Автор работы: Пользователь скрыл имя, 28 Октября 2014 в 20:35, курсовая работа
На сегодняшний день под понятием недвижимости в соответствии с действующим законодательством нашей страны понимают земельные участки, обособленные водные объекты, участки недр, а также места, которые непосредственно связаны с землей. Недвижимое имущество представляет собой любую собственность, перемещение которого невозможно без причинения несоизмеримого ущерба. Таким образом, также можно отнести многолетние насаждения, леса, а также здания и сооружения.
Введение
1 Существующая нормативно-правовая база по оценке:
1.1 Недвижимость как объект оценки;
1.2 Собственность как объект оценки;
1.3 Цена исполнения договора об оценке;
1.4 Ответственность при государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
2 Обзор социально-экономических условий:
2.1 Основные социально-экономические приоритеты развития России
2.2 Краткая характеристика и социально-экономическое положение в
регионе:
2.2.1 Географическое положение;
2.2.2 Производственно-экономическая характеристика;
2.2.3 Анализ строительного комплекса;
2.2.4 Уровень жизни населения.
3 Описание объекта оценки недвижимости:
3.1 Анализ местоположения объекта недвижимости и участка:
3.1.1 Характеристика местоположения объекта оценки;
3.1.2 Общая характеристика здания
3.1.3 Характеристика объекта оценки;
3.1.4 Классификация жилья по качеству.
3.2 Анализ рынка недвижимости:
3.2.1 Рынок жилья;
3.2.2 Аренда жилых помещений.
4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
объекта недвижимости:
4.1 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
участка как свободного;
4.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка с улучшениями.
5 Процесс оценки объекта недвижимости различными подходами к
оценке недвижимости:
5.1 Использование сравнительного подхода при определении
стоимости недвижимости;
5.2 Определение стоимости недвижимости затратным походом:
5.3 Применение доходного подхода при определении стоимости
недвижимости.
6 Сведения стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости
объекта.
7 Итоговое заключение.
Список используемой литературы.
Действительный валовой доход (ДВД) - это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и неплатежей. Расчет ДВД для сдаваемых в аренду объектов выполняется по формуле:
ДВД = ПВД - У1 - У2,
где У1 - убытки от недозагрузки помещений, тыс. р.
У2 - убытки от неплатежей, тыс. р.
Простои сдаваемого в аренду помещения могут быть как хроническими, так и между сменой арендаторов. Для оценки потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы анализируются данные за предшествующий продолжительный период времени об аналогах объекта оценки с типичным уровнем управления.
Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов. В работе необходимо рассчитать годовой ЧОД по формуле:
ЧОД = ДВД - Р,
где Р - расходы, связанные с оцениваемым объектом, тыс. руб.
Расчет стоимости доходным подходом рассмотрен в таблице 6
Таблица 6 Определение стоимости квартиры доходным подходом
Параметры |
Расчетная формула |
Значение |
1 Расчёт величины эффективного валового дохода | ||
Арендная плата, руб./мес. |
АП |
247 |
Количество периодов |
N |
12 |
Площадь под сдачу в аренду, м2 |
S |
75,7 |
Потенциальный валовой доход, руб. |
ПВД=АП*N*S |
224 375 |
Коэффициент загрузки |
Кз |
0,92 |
Эффективный валовой доход, руб. |
ЭВД1=ПВД*Кз |
206 425 |
Итого эффективный валовой доход, руб. |
ЭВД=ЭВД1 |
206 425 |
2. Годовые эксплуатационные расходы, руб. |
14754,9 | |
3 Расчёт ставки
капитализации кумулятивным | ||
Фактор риска |
||
Безрисковая ставка дохода |
8,5% | |
Компенсация за неликвидность |
1% | |
Компенсация за риск инвестиций |
2% | |
Ставка капитализации, % |
R |
11,5% |
4 Окончательный расчёт стоимости | ||
Чистый эксплуатационный доход, руб |
ЧЭД=ЭВД-Эр |
191 671 |
С =ЧЭД/R |
1 666 696 | |
6 Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости объекта
В результате оценки данной квартиры тремя способами, получились следующие данные:
Необходимо осуществить согласование, то есть сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации, для этого необходимо выбрать «вес» каждого из подходов.
«Вес» затратного подхода определен в 15%
Сравнительный подход определен в размере 65%
Доля доходного подхода составляет 20%
Данные о сведении полученных результатов в итоговую стоимость оцениваемого объекта заносятся в таблице 7
Таблица 7 Пример расчета рыночной стоимости нежилого помещения
Подходы к оценке недвижимости |
Стоимость нежилого помещения, тыс. р. |
Весовой коэффициент |
Сравнительный Затратный Доходный |
3 074,404 2 879,040 1 666,696 |
0,65 0,15 0,2 |
Итого стоимость объекта |
2 540,05 |
1,00 |
Рыночная стоимость объекта оценки составит округленно |
2 540,05 тыс. р. | |
В результате расчетов стоимость квартиры равна 2 540 050 рубля.
7. Итоговое заключение
В результате оценки жилой квартиры, расположенной по адресу: ……. рыночная стоимость составляет 2 540 050 (два миллиона пятьсот сорок тысяч пятьдесят) рублей.
Оценщик:
01.10.2014
Список литературы