Отчет по практике в в Бюджетном учреждении Республики Бурятия

 

Для того, чтобы определить среднюю рыночную стоимость 1 кв. м. объекта необходимо провести корректировку цен объектов-аналогов в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.

Примененные корректировки приведем в таблице 13.

Таблица 13. Примененные корректировки.

Корректировка	Аналог	Поправка	Обоснование корректировки
Дата продажи	1 2 3	1,0 1,0 1,0	Объекты-аналоги выставлены на продажу в одном квартале, рыночная ситуация для объектов не менялась, поэтому поправки не применялись.

 

 

Продолжение таблицы 13.

1	2	3	4
Имущественные права	1 2 3	1,0 1,0 1,0	Объекты-аналоги и объект оценки имеют правоустанавливающие документы, поэтому поправки не применялись.
Тип объекта	1 2 3	1,0 1,0 1,0	Объект оценки и объекты-аналоги не имеют различий по типу объекта, поправки не применялись.
Местоположение	1 2 3	1,0 1,0 1,0	Объект оценки и объекты-аналоги расположены в городе Улан-Удэ, поэтому поправки не применялись
Масштаб	1 2 3	1,0 1,0 1,0	Объект оценки и объекты-аналоги не имеют значительных различий по данному параметру, поэтому поправки не применялись.
Цена предложения	1 2 3	0,95 0,95 0,95	В результате торгов, цена реальных сделок обычно ниже цены предложения, поправка составляет скидку на данный процент.
Материал стен	1 2 3	0,98 0,98 0,98	Объект оценки и аналоги отличаются по материалу стен, поправки применялись.
Внутренняя отделка	1 2 3	1,0 1,0 1,0	Объект оценки и объекты-аналоги не имеют различий по данному параметру, поправки не применялись.

 

Далее скорректируем цены объектов-аналогов согласно приведенным выше поправкам (табл. 14).

Таблица 14. Скорректированные цены объектов-аналогов.

Корректировка	Единица измерения	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Средняя стоимость 1 м2 общей площади объектов-аналогов до корректировки	руб./м2	968 750	243 900	383 330
Поправка на дату продажи		1,0	1,0	1,0
Поправка на имущественные права		1,0	1,0	1,0
Поправка на местоположение		1,0	1,0	1,0
Поправка на масштаб (площадь)		1,0	1,0	1,0
Поправка на цену продажи		0,95	0,95	0,95
Продолжение таблицы 14.
1	2	3	4	5
Поправка на материал стен		0,98	0,98
Скорректированная средняя стоимость 1 м2 общей площади объектов-аналогов с учетом поправок	руб./м2	920 310	231 700	364 160
Скорректированная средняя стоимость 1 м2 общей площади объекта оценки	руб./м2	505 400
Общая площадь объекта	м2	32,2
Итоговая стоимость объекта оценки	руб.	16 274 000

 

При оценки недвижимого имущества были применены доходный и сравнительный  подходы. Согласование результатов отражает адекватность и точность применения каждого из подходов. Ниже отражены результаты согласования итогового значения стоимости объекта оценки (табл. 15).

Таблица 15. Итоговое значение стоимости объекта оценки.

Наименование подхода	Стоимость объекта
Доходный	23 165 500
Затратный	-
Сравнительный	16 274 000
Итоговое значение стоимости	19 720 000

 

Экологическая экспертиза.

Согласно статье 11 «Объекты государственной экологической экспертизы федерального уровня» и статье 12 «Объекты государственной экологической экспертизы регионального уровня» магазин не является объектом экспертизы, поэтому уровень вредного воздействия на человека и окружающую среду нулевой. Можно сделать вывод, что объект безопасен в эксплуатации.

 

 

Управленческая экспертиза.

Объект эксплуатируется с 1966 года. По решению №38 от 27.10.2005 года объект переведен из жилого помещения в нежилое, что свидетельствует об эффективном варианте использования недвижимости собственником.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 5. Объект №3. Нежилое помещение – мини-гостиница по адресу: г. Улан-Удэ, Советский район, ул. Ляпидевского, д. 6/3

 

Правовая экспертиза.

Нежилое помещение – мини-гостиница по адресу: РБ, г. Улан-Удэ, Советский район, ул. Ляпидевского, д. 6/3 стал собственностью Семенова Эрдэма Батоевича и Эрдынеева Цырена Эрдынеевича по приобретению части жилого дома с земельным участком (свидетельства о государственной регистрации права от 06.03.2013 г. 03-АА №292166 и 03-АА 292167 взамен свидетельств №019638 серии 03-АА от 06.06.2011 г. и№019637 серии 03-АА от 06.06.2011 г. ). После чего произошло переустройство и  перепланировка, о чем свидетельствует акт приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения №37 от 25.04.2008 г. В дальнейшем были выданы свидетельства о государственной регистрации права от 06.03.2013 г. 03-АА 292165 и 03-АА 292164. Также введены в эксплуатацию помещения литера В и В1, о чем свидетельствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU04302000-14 от 19.02.2013 комитетом по строительству Администрации г. Улан-Удэ. Также выданы свидетельства о государственной регистрации права от 18.03.2013 г. 03-АА 295820 и 03-АА 295821. Вид права: общая долевая собственность по ½ на собственника.

