Определение рыночной стоимости офисного помещения для раздела имущества

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

Приложение

 

ВВЕДЕНИЕ

 

В период существования жёсткой  централизованной системы управления экономикой вложение средств в новые основные или оборотные фонды, на выполнение проектных работ, в научно-техническую продукцию имело форму планируемых вложений. Это выражалось в создании плановых предпосылок и проектировании. Развитие рыночной экономики придаёт новый характер инвестиционной деятельности. Развитие многообразных форм собственности, равных условий хозяйствования создаёт новые условия для инвестирования и правового регулирования этого процесса.

Недвижимость – один из важнейших  экономических ресурсов, позволяющих  не только осуществлять производственно-коммерческую деятельность в любой сфере, но и решать такте человеческие проблемы как наличие жилья, основных  фондов, каптала и т.д.Недвижимость зачастую является единственным компонентом наличия капиталов у собственников и более существенным признаком его существования и развитие в виде активов и субъектов управления. Все данные процессы требуют оценки объектов недвижимости, исходя от наличия функциональных, финансовых и физических компонентов у нее.

Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости необходима, если инвестиционный проект является либо самостоятельным объектом оценки, либо одним из элементов собственности, выделяемых в затратном подходе наряду с машинами, оборудованием, интеллектуальной собственностью и т.д.

Для нормального развития экономики, для обеспечения воспроизводства  необходим постоянный приток средств. Количественный рост инвестиций, их направление  в различные сферы хозяйствования зависят от правильной инвестиционной политики. Качественный уровень и количественный рост инвестиций, их соотношение дают представление о проводимой государством инвестиционной политике. Её целью является поиск оптимального правового регулирования инвестиционной

регулирование инвестиционной деятельности состоит в определении признаков субъектов, установлении организационно-правовых форм ведения инвестиционной деятельности, выделении специальных требований к отдельным направлениям инвестиционной деятельности; регламентации порядка и условий заключения исполнения договоров; установлении пределов и форм государственного воздействия на инвестиционные процессы.

Инвестиционная деятельность реализуется  обычно в правовых формах, соответствующих  договорам подряда на капитальное  строительство, проектирование, поставки и других. Инвестиции могут осуществляться путем приобретения патента или прав пользования по лицензионному договору, приобретением товарного знака и т.д.

 

1.ПОНЯТИЕ В ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН

1.1 Инвестиционный процесс и его участники

 

Под инвестиционным процессом понимается последовательность этапов, действий, процедур и операций по осуществлению инвестиционной деятельности. Конкретное течение инвестиционного процесса определяется объектом инвестирования и видами инвестирования (реальные или финансовые инвестиции).

Поскольку инвестиционный процесс связан с долгосрочными вложениями экономических ресурсов для создания и получения выгоды в будущем, то сущность этих вложений заключается в преобразовании собственных и заемных средств инвестора в активы, которые при их использовании создадут новую стоимость.

В инвестиционном процессе выделяются три основных этапа.

Первый (подготовительный) этап — этап принятия решения об инвестировании. В рамках его начальной фазы формируются цели инвестирования, во второй фазе определяются направления инвестирования, а в третьей происходит выбор конкретных объектов, подготовка и заключение инвестиционного договора, в котором определяются права и обязанности участников в отношении величины вкладываемых средств, сроков и порядка инвестиций, а также взаимодействие сторон при осуществлении инвестиционного процесса, порядок пользования объектом инвестиций, отношения собственности на созданный объект инвестиций, распределение будущих доходов от эксплуатации объекта .

Второй этап инвестиционного процесса — осуществление инвестиций, практические действия по их реализации, облекаемые в правовую форму путем заключения различных договоров. Ими могут быть документы, связанные с передачей имущества; договоры, направленные на выполнение работ или оказание услуг; лицензионные или другие гражданско-правовые соглашения. Этот этап завершается созданием объекта инвестиционной деятельности.

Третий (эксплуатационный) этап связан с использованием созданного объекта инвестиционной деятельности. На этой стадии организуется производство товаров, выполнение работ, оказание услуг, возникает система маркетинга и сбыта нового товара. Кроме того, происходит компенсация инвестиционных затрат, генерируются доходы от реализации инвестиций. Именно этот этап совпадает со сроком окупаемости инвестиций.

Перечислим основные направления участия банков в инвестиционном процессе:

- Мобилизация банками средств на инвестиционные цели;

- Предоставление кредитов инвестиционного характера;

- Вложения в ценные бумаги, паи, долевые участия (как за счет банка, так и по поручению клиента) .

Эти направления тесно связаны друг с другом. Мобилизуя капиталы, сбережения населения, другие свободные денежные средства, банки формируют свои ресурсы с целью их прибыльного использования. Объем и структура операций по аккумулированию средств — основные факторы воздействия на состояние кредитных и инвестиционных портфелей банков, возможности их инвестиционной деятельности.

Основными субъектами инвестиционного процесса выступают инвесторы и пользователи объектов инвестирования. Характерной особенностью инвесторов является отказ от немедленного потребления имеющихся средств в пользу удовлетворения собственных потребностей в будущем на новом, более высоком уровне.

Для ранних этапов развития производства, когда инвестирование совпадало с процессом накопления, было характерно в основном индивидуальное инвестирование. По мере становления индустриального общества инвестирование постепенно отделялось от накопления. В рыночной экономике, как правило, пользователем инвестиций, потребителем капитала выступает сектор деловых фирм, в то время как функции сберегателя, поставщика капитала закрепляются за сектором домашних хозяйств.

