Определение рыночной стоимости офисного помещения для раздела имущества

- отсутствие качественно отработанных  технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование и материалы.

На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынок недвижимости.

На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти, а также строительные компании — поставщики жилой и нежилой недвижимости.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику — физическому или юридическому лицу.

Подобное деление рынка имеет место и на рынке потребительских товаров, рынке ценных бумаг и т.д. Но там товары свободно перемещаются в экономическом пространстве, в то время как предложение на рынке недвижимости всегда привязано к определенному региону, в рамках города — определенному району или даже микрорайону.

Учитывая, что потребности населения в жилье, а предпринимателей в производственной недвижимости далеки от удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости связано с новым строительством, а, следовательно, с более быстрым развитием первичного рынка недвижимости.

Первичный и вторичный рынки тесно взаимосвязаны. Например, если по каким-либо причинам (спад деловой активности, неблагоприятная экологическая обстановка, затяжной межнациональный или религиозный конфликт и т.д.) в регионе увеличивается предложение недвижимости на вторичном рынке, то автоматически падает спрос и цены на первичном рынке.

Рынок недвижимости имеет довольно сложную структуру и необходимо выделять различные сегменты рынка:

• По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту – по своему функциональному назначению они предназначены  для ведения специфического бизнеса. Примерами такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, танцевальные залы и т. д. Оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала.
• По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).
• По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, опционов),

Структуризация рынка недвижимости, его классификация  по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру. Например, потенциальным инвесторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования. Оценщику, помимо вышеприведенной структуры рынка, необходима классификация объектов недвижимости по степени готовности:

• готовые объекты;
• объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта;
• незавершенные объекты.

 

2.2 Влияние инвестиций в недвижимость на формирование итоговой стоимости

 

Инвестиции в недвижимость всегда были и остаются  надежным вариантом  инвестирования денежных накоплений,но не самым прибыльным. Огромным плюсом данного инвестирования является то, что оно не зависит от экономической политики и приносит стабильный доход даже в период кризиса.

Инвестировать можно как в жилую, так и в коммерческую недвижимость. Коммерческая недвижимость, конечно, приносит больший доход, чем жилая. Однако чтобы привлечь выгодных арендаторов нужно постоянно улучшать дизайн помещения, «засвечивать» его в рекламе.

Можно выделить четыре основные группы факторов, которые определяют инвестиционную стоимость объектов недвижимости: социальные, экономические, экологические факторы и государственное правовое регулирование. Все они в совокупности определяют стоимость любой недвижимости, и каждый воздействует на нее как в сторону повышения, так и в сторону понижения.

Социальные факторы в основном представлены характеристиками населения региона. Сюда относятся демографическая структура, количество браков и разводов, среднее число детей в семье и т.д. Эти факторы связаны с потенциальным спросом на недвижимость и его структурой.

Экономические факторы предполагают необходимость анализа соотношения между спросом и предложением на данный момент с последующим прогнозом будущих изменений, а так же покупательной способности населения. К экономическим факторам, определяющим спрос, относятся занятость населения, средняя заработная плата, ее распределение, степень экономического развития региона, возможности и условия кредита и т.д.

Факторы государственного регулирования  на всех уровнях (федеральном, региональном, местном) оказывают на стоимость  имущества большое влияние, порой  способное возобладать в отдельных районах над такими экономическими факторами, как соотношение спроса и предложения. К факторам государственного регулирования относятся:

- регулирование (ограничение) оборота  недвижимости и способов землепользования;

- стоимость коммунальных услуг и общественного транспорта;

- политика налоговых органов;

- специальные правовые нормы  (нормативное установление арендных  ставок, ограничение прав собственности,  охрана окружающей среды, организация  государственных инвестиций и  т.д.).

Экологические факторы при оценке недвижимости - совокупность природных и природно-антропогенных факторов, оказывающих непосредственное воздействие на полезность объекта недвижимости и эффективность его использования. Экологические факторы при оценке объекта недвижимости необходимо рассматривать как его окружение, существенно влияющие на стоимость объекта недвижимости. В свою очередь, ценность этого окружения, преобразованная в стоимостную (денежную) форму, определяет вклад экологических факторов в стоимость объекта недвижимости. Причем данный вклад может быть как позитивным, так и негативным.

К негативным экологическим факторам относятся:

- ухудшение электромагнитных, радиационных  характеристик окружающей природно-антропогенной  среды;

- тепловое загрязнение;

- ухудшение естественной освещенности объекта недвижимости;

- увеличение интенсивности шума  сверх естественного природного  уровня;

- ухудшение химических свойств  атмосферного воздуха, почвы,  воды.

Инвестиционной деятельностью  называют выполнение инвестором действий по вложению своих накопленных сбережений или привлеченных денежных средств со стороны в приобретение собственности, которая в будущем будет приносить инвестору доход.

