Доступное жилье-2020

• Жилье по линии ЖССБК

1) Жилье для всех категорий населения

Данное  направление жилищного строительства выработано в рамках работы по развитию системы жилищных строительных сбережений, начатой в соответствии с Посланием Главы государства народу Казахстана от 29 января 2010 года «Новое десятилетие - новый экономический подъем - новые возможности Казахстана», и реализуется в рамках Программы жилищного строительства в Республике Казахстан на 2011 - 2014 годы.

Анализ  реализации указанной Программы  на 2011-2014 годов показал, что данное жилье пользуется спросом у населения. Так, если к началу реализации Программы 2011 - 2014 годов было около 17 тыс. вкладчиков банка, желающих участвовать в приобретении жилья по данному направлению, то на сегодняшний день - уже более 75 тыс. человек. В то же время в рамках Программы 2011 - 2014 годов планируется построить порядка 10 тыс. квартир (в среднем - 2,5 тыс. квартир ежегодно). Это в 7,5 раза меньше потребности.

В этой связи, необходимо не только продолжить строительство жилья по данному  направлению, но и увеличить его  финансирование.

Механизм  строительства жилья МИО и его реализация через систему жилстройсбережений выглядят следующим образом:

1. Предоставление МИО кредитов  из республиканского бюджета  для осуществления проектирования, строительства и/или приобретения  готового жилья. В случае реализации  проекта через социально-предпринимательские корпорации, МИО выделяет бюджетный кредит СПК для осуществления строительства жилья.

2. Подписание МИО и ЖССБК соглашения  о намерениях по сотрудничеству  в рамках проекта по строительству  и реализации жилья через систему жилищных строительных сбережений.

После выбора согласованного МИО и ЖССБК  проектов подписывается договор  о сотрудничестве МИО и ЖССБК  по строительству и реализации жилья  по каждому объекту строительства.

МИО и ЖССБК согласовываются типовые  формы договоров купли-продажи, аренды жилья.

3. Формирование ЖССБК пулов покупателей  и арендаторов жилья и распределение  среди них квартир.

ЖССБК заключает с участниками пулов  дополнительные соглашения к договорам  о жилстройсбережениях, содержащие условия участия в пуле, в том числе право замены участника пула ЖССБК в случае невнесения платежей по накоплению взносов в жилстройсбережения в течение 3-х месяцев. Мониторинг платежей осуществляется с даты заключения дополнительного соглашения к договору о жилстройсбережениях. Замена участников пулов производится ЖССБК в порядке, установленном для формирования пулов.

4. Выкуп жилья участниками пулов  может осуществляться по следующим  направлениям:

1) за счет жилищных, предварительных  и промежуточных жилищных займов  и собственных средств по окончании строительства жилья;

2) через аренду жилья с последующим  выкупом за счет жилищных займов. Максимальный срок аренды должен  составлять не более 8 лет с  даты ввода жилья в эксплуатацию.

5. Обеспечение МИО строительства  жилья и введение его в эксплуатацию.

6. Заключение МИО договоров купли-продажи  квартир с участниками пула  покупателей, выкупающих жилье,  или заключение договоров аренды  с последующим выкупом с участниками  пула, которые предполагают выкуп  жилья по истечении срока накопления  жилстройсбережений.

7. Предоставление ЖССБК займов  участникам пула покупателей  для выкупа распределенных квартир.

Участник  пула предоставляет в ЖССБК в  качестве залогового обеспечения приобретенную  квартиру.

ЖССБК осуществляет перечисление сумм займов, накоплений и собственных средств участников пула покупателей в МИО в счет оплаты приобретаемых квартир.

8. Погашение МИО бюджетного кредита.

В период строительства ЖССБК осуществляет мониторинг за ходом строительства  каждого объекта жилья в качестве представителя участников пулов покупателей и арендаторов жилья. После завершения строительства МИО письменно уведомляет ЖССБК о готовности объекта строительства жилья к вводу в эксплуатацию для принятия участия ЖССБК в приеме построенного объекта жилья в эксплуатацию.

После ввода в эксплуатацию объекта  жилья:

МИО заключают договоры купли-продажи (либо аренды жилья) на основании представленных ЖССБК списков участников пула по каждому объекту жилья, обеспечивают оформление и регистрацию права  собственности на жилье за счет средств участника Программы.