Пользователи  объектов инвестиционной деятельности - это юридические, физические лица, государственные и муниципальные органы власти, иностранные государства, международные объединения и организации, использующие объекты инвестиционной деятельности.

Субъекты инвестиционной деятельности могут выступать одновременно и как инвесторы, и как пользователи объектов инвестиционной деятельности, а также совмещать функции других участников этой деятельности. Инвесторы осуществляют самостоятельный выбор объектов инвестирования, определяют направления, объемы и эффективность инвестиций, контролируют их целевое использование. Являясь собственниками инвестиционных ресурсов, они имеют право владеть, распоряжаться и пользоваться объектами и результатами инвестиционной деятельности, осуществлять реинвестирование.

В зависимости  от отношения к источнику дохода, уровню доходности, иску инвестирования выделяют различные типы инвесторов.

Консервативные  инвесторы нацелены на получение  стабильного дохода в течение  длительного промежутка времени. Они  предпочитают вкладывать средства в  ценные бумаги с низким уровнем риска, обеспечивающие непрерывный поток платежей в виде процентных или дивидендных выплат.

Умеренные инвесторы  в качестве основного ориентира  избирают уровень дохода, который  может формироваться как за счет дивидендных и процентных выплат, так и за счет курсовой разницы при рассчитанном уровне риска. Период инвестирования не ограничен какими-то определенными рамками.

Агрессивные инвесторы  имеют своей целью получение  максимально высокой курсовой разницы  от каждой сделки. Срок инвестирования по времени ограничен длительностью инвестиционной операции, уровень риска очень высокий.

Стратегические  инвесторы направляют свою деятельность не на получение доходов на фондовом рынке, а на захват сферы влияния  и установление контроля над собственностью путем приобретения паритетного пакета акций. Период инвестирования не ограничен определенным сроком, так как стратегические инвесторы стараются сохранить контроль над собственностью, дающий возможность извлечения более высоких доходов, чем у других акционеров, и расширения сферы влияния.

           Каждому уровню исполнительной власти - федеральной, власти штата, местной власти - требуются огромные суммы денег на финансирование своей деятельности, которая связана с капитальными вложениями в строительство различных общественных сооружений. Обычно такие проекты финансируются путем выпуска разного рода долгосрочных долговых обязательств - облигаций. Другим источником спроса на деньги являются текущие нужды государства, которые финансируются за счет  выпуска краткосрочных облигаций. Если у города на какое-то время освобождается некоторая сумма денег, то городские власти могут выступить на стороне предложения денег, вложив средства в краткосрочные финансовые инструменты и получив положительный доход. Финансовая деятельность органов исполнительной власти и на стороне спроса, и на стороне предложения оказывает сильное влияние на поведение финансовых институтов и финансовых рынков. Но в целом государство - это чистый потребитель денежных средств, т. е. оно использует больше, чем дает.

Большинство компаний независимо от типа нуждается в крупных средствах для поддержания своей деятельности. Как и у органов исполнительной власти, их финансовые потребности делятся на долго- и краткосрочные. Подобно государству компании в целом являются чистыми покупателями денежных средств.

Частные лица могут поставлять инвестиционному процессу деньги различными способами, например, размещать деньги на сберегательных счетах, покупать облигации и акции, страховые полисы, приобретать разного рода имущество. В своей совокупности частные лица - чистые поставщики денег (они дают инвестиционному процессу больше, чем берут у него).

 

1.2 Характеристика инвестиционного рынка в Республике Казахстан

 

      Правительством  Республики Казахстан принят Закон  Республики Казахстан «Об инвестициях» от 8 января 2003 который основывается на Конституции РК и состоит из норм и нормативно - правовых актов.

      Государственная поддержка прямых инвестиций заключается:

· в законодательных гарантиях  обеспечения инвестиционной деятельности;

· в установление систем и льгот  и преференций;

· в наличии единственного государственного органа, уполномоченного представлять Республику Казахстан перед инвесторами;

· в предоставлении гарантий покрытия политических и регулятивных рисков в соответствии с договорами, заключенными Правительством Республику Казахстан с международными организациями и соответствующими нормативными правовыми актами Республике Казахстан.

      Целью государственной поддержки прямых инвестиций является создание благоприятного инвестиционного климата для обеспечения ускоренного развития производства товаров, работ и оказания услуг в приоритетных секторах экономики, перечень которых утверждается Президентом Республики Казахстан.

      В процессе достижения цели Республики Казахстан решает следующие  задачи:

1) внедрение новых технологий, передовой техники и ноу-хау.

2) насыщение внутреннего рынка высококачественными товарами и услугами.

3) государственная поддержка и стимулирование отечественных товаропроизводителей.

4) развитие экспортоориентированных и импортозамещающих производств.

5) рациональное и комплексное использование сырьевой базы Республики Казахстан.

6) внедрение современных методов менеджмента и маркетинга.

7) создание новых рабочих мест.

8) внедрение системы непрерывного обучения местных кадров, повышение уровня их квалификации.

9) обеспечение интенсификации производства.

      10) улучшение окружающей природной среды.

      Основное  место в структуре капиталообразующих инвестиции занимают инвестиции в основной капитал, в объем которых включаются затраты на новое строительство, реконструкцию, расширение и техническое  перевооружение действующих промышленных, сельскохозяйственных, транспортных, торговых и других предприятий, затраты на жилищное и культурно - бытовое строительство.

      Инвестиции  как экономическая категория  выполняют ряд важнейших функций, без которых немыслимо нормальное развитие экономики любого государства. Инвестиции на макроуровне являются основой:

      · для осуществления политики расширенного воспроизводства;

      · улучшения  качества и обеспечения конкурентоспособности  отечественной продукции;