Особенности рынка недвижимости

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

 

 

Введение ……………………………………………………………………...   3

I. Особенности рынка недвижимости  ……………………………………...   4

    1. Понятие недвижимости  как вида собственности …………………….   4

        1.1. Классификация недвижимости …………………………………...   6

    2. Особенности  функционирования и развития  рынка недвижимости…  9

        2.1. Особенности рынка недвижимости  ………………………………   9

        2.2. Факторы спроса и предложения  на рынке недвижимости ………  13

        2.3. Участники рынка недвижимости …………………………………..17

II. Оценка стоимости объектов недвижимости доходным методом ....…. . 24

     1. Виды стоимости  ………………………………………………………... 24

     2. Основные  подходы оценки недвижимости  ………………………....... 26

         2.1. Доходный подход ………………………………………………….. 26

           2.1.1. Метод капитализации дохода  ………………………………….. 28

           2.1.2. Метод дисконтирования денежных  потоков…………………...29

Список использованной литературы …………………………………………31

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 
      В качестве основы любой экономической системы является собственность. Отечественная экономика в период становления развитого рынка нуждается в коренной реформации механизмов управления собственностью, затрагивающей все уровни управления. 
      Недвижимое имущество по праву является одним из важнейших элементов национального богатства и тем экономическим ресурсом, без которого невозможна любая производственная деятельность. В этой связи управление недвижимостью, базирующееся на адекватной ее оценке – задача сложная и значимая для сохранения и наращивания экономического потенциала государства.  
 

 

 

 

 

 

 

 
 
 

 

 

 

 

 

I. Особенности рынка недвижимости

1. Понятие недвижимости как вида собственности 
        Само понятие «недвижимость» известно человечеству с незапамятных времен, когда впервые был занят участок земли для постройки жилья и выращивания продуктов питания. В отличие от земледелия, другой распространенный вид трудовой деятельности древнего человека - скотоводство, не было привязано к определенному участку земли: владелец скота мог свободно выбирать место для пастбища. А для того чтобы постоянно заниматься земледелием, необходимы были определенные, признанные обществом нормы взаимоотношений между индивидом и окружающей социальной средой по поводу занимаемого им участка земли. Эти нормы ассоциируются с правами собственности. 
     Понятие же «рынок недвижимости» появилось значительно позже, с развитием в обществе товарных отношений и появления необходимости обменивать, продавать и покупать объекты недвижимости. Наряду с юридическими аспектами у недвижимости появляется собственный экономический аспект. Как экономическая категория, собственность представляет собой общественно-производственное отношение по поводу присвоения физическими и юридическими лицами предметов внешнего мира, как естественных, так и созданных человеком. Юридическое оформление экономических отношений собственности нормами права образует понятие собственности в юридическом смысле как совокупность прав владельца, используемая им в своей внешней деятельности. Держатель права собственности в этом смысле называется собственником. 
     Виды собственности. Каждый объект, находящийся во владении собственника, может быть отнесен к определенному виду собственности, которая условно подразделяется, во-первых, на материальную и нематериальную собственность, во-вторых, на недвижимую и движимую собственность. 
     В основе деления на материальную и нематериальную формы собственности лежат физические свойства имущественного объекта. С одной стороны, существуют материально осязаемые вещи, которые можно увидеть, потрогать руками, у которых можно определить основные физические свойства и характеристики. Это - материальная собственность. С другой стороны, существуют идеальные имущественные объекты, или бестелесное имущество. Идеальный имущественный объект обязательно удостоверяется письменным документом (либо документом, исполненным на ином информационном носителе), представляющим собой форму фиксации соответствующих прав на объекты, находящиеся в своей либо чужой собственности. В качестве примера такого рода ценных бумаг можно назвать закладную, арендный договор, коносамент. Это - нематериальная собственность, или право собственности. 
    Материальная собственность и право собственности (нематериальная собственность) представляют собой две взаимосвязанные характеристики объекта собственности. Как сама собственность в материальной форме, так и право на нее являются результатами человеческой деятельности, имеют стоимостную оценку и могут  приносить доход. 
     Критерием деления собственности на недвижимую и движимую является непосредственная связь объекта с землей. В качестве недвижимой собственности рассматривается любая собственность, расположенная на поверхности земли и являющаяся ее частью независимо от того, прикреплена она к ней физически или нет. Важнейшим признаком недвижимости является ее функциональная цель - быть технологически присоединенной к земле. Все остальные материальные объекты, не обладающие подобным свойством, представляют собой движимую собственность. 
Недвижимость, или материальная недвижимая собственность (real estate), включает в себя земельные участки и другие угодья, продукты почвенного слоя, любое иное имущество, прикрепленное к земле и прочно с ней связанное, пространство над ней и содержимое недр. Основными ее чертами является неподвижность в силу привязанности к земле и осязаемость как физического объекта. Как правило, объекты материальной недвижимой собственности обладают индивидуальными признаками. 
     Право на недвижимую собственность, или нематериальная недвижимая собственность есть юридическое понятие, которое означает совокупность (набор) прав на пользование недвижимостью, она представляет собой выгоды, преимущества и привилегии, неразрывно связанные с владением, пользованием и распоряжением недвижимостью. К этому виду собственности следует отнести права пользования землей при аренде, пожизненное владение фермой, сервитуты (права ограниченного использования одним лицом земли, принадлежащей другому лицу), лицензии, права на хозяйственное использование недр, водного и воздушного  пространства и т.д. 
    Основным критерием, отличающим материальную движимую от материальной недвижимой собственности, является способность менять местоположение (переместимость), или транспортируемость.  
                            

