,  в том числе жилья эконом-класса  и жилья из быстровозводимых  конструкций, – 166,4 млн. рублей (по результатам конкурсного отбора  данные средства в полном объёме  распределены между 10 муниципальным  образованиям на софинансирование 11 инвестиционных проектов);

- предоставление субсидий  местным бюджетам на софинансирование  расходных обязательств местных  бюджетов по возмещению затрат  на уплату процентов по кредитам, полученным в российских кредитных  организациях для обеспечения  земельных участков инженерной  инфраструктурой в целях жилищного  строительства, – 14,7 млн. рублей (объявлен краевой отбор муниципальных образований и инвестиционных проектов);

- предоставление физическим  лицам (в том числе молодым  семьям) социальных выплат для  оплаты части стоимости жилья  в виде первоначального взноса  при получении ипотечного жилищного  кредита на приобретение жилья  – 444,4 млн. рублей (по состоянию  на 1 июля 2012 года освоено 197,7 млн.  рублей, социальные выплаты получили 228 кубанских семей).

 

 

2.2 Анализ локального рынка недвижимости.

 

2.2.1 Уровень цен на объекты коммерческого назначения за II квартал 2012 г.

Для определения уровня цен  на объекты коммерческого назначения города Краснодара нами были исследованы  предложения о продаже зданий и помещений магазинов, офисов, складов, цехов, ресторанов, кафе и т.п., которые  были представлены продавцами во II квартале 2012 года на открытом конкурентном рынке  города Краснодара.

Самая дорогая недвижимость нежилого назначения расположена в  районе Центра: среднее значение цены 1 кв.м. общей площади составило 69 878 руб.

На втором месте – район  ФМР и ЧМР: среднее значение цены 1 кв.м. равно 59 818 и 59 146 руб. соответственно.

Район ЮМР по уровню цен  на нежилую недвижимость занял 3 место: цена 1 кв.м. составила 50 641 рублей.

В диапазоне от 40 до 38 тыс. руб. за 1 кв.м. общей площади выставляются на продажу нежилые объекты, расположенные:

·         ГМР, ТЭЦ - 46 290 руб./1 кв.м.

·         КМР - 42 808 руб./1 кв.м.

·         ККБ, ЗИП и 40 лет Победы - 41 038 руб./1 кв.м.

·         ПМР, Аэропорт - 39 852 руб./1 кв.м.

·         Авиагородок, ЖМР - 39 839 руб./1 кв.м.

·         Мосты, Табачная фабрика, ШМР - 39 498 руб./1 кв.м.

·         КСК-ХБК-СБС - 38 866 руб./1 кв.м.

·         Ростовское шоссе и улица Российская - 38 424 руб./1 кв.м.

Диаграмма №  1. Среднее значение цены 1 кв.м. нежилых помещений

Минимальная цена 1 кв.м. оказалась  в следующих районах города:

·         СМР, МХГ, СХИ - 35 607 руб./1 кв.м.

·         Пригород - 24 411 руб./1 кв.м.

       Если сравнивать уровень цен на недвижимость нежилого назначения с уровнем цен предыдущих периодов, то необходимо отметить, что в большинстве районов города цена на  объекты изменились различным способом: в одних районах наблюдается подорожание, а в других – удешевление. Изменение среднего значения цены 1 кв.м. по районам города представлено в таблице 1:

 Таблица №  1.

Район города	Среднее значение цены 1 кв.м.
	2 квартал   2012 года	1 квартал   2012 года	4 квартал   2011 года	3 квартал 2011 года	2 квартал 2011 года
Центр	69 878	67 448	68 816	65 133	62 858
Мосты, Табачная фабрика, ШМР	39 498	51 210	45 698	52 086	53 153
ККБ, ЗИП и 40 лет Победы	41 038	44 936	42 337	44 368	40 413
ЧМР	59 146	54 968	56 861	54 813	57 590
ФМР	59 818	53 261	57 218	55 636	54 752
Ростовское шоссе и
улица Российская	38 424	48 422	43 000	39 272	38 564
ГМР, ТЭЦ	46 290	48 083	50 937	47 046	46 052
ЮМР	50 641	49 779	52 720	50 259	46 474
КМР	42 808	47 942	43 154	47 189	43 323
СМР, МХГ, СХИ	35 607	42 612	41 682	44 266	44 889
КСК-ХБК-СБС	38 866	45 320	43 149	43 271	40 711
Авиагородок, ЖМР	39 839	36 961	39 770	42 918	37 446
ПМР, Аэропорт	39 852	46 394	41 867	40 353	38 160
Пригород	24 411	31 857	32 739	32 118	30 368

