Определение рыночной стоимости офисного помещения для раздела имущества

• принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения);
• принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность).

Преимущества сравнительного подхода:

1.Позволяет отразить мнение  типичных покупателей и продавцов  в итоговой оценки.

2. Ценах продаж отражается изменения  финансовых условий и инфляция.

3.Статистически обоснован

Позволяет вносить корректировки  на отличия сравниваемых объектов.

При наличии достаточного количества данных для анализа достаточно прост, в применении и дает надежные результаты. Требуется как минимум 5 объектов аналогов.

Недостатки:

1.Основан не анализе сопоставимых  продаж а абсолютно идентичных  продаж не бывает.

2.Точность оценки зависит от достоверности используемой для анализа информации.

3.Метод основан на анализе  рыночных данных поэтому точность  результатов оценки зависит от  активности и насыщенности рынка  данными от сделки с аналогами. 

4.Если рынок подвержен быстрым  изменениям то полученного точного результата оценки затруднено.

Данный метод оценки недвижимости заключается в определении стоимости  нежилого помещения на основе сравнительного анализа  имеющихся рыночных данных о продажи аналогичных (сопоставимых оцениваемому помещению) объектов. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами, связанные с индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей корректировки данных. Данные  о продажах сопоставимых объектов недвижимости  представлены в таблице №2. (см.приложение №3). 

На основе сравнительного анализа  сопоставимых продаж необходимо получить скорректированные цены, то есть девять вариантов рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения. Поправки нужно  вносить от объекта сравнения  к объекту оценки.(см.приложение №3, таблица №3).

Примечание:

1. цены продаж нежилых помещений, сопоставимых с оцениваемым объектом недвижимости, берется из периодических изданий исходя из имеющейся информации, которая представлена в Таблице №2(см.приложение №3).
2. Цкх- цена продажи, приведенная к оцениваемому объекту по количественным характеристикам: (см.приложение №3, Таблица №4).

Цкх = (101250000-25)*147/808,80=1822495

Цкх = (9450000-13)*147/158=9449987

Цкх = (2250000-28)*147/500=674991

Цкх = (13050000-15)*147/230=9134989

Цкх = (4650000-0)*147/45,2=14880000

Цкх = (1205622500-12)*147/1000=177226505

Цкх = (11847000-0)*147/183=9477600

Цкх = (147113250-23)*147/1500=14417096

 Подход по сравниваемым продажам определяет рыночную стоимость на основе анализа недавних продаж объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по физическим характеристикам, использованию, доходу, который они приносят. Он базируется на принципе замещения, согласно которому при наличии нескольких товаров или услуг с относительно равной полезностью наиболее распространяемым и пользующимся спросом станет товар с наименьшей ценой. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта таким же образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.

Практика применения метода сравнительного анализа продаж объектов недвижимости показывает, что различия в ценах  сопоставимых нежилых помещений  за счет местоположения следующие:

  - между расположенными в  отдаленном районе и районе  средней отдаленности- 15%,

  - между расположенными в  центре города и районе средней  отдаленности 10%.

Для определения поправок по другим параметрам следует применить метод  сопоставления пар.

При определении поправок на материал стен и состояния помещения необходимо учесть, что:

1. поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам (Цкх);
2. объекты не должны отличаться местоположением;
3. при определении поправок по различным районам города всегда цены объектов с одинаковыми параметрами соотносятся с ценами объектов с отличающимися параметрами (т.е. цены крупнопанельных помещений нужно разделить на цены кирпичных, цены объектов, находящихся в плохом состоянии – на цены объектов среднего состояния);
4. общая поправка по городу определяется как среднеарифметическая по всем районам.

Точность оценки зависит от количества и качества используемой для анализа  информации, по этому большое значение необходимо придавать сбору и  проверке данных по отобранным аналогам объекта оценки. Абсолютно одинаковых продаж не бывает, совпадение наблюдается лишь по ряду характеристик и чем более схожи выбранные для сравнения объекты с оцениваемым, тем выше точность получаемой величины стоимости объекта оценки.

Суждения о стоимости объекта  недвижимости на основе сравнительного анализа продаж можно принять в результате анализа трех показателей:

1. среднеарифметического значения скорректированных цен сопоставимых продаж;
2. модального ряда;
3. медианного значения

Среднеарифметическое значение –  это наиболее распространенный вид средней, получивший широкое применения в плановых расчетов. (сумма всех скорректированных цен деленное на число аналогов).

Среднеарифметическое значение = 198238392/9=22026488

Мода – это наиболее часто  встречающееся значение в числовом ряду. Так как в данном случае одинаковых значений нет, то для расчета стоимости объекта оценки моду мы не используем.

Медиана – это середина ранжированного числового ряда.

М = (n +1) / 2

Где;  n – число значений (аналогов) в ряду.