ЖССБК обеспечивает регистрацию договора залога за счет средств участника  Программы.

Жилье по данному направлению - для всех категории населения должно быть по уровню комфортности - 3-го и 4-го классов.

Цена  реализации жилья за 1 квадратный метр в чистовой отделке будет составлять:

1) 4 класса комфортности в пределах 120 тыс. тенге в городах Астана  и Алматы (без стоимости инженерных  сетей), 100 тыс. тенге - в городах  Атырау, Усть-Каменогорск и Актау  (без стоимости инженерных сетей), 80 тыс. тенге - в остальных регионах (без стоимости инженерных сетей);

2) 3 класса комфортности в пределах 142,5 тыс. тенге в городах Астана  и Алматы (без стоимости инженерных  сетей), 112,5 тыс. тенге - в городах  Атырау, Усть-Каменогорск и Актау  (без стоимости инженерных сетей), 90 тыс. тенге - в остальных регионах (без стоимости инженерных сетей);

3) в пригородных к городу Алматы  территориях Алматинской области,  цена реализации за 1 квадратный  метр в чистовой отделке предусматривается  аналогичным ценам жилья 3-го и 4-го классов комфортности по городу Алматы.

При этом, стоимость одного квадратного  метра общей площади квартиры по регионам будет определяться на основе положительного заключения Государственной  экспертизы на проектно-сметную документацию жилых домов.

Затраты на строительство и (или) приобретение у частных застройщиков жилья, превышающие  стоимость его строительства, могут  быть произведены за счет средств  местного бюджета из резерва, создаваемого МИО.

Предусматривается, начиная с 2015 года, средства на строительство жилья для всех категории населения ежегодно индексировать с учетом применения коэффициента инфляции к стоимости строительства.

Для практической реализации данной схемы  МИО должны выделить земельные участки  с подведенной к ним инженерно-коммуникационной инфраструктурой.

Данная  схема повышает доступность жилья  для широких слоев населения.

Главным преимуществом механизма является отсутствие необходимости финансирования выкупа жилья государством. Выкуп  жилья производится за счет накопленных жилстройсбережений арендаторов и жилищных займов, предоставляемых ЖССБК.

Для арендаторов несомненным преимуществом  является возможность накапливать  сбережения для выкупа жилья в  течение срока не более 8 лет, уже  проживая в арендном жилье, при этом будут оплачиваться арендный платеж и коммунальные услуги, затем получение жилищного займа на срок до 15 лет.

Порядок формирования пулов и распределения  жилья определяется органом управления ЖССБК.

Основные  требования к формированию пулов  покупателей жилья и арендаторов жилья с последующим выкупом:

1. Пулы покупателей жилья и арендаторов  жилья с последующим выкупом  формируются из вкладчиков ЖССБК  на основании их заявлений  на участие в Программе по  направлению «Жилье для всех  категорий населения».

2. При формировании пулов приоритетное право включения в пулы имеют вкладчики ЖССБК, набравшие большее количество баллов исходя из учета следующих показателей: значение (величина) оценочного показателя, накопление минимально необходимого объема жилстройсбережений, срок накопления жилстройсбережений. Расчет баллов производится по состоянию на следующий рабочий день с даты завершения приема заявлений заявителей для участия в пулах.

3. После подсчета баллов производится  оценка платежеспособности заявителей  для отбора участников пула покупателей жилья.

Основные  критерии, предъявляемые к участникам пула покупателей жилья за счет займов ЖССБК:

1) выполнение норм Закона Республики  Казахстана от 7 декабря 2000 года  «О жилищных строительных сбережениях  в Республике Казахстан», условий договора о жилищных строительных сбережениях для получения займа и внутренних нормативных документов ЖССБК;

2) подтверждение платежеспособности  для обслуживания займа согласно  требованиям ЖССБК;

3) предоставление приобретаемого  жилья в залоговое обеспечение в соответствии с внутренними требованиями ЖССБК.