                                    1.2. Классификация недвижимости 
         Недвижимость можно рассматривать как: потребительную стоимость, удовлетворяющую личные потребности в жилище, отдыхе, развлечениях (дом, дача, квартира и т.д.). К ней предъявляются требования, определяемые естественными свойствами и индивидуальными предпочтениями; 
    - фактор производства, выступающий в форме основных производственных фондов (здания, сооружения); 
    -  источник дохода, предназначенный для ведения бизнеса и который помимо естественных свойств должен обладать общественными свойствами, т.е. способностью удовлетворять, как любой товар, общественные потребности, определяемые уровнем развития производительных сил и социально-экономическим положением общества. Данными видами недвижимости владеют с целью получения устойчивого потока доходов на вложенный капитал. 
      Поскольку объекты недвижимости находятся под влиянием разнообразных условий и их сочетаний, для проведения их классификации (группировки) может быть использован метод «группированных признаков». Подобная классификация является многоуровневой. Каждый уровень имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации. Например: 
1. Происхождение: 
естественные (природные) объекты; 
искусственные объекты (постройки). 
2. Назначение: 
свободные земельные участки (под застройку или другие направления использования поверхности земли); 
природные комплексы (месторождения и т.п.). 
3. Постройки: 
для жилья; 
для офисов; 
прочие. 
4. Размеры: 
земельные массивы; 
отдельные земельные участки. 
5. Комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, район, гостиница, санаторий, мотель и т.п.). 
6. Жилой дом многоквартирный. 
7. Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж): 
секция (подъезд); 
этаж и секции; 
квартира; 
комната; 
летняя дача. 
8. Комплекс административных зданий: 
здание; 
помещения или части зданий (секции, этажи). 
9. Готовность к использованию: 
готовые; 
требующие реконструкции или капитального ремонта; 
требующие завершения строительства. 
     Западные специалисты предпочитают использовать классификацию объектов недвижимости применяя следующие категории: 
Категория А. Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса. Она в свою очередь подразделяется на: 
      специализированную недвижимость, приспособленную для ведения определенного бизнеса и продающуюся вместе с бизнесом: нефтеперегонные заводы, химические предприятия, цехи машин и оборудования; здания, которые из-за своего местоположения, размера, конструкции никогда не продаются или не передаются третьей стороне на рынке; 
      неспециализированную недвижимость - обыкновенные здания, офисы, фабрики, склады, которые продаются или сдаются в аренду. 
Категория Б. Недвижимость для инвестиций. Данной недвижимостью владеют с целью получения дохода от аренды с целью извлечения прибыли на вложенный капитал. 
Категория В. Избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня и поэтому объявляются избыточной недвижимостью. 
   Классификация объектов недвижимости по различным признакам способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных типов недвижимости, методов управления ею и методов оценки эффективности инвестиций в недвижимость. В процессе классификации выделяются группы недвижимости, имеющие сходные характеристики, что определяет возможность единообразия подходов к оценке эффективности инвестиций в недвижимость. 
    Западные исследователи рынка недвижимости предлагают сегментировать его в зависимости от классификации недвижимости по: 
- ключевым видам недвижимости - офисная, промышленная, относящаяся к розничной торговле, жилая; 
- особым (неключевым видам) приносящей доход недвижимости - отели, стадионы, франчайзинговые предприятия розничной торговли, неприбыльные необработанные земли, лесные участки. 
      Инвесторам целесообразно классифицировать рынок недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования: рынок собственного капитала, рынок заемного капитала, рынок гибридных обязательств, рынок опционов. 
Использование какой-либо классификации недвижимости определяется целями анализа рынка. Последний, как правило, индивидуальный и уникальный. Приоритеты и значимость, придаваемые тому или иному рассматриваемому параметру, неизбежно меняются в зависимости от целей. 
 
