Министерство образования и науки Российской
Федерации
Федеральное государственное бюджетное
образовательное учреждение
Высшего профессионального образования
Восточно-Сибирский государственный
университет технологий и управления
(ФГБОУ ВПО ВСГУТУ)
Кафедра «Управление инвестициями и
недвижимостью»
ОТЧЕТ
о прохождении 2 производственной практики
Бюджетное учреждение Республики Бурятия
«Гостехинвентаризация – Республиканское
бюро технической инвентаризации»
Выполнила: студенка 4 курса
группы 359 Альфер Н. С.
Руководитель практики от
университета: Жаркая Г. Ф.
Руководитель практики от
предприятия: Андреева Л. Н.
М. П.
Улан-Удэ, 2013
Содержание:
Введение…………………………………………………………….…..3
Глава 1. Общая характеристика
предприятия……………………….4
Глава 2. Система экспертиз недвижимости……………………….….7
Глава 3. Объект №1. Жилой дом
по адресу: Республика Бурятия, Кабанский
район, г. Бабушкин, д. 70……………………………………..…11
Глава 4. Объект №2. Нежилое помещение
– магазин по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский
район, ул. Солнечная, д. 27 ………………….…..23
Глава 5. Объект №3. Нежилое помещение
– мини-гостиница по адресу: г. Улан-Удэ,
Советский район, ул. Ляпидевского, д. 6/3………….37
Заключение……………………………………………………………..52
Список использованных источников………………………….……..53
Приложение 1………………………………………………………….54
Приложение 2………………………………………………………….55
Приложение 3………………………………………………………….56
Введение.
Производственная практика
пройдена с 22.05.2013 по 22.07.2013 года в Бюджетном
учреждении Республики Бурятия «Гостехинвентаризация
– Республиканское Бюро Технической Инвенаризации»,
расположенного по адресу: г. Улан-Удэ,
ул. Тобольская, 153 Б.
Целью практики является ознакомление
с основными понятиями управления недвижимости,
а также получение практического опыта
и навыков по планированию, управлению
объектом недвижимости.
В процессе прохождения практики
решаются следующие задачи:
- изучение законодательных и
нормативных документов, материалов, регулирующих
деятельность предприятия, связанную
с управлением недвижимостью;
- знакомство с организацией
и рассмотрение основных видов деятельности;
- приобретение навыков работы
с документацией на предприятии.
Глава 1. Общая характеристика
предприятия.
Государственное учреждение
Республики Бурятия "Гостехинвентаризация
по Республике Бурятия" создано в соответствии
с постановлением Правительства Республики
Бурятия от 19.09.2003 года №294.
Учреждение является некоммерческой
организацией, финансируемой за счет доходов
от разрешенных по Уставу видов деятельности,
учитываемых на отдельном балансе.
Основными задачами учреждения
являются:
- осуществление государственного
технического учета объектов строительной
деятельности;
- организация и проведение работ
по технической инвентаризации объектов
строительной деятельности;
- реализация государственной
политики в области государственного
технического учета и технической инвентаризации
объектов градостроительной деятельности
на территории Республики Бурятия;
- формирование информационной
базы об объектах градостроительной деятельности, расположенных на территории
Республики Бурятия, ведение государственного
реестра объектов градостроительной деятельности,
обеспечение сохранности конфиденциальной
информации;
- координация и контроль деятельности
организаций по государственному техническому
учету и технической инвентаризации.
Основные виды деятельности,
осуществляемые учреждением:
- ведение государственного технического
учета и технической инвентаризации объектов
градостроительной деятельности в Республике
Бурятия (свидетельство об аккредитации:
серия РН-1 №000315 от 04 июня 2008 г.);
- осуществление независимой
оценки объектов недвижимого и движимого
имущества (лицензия №011223 от 21 февраля
2005 г.);
- определение инвентаризационной
стоимости зданий, строений, сооружений
и помещений для целей учета, налогообложения
и для иных государственных целей;
- оказание платных услуг юридическим
и физическим лицам по вопросам технической
инвентаризации.
Учреждение является правопреемником
существовавших ранее бюро технической
инвентаризации. В 2004 году в его состав
вошли 22 БТИ районов и городов Бурятии,
со своим штатом сотрудников, документацией
и архивом. Создан и успешно работает филиал
по городу Улан-Удэ. Структура учреждения
включает в себя 23 филиала по районам.
