Отчет по практике в в Бюджетном учреждении Республики Бурятия

• этажа/этажности здания,

• общей площади сдаваемых в аренду объектов,

• времени аренды (срока),

• соотношения спроса и предложения на рынке аренды и других факторов.

На основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов, в данном случае были применены ставки арендной платы нежилых помещений, которые бы являлись сопоставимыми с оцениваемым объектом.

Оценка потерь от недозагруженности и неуплат производится на основе анализа рынка аренды производственной недвижимости, характера его динамики (трендов) применительно к арендованной недвижимости, опросов владельцев недвижимости.

В результате рассчитывается действительный валовой доход (ДВД) – денежные поступления от эксплуатации объекта за вычетом потерь от недоиспользования и невнесения арендной платы по формуле:

ДВД = ПВД - П,

где П – потери от недоиспользования  и при сборе арендных платежей.

При определении действительного валового дохода от сдачи оцениваемых помещений в аренду учитывались допущения на потери от недоиспользования и возможной неуплаты за аренду помещения на основании наблюдаемой практики задержки платежей, на уровне 25% от потенциального валового дохода

Расчет расходов по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по содержанию оцениваемого объекта.

Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводство доходов называются операционными (эксплуатационными) расходами.

Операционные расходы принято делить на:

• условно-постоянные расходы (размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта: налог на имущество, страховка и др.);
• условно-переменные расходы (размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта: коммунальные платежи за воду, электричество, отопление, телефон, расходы на уборку, содержание территории, и др.)
• расходы на замещение или резервы (рассчитываются как ежегодные отчисления в фонд замещения, аналогично бухгалтерской амортизации).

Исходя из фактических издержек по содержанию оцениваемого объекта, операционные расходы взяты на уровне 25% от потенциального валового дохода.

Понятие ставки (коэффициента) капитализации применительно к приносящей доход недвижимости включает доход на капитал и возврат капитала.

Доход (отдача) на капитал - компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риск и др. факторы, связанные с конкретными инвестициями.

Возврат капитала – означает погашение суммы первоначального вложения. Возврат капитала называют возмещением капитала.

В настоящем отчете для определения ставки капитализации использовался кумулятивный метод построения (метод суммирования).

Этот метод определения ставки капитализации делит ее на составные части. Двумя основными компонентами ставки капитализации являются: проектная ставка и ставка возмещения (возврата) капитала.

Проектная ставка (коэффициент) капитализации для текущего дохода (норма дохода) – ожидаемая ставка дохода на инвестиции в сопоставимые по уровню риска объекты недвижимости или, другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Теоретически она должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

• компенсация за безрисковые, неликвидные активы,
• компенсация за риск,
• компенсация за низкую ликвидность,
• компенсация за инвестиционный менеджмент,
• поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимости

 

Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестированный капитал с учетом фактора времени (инвестиционного периода).

В настоящем отчете в качестве безрисковой ставки использовалась среднесрочная ставка доходности рынка ГКО-ОФЗ к погашению 7,14% на 18.06.2013 г.

Компенсация за риск инвестиций в конкретный объект

Все инвестиции, за исключением инвестиций в государственные ценные бумаги, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем больше риск, тем выше должна быть величина процентной ставки, чтобы инвестор мог взять на себя риск по какому-либо инвестпроекту. Учитывая хорошее техническое состояние объекта оценки, его местоположение и масштабы, риск инвестиций определен в размере 2,5%.

 Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость низколиквидна по сравнению с ЦБ. Поправка на не ликвидность есть поправка на длительную эксплуатацию при продаже объекта или на время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора (табл. 8).

 

 

 

   Таблица 8. Компенсация за низкую ликвидность.

№ п/п	Наименование показателя	Ед. изм.	Значение
1	Безрисковая ставка (Rб)	%	7,14%
2	Период экспозиции (n)	месяцев	6
3	Итого, компенсация за низкую ликвидность:	%	3,57%

 

Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент требует дополнительной компенсации, включает заполнение налоговых деклараций, выбор среди различных вариантов финансирования и принятие решения об удержании или продаже активов. Учитывая проведенный анализ деятельности собственника оцениваемой недвижимости, компенсация за инвестиционный менеджмент определена в размере 2,5%.

Ставка возмещения (возврата) капитала – величина, равная единице, деленной на число лет, требуемое для возврата вложенного капитала, которая основывается на временном интервале, в течение которого по расчетам типичного инвестора произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость (табл. 9).

                                                                                                                                              Таблица 9. Норма возврата.

№ п/п	Наименование показателя	Ед. изм.	Значение
1	Оставшийся эффективный срок службы оцениваемого здания	лет	103
2	Норма возврата (фактор фонда возмещения)	%	0,97%

 

Произведем расчет ставки капитализации для оцениваемого объекта (табл. 10).

 

 

Таблица 10. Расчет ставки капитализации.

№	Наименование рисков	Значение, %
1	Безрисковая ставка	7,14%
2	Компенсация за риск	2,50%
3	Компенсация за низкую ликвидность	3,57%
4	Компенсация за инвестиционный менеджмент	2,50%
6	Норма возврата	0,97%
7	Итого, ставка капитализации для улучшений:	16,68%

 

В условиях развитого рынка, характеризующегося большим объемом спроса и предложения объектов аренды различного качества, складывается определенный уровень (диапазон) ставок аренды. Этот диапазон объективно отражает ту часть дохода от бизнеса, которую разумный предприниматель готов платить за право аренды

Арендные ставки для торговых помещений находятся в диапазоне от 20 000 руб. до 35 000 руб. Разброс арендных ставок зависит от множества факторов: расположение, этажность, удобство подъезда и парковки, качество отделки, площадь, наличие телефона  и др. Самым значимым фактором является местоположение.

Для расчета ДВД (действительного валового дохода), мы приняли ставку арендной платы за 1 кв.м. нежилого  торгового помещения  в размере 20 000 рублей.

Проведем расчет рыночной стоимости объекта методом прямой капитализации доходов (табл. 11).    

Таблица 11. Расчет рыночной стоимости объекта.

Наименование показателя	Значение	Аргументы
1. Потенциальный валовой  доход	---	Количество	Арендная ставка за объект, руб./мес за кв.м.
Сдача в аренду объекта оценки, руб./год	7 728 000	32,2	20 000
Продолжение таблицы 11.
1	2	3	4
ИТОГО, потенциальный валовой доход, руб./год	7 728 000	---	---
2. Действительный валовой  доход		---	---
Потери от недоиспользования и потери при сборе арендной платы		Прогнозируемый процент от ПВД	---
Потери от недоиспользования и потери при сборе арендной платы, руб./год	1 932 000	25%	---
ИТОГО, потери от недоиспользования и потери при сборе арендной платы, руб./год	1 932 000	---	---
ИТОГО, действительный валовой доход, руб./год	5 796 000	---	---
3. Чистый операционный  доход		---	---
Эксплуатационные расходы	1 932 000	25%	---
Налог на имущество, руб./год		---	---
Налог на землю, руб./год		---	---
ИТОГО, эксплуатационные расходы, руб./год	1 932 000	---	---
ИТОГО, чистый операционный доход, руб./год	3 864 000	---	---
4. Итоговый расчет стоимости  оцениваемого объекта доходным  подходом	---	---	---
Чистый операционный доход, руб./год	3 864 000
Ставка капитализации стоимости, %	16,68%
ИТОГО, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная  доходным подходом, руб.	23 165 500

 

 

Согласно ФСО №1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Точную копию на магазин не найти, поэтому целесообразно отказаться от затратного подхода.

Согласно ФСО №1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

В качестве объектов-аналогов были взяты три аналога, причем особое внимание уделялось тому, чтобы у объекта и аналогов не было значительных различий, на которые было бы трудно рассчитать и внести поправку.

Основные характеристики вынесем в таблицу 12.

Таблица 12. Основные характеристики объектов-аналогов.

Характеристики	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Назначение	магазин	магазин	магазин	магазин
Дата предложения	Июнь 2013 г.	Июнь 2013 г.	Июнь 2013 г.	Июнь 2013 г.
Цена предложения, руб.	оценка	31 000 000	20 000 000	40 000 000
Общая площадь, кв. м.	32,2	32	82	106
Цена 1 кв. м., руб.	оценка	968 750	243 900	377 360
Местоположение	РБ, г. Улан-Удэ, ул. Солнечная, д. 27	РБ, г. Улан-Удэ, ул. Шумяцкого	РБ, г. Улан-Удэ, ул. Борсоева	РБ, г. Улан-Удэ, ул. Вакарина
Материал стен	перлито-бетонные	кирпич	кирпич	кирпич
Внутренняя отделка	простая	простая	простая	простая
Этаж	1	1	1	1
Источник информации	-	«Из рук в руки» №40(962) от 10 июня 2013 г.	«Из рук в руки» №40(962) от 10 июня 2013 г.	«Из рук в руки» №40(962) от 10 июня 2013 г.