 

В среднем, по городу, независимо от местонахождения и типа нежилой  недвижимости, объекты в настоящее  время выставляются на продажу за 52 880 руб. за 1 кв.м. общей площади, что  почти на 6 % дороже уровня цен 2 квартала 2011 года. Цена 1 кв.м. варьируется в  диапазоне от 5 625 руб. до 196 429 руб. Статистические показатели цены 1 кв.м. представлены на рисунке 1:

 

Рисунок № 1.

Больше всего предложений  о продаже объектов коммерческого  назначения оказалось в следующих  районах города:

·         Центр - 29%

·         ЧМР - 12%

·         ФМР - 9%

·         ЮМР - 7%

·         КМР - 7%

·         ККБ, ЗИП и 40 лет Победы - 7%

·         СМР, МХГ, СХИ - 5%

Менее 5 % предложений приходится на следующие районы города:

·         Пригород - 4%

·         ПМР, Аэропорт - 4%

·         Ростовское шоссе и улица Российская - 4%

·         КСК-ХБК-СБС - 3%

·         Мосты, Табачная фабрика, ШМР - 3%

·         Авиагородок, ЖМР - 3%

·         ГМР, ТЭЦ - 2%

На стоимость коммерческой недвижимости оказывают влияние  не только местоположение объекта и  его фактическое состояние, но и  функциональное использование недвижимости.

Самая дорогая недвижимость из нежилой – это торговая. Среднее  значение 1 кв.м. общей площади магазинов  по городу Краснодару составило 52 675 руб. По сравнению с 1 кварталом 2012 года, данный тип недвижимости подорожал  на 3 %.

На втором месте – офисная  недвижимость, которая выставляется на продажу, в среднем, из расчета 45 194 руб./1 кв.м. За последние три месяца она подешевела на 5,6 %.

Прочие коммерческие объекты  выставляются на продажу за 42 108 руб./кв.м.(- 12,1 %), а производственно-складская  недвижимость – 38 530 руб. (-13,4 %).

Диаграмма №  2. Цена 1 кв.м. по типам недвижимости.

В настоящее время 32 % предложений  о продаже приходится на офисные  помещения, а 25 % принадлежит магазинам. Количество предложений о продаже  помещений и зданий которые возможно использовать под любой вид деятельности по усмотрению собственника (т.н. «прочие  коммерческие объекты») составило 22 %. На долю производственно-складской  недвижимости приходится 21 % предложений.

 

Рисунок № 2

Более подробная информация о стоимости нежилых помещений  города Краснодара во IIквартале 2012 года по районам и по типам недвижимости представлена в таблице 2:

Таблица № 2.