Всего по Республике в штате Учреждения
работает около 200 специалистов по 8 разным
отделам: геодезический отдел, отдел межевания,
технической инвентаризации, отдел оценки,
юридический отдел, отдел автоматизированных
систем управления, бухгалтерия и архив.
В филиалах установлена современная
мебель, компьютерная и оргтехника, имеются
сертифицированные приборы, в том числе
лазерные дальномеры и тахеометры. Обработка
материалов и изготовление технических
паспортов производится с применением
лицензированных программных средств,
в т.ч. "AutoCad", "АС-АРХИВ".
Учреждение составляет деловую
конкуренцию филиалу ФГУП Ростехинвентаризация
и частным фирмам по межеванию, что способствует
демонополизации рынка коммерческих работ
и снижению их стоимости. Так, платеж за
паспортизацию дома ИЖС на обособленном
участке с выходом в натуру составляет
ныне около 5000 руб. при сроке исполнения
в 1 месяц. За срочность применяются повышающие
коэффициенты. По филиалу в гор. Улан-Уде
в день за справками обращаются примерно
30 чел. Очередей в БТИ нет.
Организационной особенностью
деятельности учреждения является повременно-премиальная
система оплаты труда всех работающих,
включая основных исполнителей (техников
и инженеров-инвентаризаторов), которые
в большинстве БТИ России работают сдельно.
Транспортные потребности покрываются
учреждением в основном за счет арендуемых
автомобилей, что экономически более выгодно,
чем содержание собственного автотранспорта.
Взаимодействие со смежными
организациями, в т.ч. службой приставов
и нотариатом, хорошие и деловые. Давно
сложился и постоянно проходит обмен опытом
с коллегами из Читинской и Иркутской
областей.
Перспективы развития учреждения:
- формирование единого кадастра
недвижимости;
- создание в будущем единого
технического паспорта на земельный участок
и объект недвижимости;
- составление электронного архива
недвижимости;
- работа по обеспечению достоверности
при формировании налогооблагаемой баз
в республике, по своим направлениям.
БУ РБ «Гостехинвентаризация
– Республиканское БТИ» располагается
по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Тобольская,
153 Б.
Глава 2. Система экспертиз недвижимости.
Система экспертиз недвижимости
заключается в проведении всех шести экспертиз
объекта недвижимости (рис. 1).
Рис. 1. Графическое представление
совокупности экспертиз объектов недвижимости.
Сущностью правовой экспертизы
является изучение документов, удостоверяющих
право владения ОН действующего владельца,
выступающего в роли продавца, и оформление
заключения о так называемой правовой
чистоте объекта, о законности права владения
со стороны продавца. Известно, что ОН
может стать собственностью в следующих
ситуациях: получения в наследство; получения
в качестве дара; приобретения; возведения
(создания); незаконного отчуждения (недружественного
захвата).
Задачи, решаемые в процессе
правовой экспертизы, представлены на
рис. 2.
Рис. 2. Основные задачи правовой
экспертизы
Проведение технической экспертизы
предполагает изучение как самого ОН в
натуральном представлении, так и относящейся
к нему технической (проектной) документации
и оформление заключения о его техническом
состоянии: устойчивости, прочности, тепло-
и звукоизоляционных свойствах, уровнях
износов и т. д.
Задачи, решаемые в процессе
технической экспертизы ОН, представлены
на рис. 3.
Рис. 3. Основные задачи технической
экспертизы
В процессе проведения экспертизы
местоположения изучается градостроительная
документация, относящаяся к ОН, материалы
маркетинговых и других исследований.
Задачи, решаемые в процессе
экспертизы местоположения, представлены
на рис. 4.
Рис. 4. Основные задачи экспертизы
местоположения
При проведении экономической
экспертизы необходимо проанализировать
ретроспективные и перспективно-расчетные
показатели, характеризующие фактическое
или предполагаемое (ожидаемое) хозяйственное
использование Он и формирование на их
основе профессионального заключения
о текущей или ожидаемой экономической
эффективности использования недвижимости,
об отдаче средств, затрачиваемых на приобретение
прав на нее.
Основные задачи, решаемые
в процессе проведения экономической
экспертизы ОН, представлены на рис. 5.
Рис. 5. Основные задачи экономической
экспертизы недвижимости
Экологическая экспертиза проводится
на основе изучения проектной документации
по ОН, исследования реального процесса
его функционирования и оформление на
этой основе профессионального заключения
о потенциальной или реальной опасности,
которую объект может представлять или
уже представляет для окружающей среды
(эндогенная направленность экспертизы)
и для самого владельца (экзогенная направленность
экспертизы) в результате производственных
или бытовых выбросов (в атмосферу), сбросов
(в водную среду), выделений различных
веществ, сопутствующих эксплуатации
рассматриваемого объекта, а также размещения
различных отходов, и выработка предложений
по уменьшению такой опасности, вплоть
до решения о нецелесообразности возведения
или прекращения деятельности существующего
объекта.
Задачи, решаемые в процессе
проведения экологической экспертизы
ОН, представлены на рис. 6.
Рис. 6. Основные задачи экологической
экспертизы
В процессе проведения управленческой
экспертизы дается профессиональное заключение
о рациональности, об эффективности проектируемой
или действующей системы управления ОН
и отдельных ее составляющих, а также вырабатываются
предложения по ее совершенствованию.
Основные задачи, решаемые в
процессе управленческой экспертизы ОН,
представлены на рис. 7.
Рис. 7. Основные задачи управленческой
экспертизы
Глава 3. Объект №1. Жилой дом
по адресу: Республика Бурятия, Кабанский
район, г. Бабушкин, ул. Ленина, д. №70.
Правовая экспертиза.
Жилой дом по адресу: РБ, Кабанский
район, г. Бабушкин, ул. Ленина, д. №70 стал
собственностью Гольцевой Ларисы Николаевной
по получению в наследство (свидетельство
о праве на наследство по закону от 20.03.2009
г.). Вид права: общая долевая собственность
¾.
Правоустанавливающим документом
на владение является свидетельство о
государственной регистрации права от
25.09.2009 г. (Приложение 1). Подлинность документа
подтверждена подписью государственного
регистратора и печатью. Все представленные
данные подтверждают правовую чистоту
объекта недвижимости.
Техническая экспертиза.
Жилой дом построен в 1958 году.
Описание конструктивных элементов:
фундамент – ленточно-бутовый;
стены – бревно;
перекрытия чердачные – деревянные
отепленные;
крыша – шифер;
полы – дощатые;
отопление – печное.
Износ по состоянию на 2009 год
равен 52%. Применим поправки, то есть по
состоянию на 2013 год износ будет составлять
55%.
Можно сделать вывод, что жилой
дом прочен и устойчив, а, следовательно,
пригоден для проживания.
Данные взяты из технического
паспорта на жилой дом от 19 февраля 2009
года. (Приложение 1). Также приложены фотографии.
Экспертиза местоположения.
Объект оценки находится в Республике
Бурятия, Кабанский район, г. Бабушкин,
ул. Ленина, д. 70. Транспортная доступность
хорошая. Дорожное покрытие – асфальтовое.
По этой улице пролегает трасса М-55 Иркутск-Чита.
Преимущественное окружение – жилые одноэтажные
дома. В пределах пешей доступности находятся
такие объекты социальной инфраструктуры
микрорайона: магазины, детский сад, аптека
и т. д. Также, поблизости находится озеро
Байкал, что определяет удачность расположения
объекта недвижимости.
Экономическая экспертиза.
Наилучшее и наиболее эффективное
использование – наиболее вероятное использование
имущества, являющееся физически возможным,
разумно оправданным, юридически законным,
осуществимым с финансовой точки зрения
и в результате которого стоимость оцениваемого
имущества будет максимальным.
На практике анализ
оптимального использование объекта недвижимости
выявляется путем проверки соответствия
рассматриваемых вариантов использования
следующим категориям:
- быть физически возможным, т.е.
соответствовать ресурсному потенциалу;
- быть законодательно
допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого
использования не должна подпадать
под действия правовых ограничений, существующих
либо потенциальных;
- быть финансово
состоятельным, т.е. использование должно
обеспечить доход, равный или больший по сравнению
с сумой операционных расходов, финансовых
обязательств и капитальных затрат;
- быть максимально
эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность
среди вариантов использования,
вероятность реализации которых подтверждается
рынком.