Для выкупа жилья за счет займов ЖССБК  с использованием средств из республиканского бюджета участник Программы дополнительно  должен отвечать следующим требованиям:

4) отсутствие у участника Программы и членов его семьи (супруги, несовершеннолетние дети) жилья на праве собственности в населенном пункте, в котором подается заявление на участие в Программе, либо необходимость улучшения жилищных условий участника Программы, в случае, когда размер полезной занимаемой площади, находящейся в собственности участника Программы, членов его семьи (супруги, несовершеннолетние дети), составляет менее 15 кв.м. на одного члена семьи (супруги, несовершеннолетние дети, а также нетрудоспособные дети, нетрудоспособные либо достигшие пенсионного возраста родители супругов - при условии совместного проживания и отсутствия жилья в собственности у нетрудоспособных детей, нетрудоспособных либо достигших пенсионного возраста родителей супругов);

5) отсутствие фактов преднамеренного ухудшения жилищных условий участником Программы и членов его семьи (супруги, несовершеннолетние дети) в течение последних 5-ти лет в населенном пункте, в котором подается заявление на участие в Программе.

Проверку  выполнения данных условий будет  осуществлять банк.

4. По заявителям, не подтвердившим  платежеспособность для участия  в пуле покупателей жилья, производится  оценка платежеспособности для  отбора пула арендаторов жилья.

Основные  требования, предъявляемые к участникам пула арендаторов жилья с последующим выкупом:

1) регистрация в населенном пункте, в котором подается заявление  на участие в Программе;

2) отсутствие у участника Программы  и членов его семьи (супруги,  несовершеннолетние дети) жилья  на праве собственности в населенном  пункте, в котором подается заявление на участие в Программе;

3) отсутствие фактов преднамеренного  ухудшения жилищных условий участником  Программы и членов его семьи  (супруги, несовершеннолетние дети) в течение последних 5-ти лет  в населенном пункте, в котором  подается заявление на участие в Программе;

4) подтверждение платежеспособности  для накопления сбережений в  период аренды жилья согласно  требованиям ЖССБК;

5) ежемесячный совокупный чистый  доход семьи (за минусом пенсионных  отчислений, индивидуального подоходного  налога и других отчислений) за последние 6 месяцев перед подачей заявления не более 15-кратного размера прожиточного минимума.

5. Для включения в пул приоритет  определяется в следующей последовательности:

1) участники пулов покупателей  жилья за счет накопленных жилстройсбережений и займов ЖССБК;

2) участники пулов арендаторов  жилья с последующим выкупом.

Среди участников пулов внутри групп, определенных в подпунктах 1), 2) пункта 5, приоритет  выбора при распределении жилья  определяется количеством баллов, набранных при формировании пулов. При равенстве баллов приоритет определяется более ранней датой подачи заявления для участия в пуле. 

Особенности аренды жилья с последующим выкупом:

1. ЖССБК представляет в МИО список  участников пула арендаторов  жилья с последующим выкупом.

2. МИО заключают с участниками  Программы договора аренды, которые  в том числе предусматривают:

1) оплату арендаторами арендного  платежа, установленного МИО в  соответствии с методикой расчета  арендной платы, взимаемой в  государственных арендных домах, утвержденной приказом Агентства Республики Казахстан по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 26 августа 2011 года № 306, но не более 100 тенге за 1 кв.м. на период не более 8 лет;

2) оплату коммунальных услуг: электричество,  вода, тепло, целевые расходы на содержание жилья и т.д.;

3) обязательство накопления взносов  в жилстройсбережения в течение  срока накопления, установленного  договором о жилстройсбережениях  (максимальный срок накопления  сбережений для выкупа арендного  жилья - не более 8 лет с даты ввода жилья в эксплуатацию);

4) порядок выселения МИО арендатора  и членов его семьи из арендного  жилья при поступлении информации  из ЖССБК об отсутствии платежей  по накоплению взносов в жилстройсбережения  в течение 3-х месяцев.

В таком случае арендатор выселяется МИО из квартиры, ЖССБК перечисляет в МИО компенсацию за фактическое проживание участника Программы в арендном жилье из накопленных жилстройсбережений и гарантийного взноса участника. Сумма компенсации исчисляется в размере однократного размера ежемесячного взноса во вклад, рассчитанного на стандартных условиях накопления сбережений в течение 8 лет, за каждый месяц проживания с даты заключения договора аренды.