Копии всех документов располагаются в приложении 3. Подлинность документов подтверждены подписью государственного регистратора и печатью. Все представленные данные подтверждают правовую чистоту объекта недвижимости.

 

Техническая экспертиза.

Помещение представляет собой брусовое 2-этажное здание литера Б и кирпичное 3-этажное здание литера В и В1. Основным назначением является мини-гостиница. Используется по назначению. Литер Б построен в 2007 году, а литер В и В1 – в 2012.

Описание конструктивных элементов литера Б:

фундамент – бутовый ленточный;

стены – рубленные из брусьев;

перегородки – деревянные, гипсокартон;

перекрытие – деревянное отепленное;

кровля – профнастил;

полы – ламинат;

окна – ПВХ с тройным остеклением;

двери – простые;

имеются водопровод, электроосвещение, отопление и канализация.

Описание конструктивных элементов литера В и В1:

фундамент – бетонный;

стены – кирпичные;

перегородки – кирпичные, гипсокартон;

перекрытие – железобетонные;

кровля – металлопрофиль;

полы – бетонные и дощатые;

окна – ПВХ;

двери –металлические и филенчатые;

имеются водопровод, электроосвещение, отопление и канализация.

Износ по состоянию на 2007 литера Б год равен 5%, а литера В и В1 по состоянию на 2012 год равен тоже 5 %. Применим поправки сразу на все здание. То есть по состоянию на 2013 год износ будет составлять 7%.

Можно сделать вывод, что мини-гостиница пригодна для основного назначения и использования.

Данные взяты из технического паспорта на мини-гостиницу от 15 апреля 2008 года и 11 сентября 2012 года. (Приложение 3). Также приложены фотографии.

Экспертиза местоположения.

Объект оценки находится в Республике Бурятия, г. Улан-Удэ, Советский район, ул. Ляпидевского, д. 6/3. Транспортная доступность хорошая. Преимущественное окружение – малоэтажная жилая застройка. В пределах пешей доступности находятся такие объекты социальной инфраструктуры микрорайона как: магазины, школа, детский сад, центральный рынок, аптека, колледжи и т. д. Это все определяет удачность расположения объекта недвижимости.

 

Экономическая экспертиза.

Наилучшее и наиболее эффективное использование – наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальным.

На практике анализ оптимального использование объекта недвижимости выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим категориям:

• быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;
• быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действия правовых ограничений, существующих либо потенциальных;
• быть финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с сумой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;
• быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

Текущее использование оцениваемого объекта: мини-гостиница.

Исходя из этого, принимая во внимание вышеизложенные доводы, наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его текущее использование.

При определении стоимости объекта обычно используют три основных подхода: затратный, сравнительный, доходный.

Согласно ФСО №1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Точную копию на магазин не найти, поэтому целесообразно отказаться от затратного подхода.

Сначала определим стоимость земельного участка. В отечественном законодательстве под земельным участком понимается  только земля, рассматриваемая как территория. Земельный кодекс Российской Федерации определяет, что земельный участок — это часть поверхности земли, (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Данное  юридическое определение земельного участка означает, что, согласно действующему законодательству, при оценке стоимости земельного участка должна определяться стоимость собственно земли без находящихся на нем улучшений, то есть выделяться земельная составляющую из стоимости единого объекта недвижимости.

Произведем идентификацию объекта оценки и вынесем все данные в таблицу 16.

Таблица 16. Идентификация земельного участка.

Наименование объекта	Земельный участок
Кадастровый номер	03:24:011209:0018
Местоположение	г. Улан-Удэ, Советский район, ул. Ляпидевского, д. 6
Категория земель	Земли населенных пунктов
Разрешенное использование	Для строительства гостиницы
Продолжение таблицы 16.
1	2
Общая площадь, кв. м.	435

Использование земельного участка не ограничено природоохранными, санитарными, технологическими и иными зонами. Рельеф участка ровный, участок имеет ограждения по периметру. Исходя из всех данных, целесообразно определить стоимость земельного участка путем сравнительного подхода.

В качестве объектов-аналогов были взяты три аналога, причем особое внимание уделялось тому, чтобы у объекта и аналогов не было значительных различий, на которые было бы трудно рассчитать и внести поправку.