Особенности рынка недвижимости

 

2.1.2. Метод дисконтирования  денежных потоков

   Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Метод дисконтированных денежных потоков используется, если: 
  - Предполагается, что будущие потоки будут существенно отличаться от текущих; 
  - Имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости; 
  - Потоки доходов и расходов носят сезонный характер; 
  - Оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект; 
  - Объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен) в эксплуатацию. 
Метод капитализации по расчетным моделям используется, если: 
  - Потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; 
  - Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена  способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость  недвижимости преобразуется доход  за один временной период, а при  использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого  использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Преимущество доходного  подхода по сравнению с затратным  и сравнительным подходами заключается  в том, что он в большей степени  отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается, как основной ценообразующий фактор.

Основным недостатком  доходного подхода является то, что  он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

1. Федеральный закон  РФ « Об оценочной деятельности  в Российской Федерации» №135-ФЗ  от 29.07.1999 //Рос. Газ.-1998 – 6 авг..

2. Федеральный закон  «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997//Рос. Газ. – 1997- 30 июля

3. Оценка недвижимости: учебн. для студентов вузов./под редакц. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой – М.: Финансы и статистика, 2008. – 557с.

4. Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Утв. Пр. Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256, г. Москва.