Район города	Показатели	Магазины	Офисы	Производственно-cкладские	Прочая   коммерция
Центр	среднее	74 475	68 361	57 755	72 175
	минимальное	14 286	20 000	12 500	11 000
	максимальное	172 727	139 795	100 000	196 429
	Итого среднее				69 878
ЮМР	среднее	55 879	49 975	52 432	47 443
	минимальное	18 519	20 000	29 000	20 000
	максимальное	108 219	87 500	74 804	87 500
	Итого среднее				50 641
ФМР	среднее	68 067	57 043	51 300	57 848
	минимальное	22 500	22 500	10 000	10 833
	максимальное	152 000	152 000	88 889	152 000
	Итого среднее				59 818
СМР, МХГ, СХИ	среднее	36 690	32 449	42 381	33 474
	минимальное	15 000	15 000	6 944	15 000
	максимальное	80 000	57 692	98 000	66 667
	Итого среднее				35 607
ЧМР	среднее	70 622	57 915	41 442	53 467
	минимальное	16 818	16 818	8 333	16 818
	максимальное	160 000	113 333	104 545	150 000
	Итого среднее				59 146
ГМР, ТЭЦ	среднее	57 130	48 101	31 385	36 351
	минимальное	28 571	20 455	23 333	20 000
	максимальное	100 000	68 831	42 623	58 696
	Итого среднее				46 290
ПМР, Аэропорт	реднее	53 684	35 691	34 598	39 210
	минимальное	15 714	17 945	5 625	20 000
	максимальное	141 667	70 028	82 061	70 028
	Итого среднее				39 852
КМР	среднее	53 414	41 258	36 325	41 586
	минимальное	16 667	10 000	9 667	12 136
	максимальное	119 048	125 000	158 824	82 143
	Итого среднее				42 808
КСК-ХБК-СБС	среднее	53 701	41 822	31 249	35 061
	минимальное	34 091	24 500	15 239	14 545
	максимальное	70 833	75 000	51 563	60 000
	Итого среднее				38 866
Мосты, Табачная   фабрика, ШМР	среднее	41 856	44 993	37 933	28 461
	минимальное	28 846	23 000	7 632	20 769
	максимальное	85 714	77 703	126 984	34 615
	Итого среднее				39 498
ККБ, ЗИП и 40 лет Победы	среднее	48 099	38 693	31 556	42 089
	минимальное	10 000	10 676	12 329	14 000
	максимальное	99 000	82 758	63 158	110 000
	Итого среднее				41 038
Ростовское шоссе и   улица Российская	среднее	39 200	45 842	33 067	42 696
	минимальное	10 000	20 000	12 000	10 000
	максимальное	63 830	84 615	126 050	100 000
	Итого среднее				38 424
Авиагородок, ЖМР	среднее	41 237	39 972	37 568	41 432
	минимальное	29 688	27 500	21 333	29 688
	максимальное	74 590	74 590	66 000	74 590
	Итого среднее				39 839
Пригород	среднее	43 391	30 600	20 429	18 221
	минимальное	16 667	20 455	6 818	8 824
	максимальное	80 000	41 667	56 250	37 778
	Итого среднее				24 411

 

 

2.2.2 Анализ уровеня цен на земельные участки за II квартал 2012 г.

Во II квартале 2012 года среднее  значение цены 1 сотки незастроенных  земельных участков составило 623 661 руб., что на 2,2% дороже уровня цен  предыдущего квартала. Цена 1 сотки  варьируется в диапазоне от 28 750 руб. до 6 428 571 руб. в зависимости  от местоположения участка, разрешенного использования, площади участков и  наличия центральных коммуникаций.

Рисунок № 3.

Земельные участки, расположенные  в городе, по показателю среднего значения цены 1 сотки, дороже участков пригорода  Краснодара в 3,8 раза:

Таблица № 3.

 

Рисунок № 4.

Самые дорогие участки  по показателю среднего значения цены в настоящее время выставляются на продажу из расчета более 1,5 млн.руб. за 1 сотку:

·         Старый Центр - 1 996 526 руб./1 сотка;

·         ЦМР - 1 644 706 руб./1 сотка;

·         р-н Авроры - 1 611 323 руб./1 сотка;

·         ФМР - 1 605 422 руб./1 сотка;

·         Кубанонабережная - 1 552 315 руб./1 сотка;

 В диапазоне от 1,0 до 1,5 млн. за 1 сотку выставляются на продажу незастроенные земельные участки, расположенные в следующих районах города:

·         СХИ - 1 422 308 руб./1 сотка;

·         Сити-Центр - 1 414 066 руб./1 сотка;

·         район Мостов - 1 395 566 руб./1 сотка;

·         ЧМР - 1 303 253 руб./1 сотка;

·         РМЗ - 1 285 628 руб./1 сотка;

·         ЮМР - 1 275 923 руб./1 сотка;

·         Горогороды - 1 208 920 руб./1 сотка;

·         ШМР - 1 203 064 руб./1 сотка;

·         Табачная фабрика - 1 182 786 руб./1 сотка;

·         Медакадемия - 1 142 857 руб./1 сотка;

·         СМР - 1 122 559 руб./1 сотка;

·         КСК-ХБК-СБС - 1 088 533 руб./1 сотка;

 От 500,0 тыс. до 990,0 тыс. руб. за 1 сотку предлагаются на продажу земельные объекты в таких районах города, как:

·         МХГ - 990 117 руб./1 сотка;

·         40 лет Победы - 969 408 руб./1 сотка;

·         ЗИП - 869 386 руб./1 сотка;

·         Авиагородок - 9 км - 775 420 руб./1 сотка;

·         ГМР, ТЭЦ - 688 041 руб./1 сотка;

·         ПМР - 688 178 руб./1 сотка;

·         ККБ - 660 692 руб./1 сотка;

·         Прочее город - 605 516 руб./1 сотка;

·         Аэропорт - 584 728 руб./1 сотка;

·         Рублевка - 575 370 руб./1 сотка;

·         район Красной площади - 523 828 руб./1 сотка;

·         Рубероидный - 553 565 руб./1 сотка;

 

От 200 тыс. до 500 тыс. рублей/1 сотка выставляются на продажу участки:

·         Российская - 499 417 руб./1 сотка;

·         Тургеневский мост - 482 879 руб./1 сотка;

·         КМР - 481 610 руб./1 сотка;

·         Горхутор - 480 916 руб./1 сотка;

·         Энка -п.Жуково - 448 666 руб./1 сотка;

·         Декоративный - 425 423 руб./1 сотка;

·         Ростовское шоссе - 425 381 руб./1 сотка;

·         Северный - 389 964 руб./1 сотка;

·         район Средней-Народной - 350 078 руб./1 сотка;

·         Елизаветинская - 340 121 руб./1 сотка;

·         Новознаменский - 328 438 руб./1 сотка;

·         Калинино - 323 728 руб./1 сотка;

·         Немецкая деревня - 320 743 руб./1 сотка;

·         9-я Тихая - 318 424 руб./1 сотка;

·         Лорис - 306 436 руб./1 сотка;

·         Плодородный - 288 089 руб./1 сотка;

·         Колосистый - 287 103 руб./1 сотка;

·         Витаминкомбинат - 272 842 руб./1 сотка;

·         Ленина - 253 512 руб./1 сотка;

·         Пригородный - 249 271 руб./1 сотка;

·         Прочее пригород - 208 524 руб./1 сотка;

·         Знаменский - 207 353 руб./1 сотка;

 Самый низкий уровень цен на незастроенные земельные участки оказался в таких районах города, как:

·         Березовый - 193 824 руб./1 сотка;

·         Дивный - 195 578 руб./1 сотка;

·         Российский - 181 706 руб./1 сотка;

·         Индустриальный - 151 984 руб./1 сотка;

·         Белозерный - 136 816 руб./1 сотка;

·         Новый - 125 052 руб./1 сотка;

·         Дружелюбный - 120 879 руб./1 сотка;

·         Лазурный - 115 810 руб./1 сотка;

·         Старокорсунская - 113 855 руб./1 сотка;

·         Копанской - 110 766 руб./1 сотка;

·         Октябрьский - 90 636 руб./1 сотка;

·         Победитель - 82 018 руб./1 сотка.

 

В целом по городу земельные  участки по сравнению с I кварталом 2012 года подорожали на 2,7 %, а в пригороде, напротив, подешевели – на 7,6 %.

Рисунок № 5.

Таблтца № 4.

Больше всего предложений  о продаже участков сосредоточено  в следующих районах Краснодара:

·         ЦМР - 8,0%

·         Российская - 6,8%

·         ПМР - 6,7%

·         Старокорсунская - 5,3%

·         ФМР - 5,2%

·         Индустриальный - 4,6%

·         ЧМР - 4,1%

·         Энка -п.Жуково - 4,0%

·         Ростовское шоссе - 3,3%

·         Знаменский - 3,0%

·         Ленина - 2,8%

·         Елизаветинская - 2,7%

·         Российский - 2,6%

·         Северный - 2,6%

·         район Средней-Народной - 2,5%

·         Плодородный - 2,0%

·         Витаминкомбинат - 1,9%

·         Новознаменский - 1,7%

·         район Красной площади - 1,4%

 Остальные 28,8 % предложений приходятся на другие районы города.

Рисунок № 6.

 

Более подробная информация об уровне цен на незастроенные земельные  участки во IIквартале 2012 года представлена в таблице.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблтца №5. Цена 1 сотки земельных участков во IIквартале 2012 года