Оценка недвижимости

Данные о продажах аналогов объекта оценки представлены в таблице 2

Таблица 2 Таблица сопоставимых аналогов

Показатели	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Назначение	Квартира	Квартира	Квартира
Источник информации	Сайт «Авито»- http://www.avito.ru/saratov	Сайт «Авито»- http://www.avito.ru/saratov	Сайт «Авито»- http://www.avito.ru/saratov
Адрес	Г. Саратов, Ленинский р-н	Г. Саратов, Ленинский р-н	Г. Саратов, Ленинский р-н
Цена (руб)	2 040 000	3 450 000	3 400 000
Имущественные права	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Рыночные условия – время	Сентябрь 2014 г.	Сентябрь 2014 г.	Сентябрь 2014 г.
Местоположение	Г. Саратов, ул. Им. академика Антонова О.К., д. 24 г	Г. Саратов, ул. Им. академика Антонова О.К. д. 24 а	Г. Саратов, ул. Им. академика Антонова О.К. д. 24 б
Физические характеристики (площадь)	60 кв.м	81 кв.м	78 кв.м
Состояние объекта	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Дополнительные улучшения	Пластиковые окна	Остекленная лоджия	Металлическая дверь, пластиковые окна, домофон, телефон
Прочая информация	Отличная планировка	Окна во двор	Возможность ипотеки

 

На основе сравнительного анализа сопоставимых продаж необходимо получить скорректированные цены.

Результат проведения расчетов представлены  в таблице  3.

Таблица 2 Расчет корректированных цен

Элемент сравнения	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи/предложения	3 200 000	2 040 000	3 450 000	3 400 000
Общая площадь кв.м.	75,7	60	81	78
Цена продажи
Цена 1 кв.м общей площади, руб	42 272	34 000	42 592	43 589
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка	1	1	1	1
Скорректированная цена. руб/кв.м	42 272	34 000	42 592	43 589
Совершенная сделка или предложение	Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения
Корректировка	1	1	1	1
Скорректированная цена руб/кв.м	42 272	34 000	42 592	43 589
Переданные имущества права собственности	Право собственности	Право собственности	Приватизирована	Право собственности
Корректировка	1	1	1	1
Скорректированная цена руб/кв.м	42 272	34 000	42 592	43 589
Местоположение	Г. Саратов, Ленинский р-н	Г. Саратов, Ленинский р-н	Г. Саратов, Ленинский р-н	Г. Саратов, Ленинский р-н
Корректировка	1	1	1	1
Скорректированная цена руб/кв.м	42 272	34 000	42 592	43 589
Состояние объекта	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Корректировка	1	1	1	1
Скорректированная цена руб/кв.м	42 272	34 000	42 592	43 589
Прочие корректировки	лоджия	лоджия	лоджия	Лоджия
Корректировка	1	1	1	1
Скорректированная цена руб/кв.м	42 272	34 000	42 592	43 589
Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью	Интернет, телевидение,	Интернет, телевидение,	Интернет, телевидение	Интернет, телевидение
Корректировка	1	1	1	1
Скорректированная цена руб/кв.м	42 272	34 000	42 592	43 589
Весовой коэффициент	0,2	0,2	0,2	0,2
Стоимость 1 кв.м, руб	40 613
Стоимость объекта оценки. руб.	3 074 404

 

5.2 Определение стоимости недвижимости затратным подходом

 

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Рыночная восстановительная стоимость квартиры составит:

С = Ц *К1*К2*К3*К4*К5*К6*К7*К8*V

V = 75,7*2,6 = 196,82

Ц = 24,5 руб./м3 – удельная восстановительная стоимость куб. м здания Сб. №28, табл.37, УПВС, 1970

К1=1,2; К2=1,02 – коэффициенты, учитывающие удорожание в строительстве с 1970 г. к 1984 г.;

К3=1,59; К4=0,95 – коэффициенты, учитывающие изменения стоимости в строительстве с 1984 г. к 1991 г.;

К5=13,52 – коэффициент, учитывающий удорожание в строительстве с 1991 г. к 2001 г.; 2011 – 5,58; 13,52*5,58=75,44 (для строительства жилых зданий);

К6=1,4 – коэффициент, учитывающий местоположение;

К7=2,1 – коэффициент, учитывающий предпринимательскую прибыль;

К8=1,6 – коэффициент, учитывающий вид отделки;

С = 24,5*1,2*1,02*1,59*0,95*75,44*1,4*2,1*1,6*196,82 = 3 163 781 руб.

Далее необходимо определить износ имущества:

1. устранимый физический износ - предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта.
2. неустранимый физический износ - когда затраты на исправление дефекта превышают стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту
3. функциональный износ - потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам
4. внешний износ - потеря в стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов

Общий накопленный износ рассчитывается в соответствии со следующей формулой:

И%=1-(1-Ифиз %)*(1-Ифун %)*(1-Ивн %),

где И % – накопленный износ, %;

Ифиз % – физический износ, %;

Ифун % – функциональный износ, %;

Ивн % – внешний износ, %.