М = 9 +1 / 2 = 5

Ранжирование ряда:

674323,1; 661498,7; 674991; 17356179; 16368000; 120000000; 14355344; 14405952; 14417096

Медиана = 16368000 тенге

На основании приведенных выше расчетов определяется средняя рыночная стоимость оцениваемого объекта, она  определяется по формуле:

Средняя рыночная стоимость = (среднеарифметическое значение + медиана) / 2

Средняя рыночная стоимость =  (22026488 + 16368000) / 2  = 19197244 тенге

Вывод: после проведенных расчетов мы получили рыночную стоимость объекта  недвижимости – 19197244 тенге (девятнадцать миллионов сто девяносто семь тысяч двести сорок четыре тенге).

3.3 Использование  доходного  подхода к определению  стоимости .

 

Доходный подход заключается в  преобразовании ожидаемых выгод, которые  может принести эксплуатация или  последующая продажа объекта  с учетом риска, в текущую стоимость недвижимости.

Доходный подход – к оценке недвижимости основан на определении текущей  стоимости будущих доходов от сдачи недвижимости в аренду.

В рамках данного метода применяют  два подхода:

1. метод дисконтирования денежных потоков - применяется, когда предполагается, что будущие денежные потоки существенно отличаются от текущих.
2. метод прямой капитализации – это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.

Основные недостатки доходного подхода:

1. необходимость прогнозирования  долговременного потока дохода;

2.влияние факторов риска на  прогнозируемый доход;

3.проблематичность сбора данных  о доходности аналогичных объектов.

Стоимость рассчитывается по формуле:

V=I/R0

Где; V- стоимость;

         I- чистый операционный доход;

         RO- коэффициент капитализации.

Для определения коэффициента капитализации  применяют следующие методики:

         1). Анализ  сравнительных продаж;

         2). Техника  инвестиционной группы;

         3). Анализ компонентов дохода земли и здания;

         4). Анализ  формулы коэффициента покрытия  долга.

Основные этапы данного метода:

1).Определение ПВД;

2).Определение издержек,  от использования  данного объекта;

3).Определение ЧОД;

4).Расчет ставки капитализации

5).Определение рыночной стоимости. 

Потенциальный валовой  доход (ПВД) – максимальный доход, который  способен приносить объект оценки при 100% - ной загрузке площадей на основе текущих ставок и тарифов на рынке  аренды без учета расходов по эксплуатации.

ПВД = S * r*t

Где r – очищенная ставка аренды в месяц за оцениваемое нежилое помещение, 1м² тенге;

       t - Количество месяцев в периоде, за который определяется потенциальный валовый доход;

       S- площадь нежилого помещения.

ПВД = 1200*147*12= 2118800 тенге.

Определение издержек см.приложение № 5.

Чистый операционный доход (ЧОД) - представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества  после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов.

Для того чтобы найти чистый операционный доход на необходимо:

Потенциально валовый доход  отнять издержки, отнять НДС, который  равен 12% и разделить на ставку капитализации:

ЧОД=ПВД-издержки-НДС(12%)/ставка капитализации

Ставка капитализации- это норма дохода отражающая взаимность между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации складывается:

1. Безрисковая процентная ставка (ставка рефинансирования Нац Банка)- 9,5%;
2. Комплексация за риск- 0-5% (3,75);
3. Инвестицонный менеджмент- 2%;
4. Ставка возврата капитала- 4,75%.

ЧОД= 2116800-153143,8-12%/20%= 86400тг.

Чистый операционный доход составляет 86400 тенге.

Согласование результатов и  итоговое заключение о стоимости  коммерческой недвижимости:

Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Согласование результатов и итоговое заключение о стоимости коммерческой недвижимости представлены в таблице №1 (см.приложение №6).

Для каждого из подходов к оценке выбирается весовой коэффициент. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода к конкретной ситуации. Основными элементами сравнения данных подходов являются: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.

Данные о заключительных сведениях  полученных результатов оценки в  итоговую величину стоимости рассматриваемого конкретного оцениваемого объекта  представлены

Расчет удельного веса полученных при оценки недвижимости результатов  в данном случае проводится на основании  усреднения весомости критериев  влияния по каждому методу. Обоснование  удельного веса проводится по шести:

1. Достоверность информации
2. Полнота информации
3. Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца
4. Способность учитывать конъюнктуру рынка
5. Способность учитывать размер, местоположение и доходность объекта
6. Иные допущения, принятые в расчетах

Принимая во внимание значительность каждого метода (коэффициент достоверности Кд), окончательная стоимость рассчитывается по формуле:

С=Сз*Кдз+Сд*Кдд+Сср*Кдср

Где; Сз, Сд, Сср- стомость по затратному и сравнительному методам;

        Кдз, Кдд,  Кдср- коэффициенты достоверности,  принятые в результате произведенных расчетов.

С=1945158*0,05+86400*0,10+12478209*0,85=10712194 тенге.

Вывод: после проведенных расчетов мы получили итоговую стоимость объекта  недвижимости- 10712194 (десять миллионов  сто двадцать одна тысяча девяносто  четыре тенге).

В данной курсовой работе надо определить рыночную  стоимость для раздела  имущества. Так как владелец Соколов  В.М. решил продать свою долю, а  она составляет 35%.