Существуют различия региональных рынков недвижимости, которые вызваны  экономическими, природными, социальными и политическими особенностями различных регионов, существуют различия в региональной инвестиционной привлекательности. Для принятия каких-либо решений по инвестированию, потенциальному инвестору нужно проанализировать информацию об инвестиционном климате в регионе. Факторы, сдерживающие развитие рынка недвижимости: несоответствие высокой стоимости недвижимости финансовым возможностям покупателей; недостаток долгосрочных инвестиционных ресурсов для привлечения в недвижимость.

Основными целями инвестирующих в недвижимость являются

1) получение денежных доходов;

2) прирост капитала за счет увеличения стоимости недвижимости вследствие изменения рыночных цен развития или реконструкции объектов;

3) длительная эксплуатация объекта

4) получение дохода от перепродажи объекта в конце периода владения.

Существует три основных направления  инвестирования в недвижимость: жилье, земельные участки и недвижимость, которая в будущем будут приносить  доход.

Если вкладывать денежные средства в земельные участки, то высока зависимость от внешних факторов, т. е. от решений местных властей, экономических факторов, экологии, изменений в земельном законодательстве.

Инвестиции в жилье обеспечивают прирост денежных средств за счет роста цен на жилье. Высокий спрос  на жилье возникает в связи с острой жилищной проблемой, так как в настоящее время приток беженцев только растет, и поэтому это направление инвестирования перспективно и привлекательно.

Если инвестирование в недвижимость приносит доход, это направление  является наиболее прибыльным.

Методы инвестирования на рынке  недвижимости бывают прямыми и косвенными:

1) прямые – это приобретение недвижимости на торгах по частному договору;

2) косвенные – это покупка ценных бумаг компаний, которые специализируются на инвестициях в недвижимость.

Вложения в недвижимость являются долгосрочными.

На источники и величину инвестиций в недвижимость влияет ставка банковского  процента, ожидаемый доход на инвестиции, налоговая политика в инвестиционной сфере, темпы инфляции, степень риска инвестиций в недвижимость.

В Казахстане наибольшей привлекательностью инвестирования пользуется жилье, но его стоимость зачастую превышает доходы основной части населения Казахстана, поэтому требуется долговременная ссуда, а система ипотечного кредитования развита не достаточно хорошо.

При экологической экспертизе объектов недвижимости наряду с анализом отрицательных  экологических факторов выявляются и благоприятные факторы окружающей среды, которые создают положительный  экологический и психосоциальный эффект, способный существенно повлиять на рыночную и инвестиционную стоимость объекта недвижимости (например, наличие доступность для собственников недвижимости экологически чистых природных объектов - рек, озер, лесов, лесопарков, заповедников и т.д.)

 

ГЛАВА3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ В ЦЕЛЯХ ИНВЕСТИРОВАНИЯ

3.1Описание  объекта оценки

 

Для оценки нам было представлено нежилое, семиэтажное  отдельно стоящее  здание, расположенное в центре города, по адресу улица Карла Либкнехта 19. При строении и проектировании данного здания дольщиками, являются: Воронкова Н.Г. её доля составляет 25%, Кузнецова Л.М.- её доля 40%, Соколов В.М.- его доля составляет 35%.

Владелец Соколов В.М. решил продать  свою долю, которая составляет 35%. В  связи с этим необходимо произвести раздел имущества между владельцами данного здания.

 Осмотр объекта недвижимости  проводился 06.03.2011 год.

Целью проведения оценки является  определение стоимости данного  объекта для раздела имущества

Объект оценки – не жилое, двухэтажное здание, не может использоваться наилучшим способом использования объекта оценки, т.к. принадлежит государственному использованию, сдачи в аренду не подлежит и получение дохода не подразумевает.

Определение стоимости нежилого помещения  различными подходами к оценке.

Традиционно для определения рыночной стоимости объекта недвижимости используют три подхода к оценке: затратный метод, сравнительный, доходный метод.

В результате применения этих подходов к оценке недвижимости определяется три различные величины рыночной стоимости одного и того же объекта, на основании которых в дальнейшем определяется итоговая величина стоимости недвижимости.

3.2 Сравнительный  подход к определению стоимости

 

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении, которых имеется информация о ценах сделок с ними.

 Этапы сравнительного подхода:

1. Изучение рынка
2. Сбор и проверка достоверной информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогов объекта оценки.
3. Сравнение данных об отобранных аналогах и  объекта оценки
4. Корректировка цен продаж, выбранных аналогов в соответствии с их отличиями от объекта оценки
5. Установление стоимости объекта оценки.

Сравнительный подход к оценке имущества  предполагает, что ценность объектов собственности определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта недвижимости может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.

Сравнительный (рыночный подход) может  быть реализован двумя методами:

1.методом сравнения продаж;

       2.методом валового  рентного мультипликатора.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода  к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости: