Отчет по практике в в Бюджетном учреждении Республики Бурятия

Основные характеристики вынесем в таблицу 17.

Таблица 17. Основные характеристики объектов-аналогов.

Характеристики	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Местоположение	г. Улан-Удэ	г. Улан-Удэ, ул. Балтахинова	г. Улан-Удэ, п. Матросово, ул. Шевцовой	г. Улан-Удэ, СНТ «Сибиряк»
Общая площадь, соток	4,35	25	10	5
Ландшафт	ровный	ровный	ровный	ровный
Коммуникации	есть	есть	есть	есть
Право собственности	есть	есть	есть	есть
Дата предложения		Июнь 2013 г.	Июнь 2013 г.	Июнь 2013 г.
Стоимость, руб		40 000 000	8 500 000	2 000 000
Цена за 1 сотку, руб.		1 600 000	850 000	400 000
Источник информации		«Из рук в руки» №42(964) от 24 июня 2013 г.	«Из рук в руки» №42(964) от 24 июня 2013 г.	«Из рук в руки» №42(964) от 24 июня 2013 г.

 

Для того чтобы определить среднюю рыночную стоимость 1 сотки земельного участка необходимо провести корректировку цен объектов-аналогов в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.

Примененные корректировки приведем в таблице 18.

 

Таблица 18. Примененные корректировки.

Наименование корректировок	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Цена за 1 сотку, руб.	1 600 000	850 000	400 000
Общая площадь, соток	25	10	5
Местоположение	1,1	1,1	1,08
Дата предложения	1,0	1,0	1,0
Ландшафт	1,0	1,0	1,0
Масштаб	1,3	1,2	1,0
Правоустанавливающие документы	1,0	1,0	1,0
Коммуникации	1,0	1,0	1,0
Скорректированная цена за 1 сотку	2 288 000	1 122 000	432 000
Скорректированная рыночная стоимость 1 сотки земельного участка	1 280 000
Общая площадь объекта оценки	4,35
Рыночная стоимость земельного участка	5 568 000

 

 

Далее произведем оценку стоимости объекта недвижимости с использованием сравнительного подхода.

Основные характеристики объектов-аналогов вынесем в таблицу 19.

 

 

 

Таблица 19. Основные характеристики объектов-аналогов.

Характеристики	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Назначение	Нежилое здание	Нежилое здание	Нежилое здание	Нежилое здание
Дата предложения	Июнь 2013 г.	Июнь 2013 г.	Июнь 2013 г.	Июнь 2013 г.
Цена предложения, руб.	оценка	15 000 000	17 600 000	17 500 000
Общая площадь, кв. м.	354.6	110	176	185
Цена 1 кв. м., руб.	оценка	136 364	100 000	94 600
Местоположение	РБ, г. Улан-Удэ, ул. Ляпидевского, д. 6/3	РБ, г. Улан-Удэ, ул. Смолина	РБ, г. Улан-Удэ, ул. Смолина	РБ, г. Улан-Удэ, ул. Смолина
Материал стен	брус, кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
Внутренняя отделка	улучшенная	улучшенная	улучшенная	улучшенная
Источник информации	-	«Из рук в руки» №42(964) от 24 июня 2013 г.	«Из рук в руки» №42(964) от 24 июня 2013 г.	«Из рук в руки» №42(964) от 24 июня 2013 г.

 

Для того чтобы определить среднюю рыночную стоимость 1 кв. м. объекта необходимо провести корректировку цен объектов-аналогов в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.

Примененные корректировки приведем в таблице 20.

 

Таблица 20. Примененные корректировки.

Корректировка	Аналог	Поправка		Обоснование корректировки
Дата продажи	1 2 3	1,0 1,0 1,0		Объекты-аналоги выставлены на продажу в одном квартале, рыночная ситуация для объектов не менялась, поэтому поправки не применялись.
Имущественные права	1 2 3		1,0 1,0 1,0		Объекты-аналоги и объект оценки имеют правоустанавливающие документы, поэтому поправки не применялись.
Продолжение таблицы 20.
1	2		3		4
Местоположение	1 2 3		1,0 1,0 1,0		Объект оценки и объекты-аналоги расположены в городе Улан-Удэ, поэтому поправки не применялись
Масштаб	1 2 3		0,35 0,51 0,54		Объект оценки и объекты-аналоги  имеют значительные различия по данному параметру, поэтому поправки  применялись.
Цена предложения	1 2 3		0,95 0,95 0,95		В результате торгов, цена реальных сделок обычно ниже цены предложения, поправка составляет скидку на данный процент.
Имущественные права на земельный участок	1 2 3		1,05 1,05 1,05		Объекты-аналоги не имеют право собственности на земельный участок, поправки применялись.

 

 

Далее скорректируем цены объектов-аналогов согласно приведенным выше поправкам (табл. 21).

Таблица 21. Скорректированные цены объектов-аналогов.

Корректировка	Единица измерения	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Средняя стоимость 1 м2 общей площади объектов-аналогов до корректировки	руб./м2	136 364	100 000	94 600
Поправка на дату продажи		1,0	1,0	1,0
Поправка на имущественные права		1,0	1,0	1,0
Поправка на местоположение		1,0	1,0	1,0
Поправка на масштаб (площадь)		0,35	0,51	0,54
Поправка на цену продажи		0,8	0,8	0,8
Имущественные права на земельный участок		1,05	1,05	1,05
Скорректированная средняя стоимость 1 м2 общей площади объектов-аналогов с учетом поправок	руб./м2	40 091	42 840	42 910
Продолжение таблицы 21.
1	2	3
Скорректированная средняя стоимость 1 м2 общей площади объекта оценки	руб./м2	42 000
Общая площадь объекта	м2	354,6
Итоговая стоимость объекта оценки	руб.	14 893 200

 

 

На данный объект имеется достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, поэтому целесообразно применить доходный подход (метод прямой капитализации).

Метод прямой капитализации дохода – метод пересчета прогнозируемого дохода одного года в текущую стоимость объекта недвижимости с использованием ставки капитализации по формуле:

Срын. = I/R

где Срын. – стоимость оцениваемого объекта недвижимости;

I – годовой доход (чистый операционный доход ЧОД);

R – ставка (коэффициент) капитализации.

1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих рыночных ставок аренды для сравнимых объектов;

2. Оценка потерь  от неполной загрузки (сдачи в  аренду) и недополученных арендных  платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.

3. Расчет издержек  по эксплуатации оцениваемой  недвижимости основывается на  анализе фактических издержек на ее содержание или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и определяется величина чистого операционного дохода.

Расчет потенциального валового дохода (ПВД): ПВД = S*Cа,

где  S – общая площадь объекта оценки, кв.м.;

Са – арендная ставка за 1 кв.м., руб.

Далее рассчитывается действительный валовой доход (ДВД):

ДВД = ПВД - П,

где П – потери от недоиспользования  и при сборе арендных платежей.

При определении действительного валового дохода от сдачи оцениваемых помещений в аренду учитывались допущения на потери от недоиспользования и возможной неуплаты за аренду помещения на основании наблюдаемой практики задержки платежей, на уровне 5% от потенциального валового дохода

Расчет расходов по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по содержанию оцениваемого объекта.

Исходя из фактических издержек по содержанию оцениваемого объекта, операционные расходы взяты на уровне 5% от потенциального валового дохода.

Понятие ставки (коэффициента) капитализации применительно к приносящей доход недвижимости включает доход на капитал и возврат капитала.

В настоящем отчете для определения ставки капитализации использовался кумулятивный метод построения (метод суммирования).

Ставка капитализации должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

• компенсация за безрисковые, неликвидные активы,
• компенсация за риск,
• компенсация за низкую ликвидность,
• компенсация за инвестиционный менеджмент,
• поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимости

Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестированный капитал с учетом фактора времени (инвестиционного периода).

В настоящем отчете в качестве безрисковой ставки использовалась среднесрочная ставка доходности рынка ГКО-ОФЗ к погашению 7,14% на 18.06.2013 г.

Компенсация за риск инвестиций в конкретный объект

Все инвестиции, за исключением инвестиций в государственные ценные бумаги, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем больше риск, тем выше должна быть величина процентной ставки, чтобы инвестор мог взять на себя риск по какому-либо инвестпроекту. Учитывая хорошее техническое состояние объекта оценки, его местоположение и масштабы, риск инвестиций определен в размере 2,6%.

 Ликвидность показывает, насколько  быстро недвижимость может быть  превращена в наличные деньги. Недвижимость низколиквидна по сравнению с ЦБ. Поправка на не ликвидность есть поправка на длительную эксплуатацию при продаже объекта или на время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора (табл. 22).

Таблица 22. Компенсация за низкую ликвидность.

№ п/п	Наименование показателя	Ед. изм.	Значение
1	Безрисковая ставка (Rб)	%	7,14%
2	Период экспозиции (n)	месяцев	6
3	Итого, компенсация за низкую ликвидность:	%	3,57%

 

Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент требует дополнительной компенсации, включает заполнение налоговых деклараций, выбор среди различных вариантов финансирования и принятие решения об удержании или продаже активов. Учитывая проведенный анализ деятельности собственника оцениваемой недвижимости, компенсация за инвестиционный менеджмент определена в размере 2,5%.