Особенности рынка недвижимости

• наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;
• объемы нового строительства и затраты на него, включая:
1. интенсивность строительства (определяет объемы нового жилья);
2. положение в строительной индустрии, мера его влияния на уровень строительных затрат (определяет доступность и цены факторов производства);
3. текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты;
4. соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости;
5. затраты на улучшение неосвоенных земельных участков и имеющееся их предложение.

 
    Процент всех незанятых или не сданных в аренду домов либо помещений (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка недвижимости. Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы даже при наличии высокого спроса. Уровень вакансий для односемейных жилых домов, как правило, составляет менее 5%, а для многоквартирных домов - более 5%. Для помещений под бизнес такой процент выше. Это - основные соотношения; они могут меняться в зависимости от ситуации в регионе. Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент, на рынке имеется избыточное предложение и (или) недостаточный спрос. Конкуренция может привести к вынужденному падению цен и ренты, за которым следует сокращение нового строительства.  
    Формирование рынка недвижимости в России с введением права частной собственности на недвижимое имущество и проведение приватизации до настоящего времени сопровождается целым рядом особенностей (табл. 2.1). Так, специфичность рынка недвижимости во многом обусловлена экономико-правовыми различиями регионов РФ, их промышленным и природным потенциалом. 
        Таблица  2.1 Особенности рынка недвижимости в России 

Группы отличий	Характеристика	Результат влияния
Региональные различия рынков недвижимости	Неоднородные природные, экономические, управленческие условия, различия позиций местных органов власти.	Различная активность рынков недвижимости и инвестиционная привлекательность, существенные различия в уровне цен.
Недоступность недвижимости для большинства  населения	Существенное опережение стоимости  недвижимости над увеличением доходов  населения, несовершенные механизмы  ипотечного кредитования	Крайне низкая ликвидность недвижимости, ограничение притока потенциальных  инвестиций, слабое развитие рынка  в целом.
О тсутствие надлежащей информации	Отсутствие реальной информации о  ценах продаж крупных объектов, неразвитость информационной инфраструктуры.	Увеличение затрат на сбор и проверку информации, поступление налоговых  платежей не в полном объеме.
Отставание в развитии отдельных сегментов рынка	Несовершенство законодательной  базы для различных типов недвижимости, различная ликвидность.	Слабо развит рынок земли.
Неэффективное использование земли	Несоответствие большинства объектов принципу наиболее эффективного использования. Бюрократические препоны.	Отсутствие всестороннего стратегического  анализа и выбора варианта застройки  участка.

 
                      2.3. Участники  рынка недвижимости

     Функционирование рынка недвижимости предполагает динамическое взаимодействие между объектом недвижимости (местоположение и развитость недвижимости), участниками этого рынка (субъекты рынка недвижимости), государством как специфическим субъектом рынка недвижимости и окружающей средой. 
   Среди участников рынка недвижимости выделяют инвесторов, потребителей и кредиторов. 
    В качестве инвесторов выступают физические и юридические лица, приобретающие недвижимость и обеспечивающие ее функционирование. Инвесторы могут представлять различные организационные формы бизнеса: корпорации, партнерства, единоличные владения, инвестиционные трастовые фонды, финансовые институты и др. 
     К потребителям (пользователям недвижимости) относятся, в частности, арендаторы, покупающие в обмен на ренту на определенный временной период право владения у собственника недвижимости, либо сам собственник недвижимости, использующий ее самостоятельно. Важно отметить, что арендный договор связывает инвестора, инвестиции и арендатора, без которого нет дохода от инвестиций  в недвижимость. 
     Кредиторы как участники рынка недвижимости предоставляют собственный или заемный капитал инвесторам и арендаторам, которые не располагают достаточными средствами для того, чтобы оплатить полную стоимость недвижимости. Кредиторы рынка недвижимости выполняют важную роль, переориентируя часть финансового рынка в сферу недвижимости. Как правило, в условиях развитого рынка покупатель недвижимости финансирует за счет заемных средств лишь часть стоимости недвижимости, уплачивая первоначальный взнос за счет собственных средств. Для того чтобы убедиться в том, что стоимость недвижимости превышает запрашиваемую сумму кредита, кредитор организует независимую оценку объекта недвижимости, проверяя одновременно кредитоспособность заемщика. 
     Государственные и общественные институты федерального и муниципального уровней как специфические участники рынка обеспечивают экономико-правовые отношения между всеми субъектами рынка недвижимости. Специфическая природа государства как участника рынка, определяется тем, что, во-первых, оно само является собственником и в этом смысле идентично по своим правам и обязанностям любому другому собственнику в соответствующей сфере правоотношений; во-вторых, государство определяет «правила игры» на рынке, устанавливая и требуя соблюдения определенных норм и правил в целях обеспечения порядка и безопасности, поддержания санитарного состояния, соблюдения определенных моральных норм и гарантий общественного благосостояния; оно регулирует вопросы, связанные с зонированием, строительными нормами, с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд, выдвигает требования по охране окружающей среды, не только воздействует на отношения между собственником, арендатором и заимодателем, но и накладывает законодательные ограничения на инвестиции в недвижимость; в-третьих, государство является главным регистратором прав собственников и их гарантом; в-четвертых, оно выступает в качестве единственного и непререкаемого арбитра в имущественных и правовых спорах между собственниками и иными лицами. 
     К общественным организациям относятся национальные и региональные комиссии по недвижимости, национальные ассоциации риэлтеров, национальные ассоциации оценщиков, национальные общества консультантов по  недвижимости. 
    Все участники рынка недвижимости должны взаимодействовать между собой и находить компромиссные решения, позволяющие им успешно функционировать как в краткосрочном, так и в долгосрочном аспекте. Естественно, что интересы каждой из сторон, в первую очередь отношения «собственник - арендатор», не совпадают друг с другом. Каждая из сторон имеет диаметрально противоположный интерес, однако все они заинтересованы в поддержании финансовой позиции друг друга. Ни одна из сторон не должна стремиться заставить другую предпринимать такие шаги, которые неминуемо привели бы последнюю к банкротству. Уничтожая одну из сторон, другая сторона тем самым наносит ущерб себе. Иными словами, функционирование рынка недвижимости предполагает наличие сбалансированности интересов всех его участников. 
      Функционирование рынка недвижимости предполагает взаимодействие его участников с определенной окружающей средой, прежде всего с кредиторами под недвижимость, посредниками, оценщиками. 
      Кредиторы под недвижимость предоставляют дополнительное финансирование, используя недвижимость в качестве залога. Кредиторами могут выступать финансовые институты в лице коммерческих банков, страховых компаний, инвестиционных и пенсионных фондов, которые обеспечивают владельцу необходимые финансовые ресурсы для поддержания и развития недвижимости. 
    Различного рода посредники помогают участникам рынка найти друг друга и являются основными гарантами при получении займа под недвижимость. В качестве посредников могут выступать агентства недвижимости, брокеры, проводящие операции по поручению клиентов и обеспечивающие консультации по вопросам недвижимости. 
    Оценщики обладают навыками определения рыночной стоимости того или иного объекта и имеют специальную лицензию на этот вид деятельности. Они специализируются, как правило, по видам недвижимости (жилищная, коммерческая, промышленная). Оценщиков различают также по видам задач, ими выполняемых: оценщик-ассессор оценивает недвижимость для целей налогообложения, оценщик-апрайзер - для нужд рынка недвижимости. В деятельности оценщика заинтересован как продавец, так и покупатель недвижимости. Для первого оценка означает минимальный уровень цены на недвижимость, а для второго оценка устанавливает ограничение на цену продажи. 
    При предоставлении итогового заключения оценщик несет юридическую ответственность за используемые методы и полноту привлеченных данных. Как правило, он не должен оценивать объекты, в которых присутствует его собственный интерес. Вознаграждение оценщика (комиссионные) определяется не результатами оценки, не стоимостью оцениваемого объекта, а объемом работы. Если в результате неправильной оценки клиенту причинены материальные потери, то оценщик несет материальную ответственность. Следовательно, для него необходимо страхование своей профессиональной деятельности. 
    Бизнес в сфере недвижимости, как и любой другой вид бизнеса, имеет своей основной целью получение прибыли. Этот бизнес охватывает всех физических и юридических лиц, получающих вознаграждение за предоставленные ими на рынке услуги: брокеров по операциям с недвижимостью, представителей бухгалтерских служб, поверенных, адвокатов, агентов по продажам, землемеров, нотариусов, консультантов по недвижимости, страховых агентов, доверенных лиц (экстро), подрядчиков, менеджеров и др. 
     Брокер по недвижимости является посредником, занимающимся поиском покупателей для продавцов недвижимости и наоборот, а также поиском арендаторов и обменом собственности. Он может быть нанят как продавцом, так и покупателем недвижимости, причем в обоих случаях он действует, исходя из «лучших условий» для своего клиента. Как правило, оформление самой сделки осуществляется не брокером, а специальными риэлтерскими фирмами. Покупкой недвижимости для ее последующей перепродажи сами брокеры обычно не занимаются. 
     Среди брокеров существует специализация по основным видам недвижимости. За оказываемые услуги они получают комиссионное вознаграждение. В большинстве ситуаций оплату производит или продавец, или покупатель, в зависимости от характера соглашения. Комиссионное вознаграждение составляет определенный процент от стоимости собственности. В случае аренды оплату определяют в зависимости от месячной арендной платы, которая включается в договор о продаже или в арендный договор. В некоторых странах максимальный размер оплаты, взимаемый брокером за услуги, ограничивается законом. Брокер обязан иметь соответствующую лицензию или государственный сертификат, свидетельствующий о соответствующем образовании, опыт работы в этой сфере бизнеса, а также рекомендации от владельцев собственности, немаловажно и наличие у него высоких моральных качеств. Брокер предоставляет следующие услуги продавцам и покупателям недвижимости: 
- оформление договора о купле-продаже недвижимости; 
-  проверку сведений о недвижимости, с тем чтобы гарантировать заинтересованной стороне достоверность информации; 
-       организацию рекламной кампании для отдельных объектов недвижимости (по просьбе клиента); 
 
- внесение предложений об усовершенствованиях и возможностях использования объектов недвижимости; 
-     консультации клиентов по поводу конъюнктуры, сложившейся на местном рынке недвижимости; 
-  помощь в обеспечении кредитования (брокер должен знать, какие финансовые институты в текущий период располагают кредитными ресурсами, а также условия кредитования сделок с недвижимостью). 
        В зависимости от видов предоставляемых услуг на рынке недвижимости различают брокеров по листингу и брокеров по продажам. Брокер по листингу уполномочивается продавцом выставить недвижимость последнего на продажу с соответствующим занесением данных о ней в единую базу данных о продаваемых объектах, в то время как брокер по продажам занимается поиском покупателя для продавца недвижимой собственности. В случае совершения сделки комиссионное вознаграждение делится между участвующими в ней брокерами. 
     Адвокат предоставляет на рынке недвижимости следующие услуги: выносит решение о законности существующих прав собственности на конкретный объект недвижимости или закладную, дает советы относительно юридической стороны сделки, может составить контракт о приобретении недвижимости, если покупатель не пользуется услугами агента по недвижимости. 
      Под доверенным лицом (эскро) понимается нейтральное третье лицо, выполняющее функции гаранта по соблюдению сторонами сделки всех условий договора купли-продажи недвижимости. Он выступает как депозитарий, облаченный полномочиями хранения и передачи юридических документов от продавца к покупателю, как только продавцу будут выплачены деньги и выполнены другие условия договора. Иными словами, эскро принимает от продавца все необходимые документы, а от покупателя - деньги и хранит их до завершения сделки, тем самым гарантируя ее выполнение. В качестве эскро выступают специализированные фирмы, компании по страхованию прав на недвижимость, банки и адвокаты, которые обладают соответствующей лицензией, дающей им право заниматься подобным видом деятельности. 
    Управляющий недвижимостью (менеджер) занимается коммерческой эксплуатацией вверенного ему объекта, ведет финансовую документацию, отчитывается перед собственником недвижимости, сдает в аренду свободные помещения, собирает арендную плату, следит за ремонтом и обслуживанием, принимает и увольняет работников, управляет персоналом и т.д.  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

II. Оценка стоимости объектов недвижимости доходным методом

Оценка стоимости  недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

1. Виды стоимости

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

• рыночная стоимость;
• инвестиционная стоимость;
• ликвидационная стоимость;
• кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

 

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

   При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки — инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

  При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

   При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

 

 

 

2. Основные подходы (методы) оценки недвижимости

Cуществует несколько подходов (методов) к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками:

- сравнительный (или  «рыночный») подход;

- затратный подход;

- доходный подход.

     Инвесторы вкладывают свой капитал в объекты недвижимости для того, чтобы они обеспечивали ожидаемый ими уровень дохода. Поэтому, принимая решение о покупке доходного объекта недвижимости, инвестор должен основываться на результатах оценки по доходному подходу.

2.1. Доходный подход (метод)

    Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

    Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

    По утверждению современного экономиста Вишневецкого А.В., этот подход называют также "маржинальным" (от англ. термина "margin", часто используемого в России как аналог понятия "прибыль"). Применяемость маржинального подхода явно выражена в период экономических ростов в государстве. Доходный подход является неотъемлемой частью процедуры "Due Diligence" (дью-ди́лидженс).

   Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания – установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости доходным подходом основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.  
Для определения текущей стоимости объекта, исходя из чистого операционного дохода, возможно использование двух методов: 

- метод капитализации  доходов;

- метод дисконтированных  денежных потоков.

   В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода. 

 

2.1.1. Метод капитализации  доходов

Капитализация дохода - процесс приведения (пересчета) ожидаемого потока будущих доходов к единой величине, равной их суммарной текущей (сегодняшней) стоимости, которая учитывает:

- величину будущего  дохода;

- время, когда должен  быть получен доход;

- продолжительность периода получения дохода.

В соответствии с технологией  метода прямой капитализации стоимость  определяется отношением чистого операционного  дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации  определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем ее корректировки на риски.

Метод капитализации - метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции.

При этом нет необходимости  оценивать тенденции изменения  дохода во времени, а при оценке коэффициента капитализации - учитывать отдельно его составляющие: норму отдачи на капитал и норму его возврата. Предполагается, что учет всех этих тенденций и составляющих заложен в рыночных данных. Такой западный классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически невозможно, в связи с возникающими сложностями при сборе информации (чаще всего условия и цены сделок являются конфиденциальной информацией). Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.