Устранимый физический износ для обследуемой недвижимости равен 5% от восстановительной стоимости, т.е 158 189 руб.

В таблице 4 представлены данные  для определения неустранимого физического износа

Таблица 4 Определение величины физического износа строительных  
конструкций квартиры

Название элемента	Удельный вес, Суд	Износ элемента, И	Удельный износ, И*Суд/100
Фундамент	15	3	0.45
Наружные стены	35	5	1.75
Внутренние стены	16	3	0.48
Перекрытия	2	3	0,06
Покрытие	3	5	0,15
Кровля	5	7	0,35
Отделка	14	2	0.28
Инженерные коммуникации	10	5	0,5

 

Неустранимый физический износ составляет 4,02 % от восстановительной стоимости,

Функциональный износ = 0

Внешний износ = 5%.

И = 1-(1-0,04)*(1-0)*(1-0,05)=0,09

С = 3 163 781* (1-0,09) = 2 879 040 руб.

 

5.3 Применение доходного подхода при определении стоимости недвижимости

 

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Этапы доходного подхода:

1.  Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2.  Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3.  Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

-  операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;

-  фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

-  резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4.  Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5.  Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

-  качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы; 
-  риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений аналогичного функционального назначения. В рамках данного анализа проводится анализ рынка с целью установления арендных ставок для типов помещений, которые бы являлись сопоставимыми с оцениваемым помещениями. Для устранения разницы между объектами аналогами и объектами анализа, необходимо произвести корректировку с тем, чтобы сопоставимый объект был настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно

Составим таблицу объектов-аналогов и корректировок

Таблица 4 Таблица объектов-аналогов

ПОКАЗАТЕЛИ	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Источник информации	Сайт «Авито»- http://www.avito.ru/saratov	Сайт «Авито»- http://www.avito.ru/saratov	Сайт «Авито»- http://www.avito.ru/saratov
Средняя стоимость аренды кв.м руб/ кв.м	183	257	173
Адрес	г.Саратов, ул. Им. академика Антонова О.К., д. 24 в	г.Саратов, ул. Им. академика Антонова О.К. д 24	г.Саратов, ул. Им. академика Антонова О.К. д. 26
Совершенная сделка или предложение	Цена аренды	Цена аренды	Цена аренды
Переданные имущественные права	Сдача в аренду	Сдача в аренду	Сдача в аренду
Время	Октябрь 2014 года	Октябрь 2014 года	Ноябрь 2013 года
Местоположение	Ленинский р-он г.Саратова	Ленинский р-он г.Саратова	Ленинский р-он г.Саратова
Физическая характеристика (площадь кв.м)	60	70	75
Состояние объекта	отличное	отличное	Отличное
Дополнительные условия	-	-	-
Компоненты. не связанные с недвижимостью (доп.оплата)	Оплата коммунальных услуг	Оплата электроэнергии	Оплата коммунальных услуг
Прочая информация

 

 

Таблица 5 Внесение корректировок и скорректированная цена объекта оценки

Элемент сравнения	Ед.изм	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена аренды	руб.		11 000	18 000	13 000
Общая площадь	м2	75,7	60	70	75
Полезная площадь	м2	36,9	32,6	33,2	36,4
Единицы сравнения
1.Цена аренды	руб.		11 000	18 000	13 000
2.Цена 1 м общей площади	руб./м		183	257	173
3.Цена 1 м. полезной площади	руб./м		337	542	357
Совершенная сделка или предложение	–	Цена сдачи в аренду	Цена сдачи в аренду	Цена сдачи в аренду	Цена сдачи в аренду
Корректировка	–		1	1	1
Скорректированная цена	руб./м		183	257	173
Переданные имущественные права собственности	–	Сдача в аренду	Сдача в аренду	Сдача в аренду	Сдача в аренду
Корректировка	–		1	1	1
Скорректированная цена	руб./м		183	257	173
Условия рынка (время продажи)	–		Октябрь 2014 г.	Октябрь 2014	Октябрь 2014
Корректировка	–		1	1	1
Скорректированная цена	руб./м		183	257	173
Местоположение	–		Ленинский р-он г.Саратова	Ленинский р-он г.Саратова	Ленинский р-он г.Саратова
Корректировка	–		1	1	1
Скорректированная цена	руб./м		183	257	173
Площадь объекта	м2	75,7	60	70	75
Корректировка	–		+1,3	1,1	1
Скорректированная цена	руб./м		238	283	173
Объем объекта	м3	196,82	156	182	195
Корректировка	–		+1,2	1	1
Скорректированная цена	руб./м		285	283	173
Состояние объекта	–	отличное	отличное	отличное	Отличное
Корректировка	–		1	1	1
Скорректированная цена	руб./м		285	283	173
Весовой коэффициент	–		0,2	0,2	0,2
Стоимость 1 кв. м объекта анализа	руб./м	247
Стоимость объекта анализа		18 698