          2. Особенности функционирования и развития рынка недвижимости      

                                  2.1. Особенности рынка недвижимости  
 
Недвижимость как объект собственности включает земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. К недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, существенным признаком которого, с юридической точки зрения, является обязательная регистрация прав, независимо оттого, каковыми они могут быть: правом собственности, правом пожизненного владения, хозяйственного ведения или постоянного использования, ипотекой, сервитутом и иными правами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ). 
   Рынки недвижимости - стратифицированные рынки, т.е. узколокализованные, сегментированные и персонифицированные, что служит одной из причин того, что информация о рынках недвижимости поступает к инвесторам с большим опозданием и она недостаточно достоверна. 
      Помимо объектов недвижимости также классифицируется и рынок недвижимости. Так, рынок доходной недвижимости принято сегментировать по типам недвижимости, которая бывает: 
- жилой; 
- офисной; 
- индустриальной (склады, хранилища и т.п.); 
- многофункциональной,

   Все типы имеют общую черту:

- по своему функциональному назначению они используются для ведения специфического бизнеса.

   Примерами такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивно-оздоровительные комплексы, танцевальные залы и т.д. Здесь оценка эффективности инвестиций в недвижимость может быть осуществлена с учетом ее коммерческого потенциала. 
   Рынок недвижимости локализован, поскольку каждый участок имеет уникальные характеристики. 
   Рынок недвижимости сегментирован по: 
1. использованию - для собственности жилого, коммерческого, промышленного и сельскохозяйственного назначения; 
2. географическому фактору - каждый район может представлять собой отдельный рынок, т.е одной части города могут существовать одни рыночные условия, в другой - другие; 
3. цене - покупатели дорогих домов стоимостью 500 000 долл. будут иными, чем покупатели стандартных квартир стоимостью 30 000 долл.; 
4. качеству продукта - например, недвижимость в сфере гостиничных услуг на уровне четырех - пяти звезд мирового стандарта принадлежит к совсем другому сегменту рынка, чем недвижимость в сфере гостиничных услуг на уровне трех звезд, хотя оба объекта могут находиться на одной улице; 
5. инвестиционной мотивации - одни инвесторы могут быть заинтересованы в собственности, требующей минимального менеджмента, не приносящей денежного потока, однако с большим потенциалом для прироста стоимости; другие могут приобретать объекты, представляющие собой хорошее налоговое укрытие, для которых характерен положительный денежный поток; 
6. типу прав в собственности - для различных видов прав на недвижимость существуют различные рынки. Эти права могут включать неограниченные права собственности, сервитуты (обязательства), права на недра, права на аренду и разделенные по времени права на участие в совместных владениях.

Рынок недвижимости персонифицирован, поскольку в отличие от большинства  рынков, на которых действие любого отдельного продавца или покупателя имеет ничтожно малое воздействие на рынок в целом, но взаимодействие всех участников рынка, взятых вместе, вызывает изменение спроса, предложения и цены, на рынках недвижимости единственный покупатель может существенно влиять на цену в силу относительной вялости (неактивности) рынка. 
 
    Рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким, как: 
- колебания сезонной активности; 
- изменения общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры; 
- изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости; 
- изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве. 
    Рынок недвижимости, в отличие от большинства рынков, менее организован и эффективен, поскольку он не имеет характеристик, существенных для эффективного рынка: 
- стандартизированных товаров, которые сортируются, покупаются и продаются по образцам; 
- сезонных колебаний при функционировании рынка; 
- простоты и доступности финансирования; 
- достаточного количества юридических требований и необходимого числа правительственных распоряжений и ограничений, относящихся к рынку. 
 
Эффективный рынок - это свободный, открытый рынок, не подверженный контролю или регулированию правительства, хорошо организованный, предпочтительно с центральной, доступной для всех биржей, где предложения о покупке или продаже выясняются с минимумом трудностей. Чем больше продавцов и покупателей узнает о силах, действующих на рынке, тем более эффективной становится конкуренция. Покупатели и продавцы должны быть свободны от какого-либо принуждения, имеющегося там, где на рынке доминирует лишь одна группа. 
     За последние годы рынок недвижимости повысил свою эффективность с помощью содействия брокеров, оценщиков, юристов, компаний, специализирующихся на операциях с титулами собственности, финансовых организаций и правительственных агентств. Тем не менее, он не достиг еще эффективности большинства других рынков и занимает относительно невысокое место по эффективности среди других рынков, поскольку он отличается по некоторым параметрам от конкурентного рынка, так как: 
- недвижимость нельзя стандартизировать, сортировать и покупать или продавать по образцам; 
 
- сделки с недвижимостью затрагивают широкий спектр юридических прав, которые могут меняться в зависимости от объекта недвижимости, каждая сделка с недвижимостью включает много юридических формальностей и объемную документацию; 
- финансирование может жестко ограничивать свободное функционирование рынка; 
- о состоянии рынка недвижимости практически нет достоверной и своевременной информации, что увеличивает риски инвесторов; 
- операции на рынке недвижимости связаны со значительными операционными издержками; 
 
Развитие рынков недвижимости зависит от: 
- экономического роста или ожидания такого роста. Благоприятные краткосрочные условия могут возникать на рынке и при отсутствии роста, однако это происходит очень редко; 
- финансовых возможностей для приобретения недвижимости. На них влияют стадия экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличие и характер рабочих мест; 
- взаимосвязи между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены на другие территории страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости при структурных изменениях в экономике. 

          2.2. Факторы спроса и предложения на рынке недвижимости 
      Ведущими факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Основная движущая сила развития рынка - конкуренция среди продавцов - действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения. Однако здесь есть особенности, для выяснения которых необходимо проанализировать факторы, воздействующие на рынок недвижимости. 
    Решающую роль играют: макроэкономические факторы, политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами. 
    Взаимосвязи макроэкономических и микроэкономических факторов позволяют проводить анализ рынка недвижимости как в динамике, так и по состоянию на момент анализа.  
    Факторы, определяющие величину спроса на рынке недвижимости. К ним относятся:

• платежеспособность населения;
• изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);
• изменения в соотношениях между различными слоями населения (процентное соотношение между группами населения с различными уровнями образования), уровнями миграции, количествами браков и разводов;
• изменения во вкусах и предпочтениях населения. Эти изменения представляют важный фактор спроса. Однако в рамках любого рынка недвижимости изменения в предпочтениях и вкусах потребителей довольно трудно уловить. Многие профессионалы в сфере недвижимости полагаются на собственный опыт и наблюдения и распознают их почти интуитивно, что позволяет им следовать за данными изменениями. Предпочтения и вкусы в высшей степени субъективны, поэтому их очень сложно количественно определить и спрогнозировать;
• условия и доступность финансирования. Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, увеличение их доходов, приводящее к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спроса ведет к депрессии на рынке.

 
Важным фактором роста спроса на рынке недвижимости служит возрастание  численности населения. Тем не менее  следует иметь в виду, что само по себе это возрастание не вызывает активности на рынке недвижимости. Необходимо увеличение платежеспособности населения. Точно так же отсутствие роста населения не обязательно отрицательно отражается на активности рынка, которая может иметь место при стабильной или даже снижающейся численности населения, но обязательно и условиях роста доходов и доступности финансовых ресурсов. Результат роста спроса на недвижимость - рост арендной платы и цен продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах рынка. 
 
В краткосрочном периоде факторы спроса имеют большее значение, чем факторы предложения. Последнему свойственна неэластичность. Существенные колебания активности в операциях с недвижимостью во многом объясняются неэластичностью предложения в краткосрочном периоде. 
 
Факторы, определяющие величину предложения. Эти факторы охватывают: