Оценка недвижимости

 

3.1.3 Характеристика объекта оценки

 

Объект оценки – 2-х комнатная квартира, расположенная по адресу: г.Балаково. Физические свойства объекта оценки: этаж квартиры-4, количество комнат в квартире-2, общая площадь- 75,7 м2, жилая площадь составляет 36,9 м2, высота помещений- 2,6 м2. Площадь кухни- 12,7 м2. Санузел площадью 2,6 м2, ванная комната- 3,0 м2, коридор 20,5 м2, жилая комната площадью- 14,6 м2, и жилая комната площадью 22,3 м2. В квартире имеется лоджия, площадь составляет 3,3 м2.

 

 

 

3.1.4 Классификация жилья по качеству

 

Разнообразие качества, размеров, расположения объектов недвижимости, в частности квартир, приводит к большому различию в цене объектов. Вследствие этого, для анализа определенной совокупности объектов рынка (например, совокупности квартир, проданных в определенном городе в течение месяца) на первом этапе обработки данных целесообразно решить задачу типизации объектов недвижимости по качеству и размерам, т.е. выделить типы (категории) жилья с определенной совокупностью признаков. Необходимо подчеркнуть, что целью типизации является разделение первоначальной совокупности на несколько групп, отличающихся меньшим разбросом цен.

Классификация квартир по качеству - вариант классификации квартир для определения их цены по признаку качества. Исходя из этого все квартиры делятся на:

1. жилье низкого  качества - это  квартиры  в домах пониженной этажности (включая 5-этажные дома), не имеющие хотя бы одного из следующих видов коммунальных удобств: водопровода, канализации, центрального отопления, горячего водоснабжения. Цены на квартиры  низкого  качества  формируются только на вторичном рынке
2. типовое - включает  квартиры  в 6-16-этажных домах с наличием небольших подсобных помещений, возможно, со смежными комнатами и площадью кухни менее 7,5 м. Как правило, эти  квартиры  расположены в кирпичных домах застройки после 1955 года и крупнопанельных (крупноблочных) домах застройки после 1970 года, построены по типовым проектам.
3. повышенной комфортности (или улучшенной планировки) - это  квартиры  в домах повышенной этажности (12 и более этажей), построены по типовым проектам (после 1955 года - кирпичных и после 1970 года - крупноблочных и крупнопанельных) с улучшенными бытовыми характеристиками: наличием всех видов коммунальных удобств, как правило, изолированными комнатами, наличием больших подсобных помещений (то есть удельный вес жилой площади в этих  квартирах  меньше, чем в типовых  квартирах ); а также сталинские дома, прошедшие этап реконструкции.
4. элитное - это  квартиры  в кирпичных (кирпично-монолитных) домах повышенной комфортности, построенных по индивидуальным проектам, с наличием подземной парковки, централизованной охраны, расположенных в исторически привлекательных районах.[11] 
   

3.2 Анализ рынка недвижимости

 

Российский рынок недвижимости сейчас находится на перепутье, считают эксперты. Предложение приближается «ко дну» падения, а спрос к потолочному уровню. Как могут повести себя цены на жилье в этом году с учетом внешних и внутренних рисков, и когда выгоднее покупать недвижимость, выясняли Вести.RU.

В 2013 г. в городе Саратове за счет всех источников финансирования построено 13318 квартир общей площадью 1168,7 тыс. м2, что составило 102,1% в к 2012 г. В 19 муниципальных районах области объемы введенного жилья превысили уровень предыдущего года. Из общего объема 132,7 тыс. м2 общей площади жилых домов введено в сельской местности, что на 19,6% меньше, чем в 2012 г. Населением за счет собственных и заемных средств в 2013 г. сдано 2452 жилых дома общей площадью 521,9 тыс. м2, или 94,5% к 2012 г. Средний срок займа составил 15,8 лет, средняя величина - 1,1 млн руб., процентная ставка - 11,9%. [12]

 

 

 

3.2.1 Рынок жилья

Рынок жилья - это совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере обмена по поводу реализации и купли жилья.

Состояние рынка жилья в настоящее время характеризуется наличием двух составляющих:

а) собственно процесса приватизации жилья как своеобразного первичного рынка, на котором единственный продавец - государство представлен своими властными структурами;

б) вторичного рынка, на котором действуют множество и продавцов и покупателей; здесь продавцами выступают физические и юридические лица, предлагающие на продажу те или иные совокупности прав на жильё.

Основой для вторичного рынка жилья служит частная собственность на жильё. Она введена Законом «О собственности в РФ» для кооперативных квартир с выплаченным паем и Законом «О приватизации жилищного фонда в РФ» для приватизированных квартир муниципального и ведомственного фондов. В 1992г. после введения бесплатной передачи жилья в собственность граждан приватизация стала массовой.

Инфраструктура рынка жилья развивается стремительно, но неравномерно, как и сам рынок.

Вторичный рынок недвижимости района, в котором находится оцениваемая квартрира состоит из следующих типов домов:

• 5-этажные кирпичные дома 50-х годов постройки ("хрущёвки"). Средняя цена составляет 38 000 рублей за кв.м

• 9-этажные панельные дома (90 серия). Средняя цена 1-комнатной квартиры составляет 42 000 рублей за кв.м

• 9-кирпичные дома (85 серия). Средняя цена составляет 46 000 рублей за кв.м

• 9-этажные панельные домов 70-х годов постройки. Средняя цена - 40 000 рублей за кв.м

• современные 9-этажные кирпичные дома («Руна», «Ураган», «Теремок»). Стоимость квадратного метра составляет 52 000 рублей за кв.м

Район представлял интерес для инвестиций в сферу коммерческой недвижимости, но самые интересные варианты на первых этажах, с точки зрения коммерческого освоения, уже расселены и переведены в нежилой фонд.[13]

 

3.2.2 Аренда жилых помещений

 

На сегодня объективно существует огромная потребность в новом жилье, в удовлетворении потребностей населения в смене мест проживания, в улучшении жилищных условий. Развитие арендных отношений в жилищной сфере может и должно стать одним из основных направлений в обеспечении адекватных жилищных условий и оказать огромное влияние на ускорение экономического роста. Именно арендные жилищные платежи на рынках развитых стран являются одним из существенных источников финансирования нового строительства.

В настоящее время около 65% жилищного фонда находится в частной собственности, около 30% – в социальном найме и менее 5% в коммерческом найме. Такая структура, на наш взгляд, является неэффективной, так как снижает деловую и жизненную активность большой части населения. Причиной тому служит тот факт, что значительная часть жилья, находящаяся в частной собственности, была получена в результате бесплатной приватизации.

Сдача жилья в наём в экономически развитых странах является одним из действенных способов обеспечения населения жильем и ускорения темпов экономического развития. Так, в США структура рынка жилья, в котором проживает население, распределяется следующим образом: в собственности находится около 40% жилья и примерно 44% арендуется, ставшаяся часть относится к социальному и кооперативному жилью.

В рассматриваем районе также распространен рынок аренды жилья. Средняя стоимость арены составляет:

5-этажные кирпичные дома 50-х годов постройки ("хрущёвки"). Средняя цена составляет 380 рублей  за кв.м

• 9-этажные панельные дома (90 серия). Средняя цена 1-комнатной квартиры составляет 410 рублей за кв.м

• 9-кирпичные дома (85 серия). Средняя цена составляет 430 рублей за кв.м

• 9-этажные панельные домов 70-х годов постройки. Средняя цена - 400 рублей за кв.м

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости

 

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

 

4.1 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка как свободный

 

При проведении анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного, предполагается, что участок является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся строений). Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения затратного подхода. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций или возможность их прокладки.

1. Физическая возможность. Участок используется под разрешённое использование строительство многофункционального торгового комплекса.
2. Законодательно допустимое. Различного рода ограничения и сервитуты (обременения) могут повлиять на возможные варианты использования земельных участков. Участок является частной собственностью и используется для индивидуального строительства, категория земель -  земли населённых пунктов. Это использование является законодательно утвержденным, именуемым в дальнейшем «разрешенным  использованием».
3. Финансово целесообразное. Современная ситуация на рынке недвижимости показывает, что земельные участки  с назначением  – земли поселений пользуется спросом на открытом рынке. Это говорит об экономической целесообразности, с точки зрения рынка, для проектов возведения многофункционального торгового комплекса в Московской области.
4. Максимальная продуктивность. Рассматриваемый земельный участок как свободный может иметь максимальную продуктивность при использовании его под застройку многофункционального торгового комплекса.

Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как свободного - это площадка под застройку многофункционального торгового комплекса.

 

4.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка с улучшениями

При определении варианта лучшего и наиболее эффективного использования различные варианты использования улучшенного земельного участка сравниваются по норме дохода на капитал.

Если эти варианты не предполагают капитальных затрат на реконструкцию или модернизацию, то можно сравнивать чистый операционный доход.

Типичным вариантом использования улучшенного земельного участка являются:

1. Реконструкция или обновление  улучшений , расположенных на земельном  участке . Если состояние коробки здания  и  фундамента позволяет на их основе провести реконструкцию или ремонт, то изучаются два варианта:

а) доведение помещений до среднего уровня качества с помощью косметического ремонта;

б) проведение реконструкции  и  доведение объекта до евро-стандартов.

2. Снос  улучшений  земельного  участка .

Существующие  улучшения  могут ремонтироваться до тех пор, пока они будут вносить вклад в общую стоимость единого объекта недвижимости. Существующие улучшения сносятся, когда не существует эффективных проектов по их ремонту, реконструкции  и  дальнейшему  использованию .

3. Продолжение  использования   улучшений  в текущем состоянии.

Если вариант №1  и  вариант №2 не  эффективны , то существующие  улучшения  могут использоваться без изменения.

 

5. Процесс оценки объекта недвижимости различными подходами к оценке недвижимости

 

Традиционно для определения стоимости недвижимости используют три подхода: сравнительный, затратный, доходный.

В результате применения данных подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых в дальнейшем определяется итоговая величина стоимости объекта оценки.

 

5.1 Использование сравнительного подхода при определении стоимости недвижимости

 

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Сравнительный подход в данной работе представлен методом сравнительных продаж, который определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию.