Определение рыночной стоимости офисного помещения для раздела имущества

      · для структурной перестройки общественного производства и сбалансированного развития всех отраслей народного хозяйства;

      · для создания необходимой сырьевой базы промышленности;

      · для гражданского строительства, развития здравоохранения, культуры, высшей и  средней школы, а также для решения других социальных проблем;

      · для смягчения или решения проблемы безработицы;

      · для охраны природной среды;

      · для конверсии военно-промышленного  комплекса;

      · для обеспечения обороноспособности государства и решения многих других проблем.

      Для экономики Республики Казахстан инвестиции необходимы, прежде всего, для ее стабилизации, оживления и подъема. Инвестиции в производство, в новые технологии помогают выжить в жесткой конкурентной борьбе (как на внутреннем, так и  на внешнем рынке), дают возможность  более гибкого регулирования цен на свою продукцию и т. д.

      Инвестиции  играют исключительно важную роль и  на микроуровне. На этом уровне они  необходимы, прежде всего, для достижения следующих целей:

      · расширения и развития производства;

· недопущения чрезмерного морального и физического износа основных фондов;

· повышения технического уровня производства;

· повышения качества и обеспечения  конкурентоспособности продукции  конкретного предприятия;

· осуществления природоохранных  мероприятий;

· приобретения ценных бумаг и вложения средств в активы других предприятий.

В конечном итоге они необходимы для  обеспечения нормального функционирования предприятия в будущем, стабильного  финансового состояния и максимизации прибыли.

      Таким образом, инвестиции являются важнейшей  экономической категорией и играют значимую роль как на макро-, так  и на микроуровне, в первую очередь  для простого и расширенного воспроизводства, структурных преобразований, максимизации прибыли и на этой основе решения многих социальных проблем.

Состояние инвестиционной деятельности в республике характеризует динамика следующих  показателей:

1. общего объема инвестиций;

2. доли инвестиций в валовом  внутреннем продукте;

3. доли реальных инвестиций в общем объеме инвестиций;

4. общей величины реальных инвестиций;

5. доли реальных инвестиций, направляемых  в основной капитал и др.

Косвенно, но достаточно объективно состояние  инвестиционной деятельности характеризуют  темпы роста основных макроэкономических показателей:

1. Национального дохода;

2. Валового внутреннего продукта;

3. Объема промышленного производства;

4. Выпуска отдельных важнейших  видов промышленной продукции;

5. Объема сельскохозяйственного производства;

6. Производительности общественного труда;

      Объективность этих показателей в оценке инвестиционной деятельности связано с тем, что  их рост не мыслим без вложения инвестиций. Эти же показатели в определенной мере характеризуют и эффективность  использования инвестиций. Если темпы  роста этих показателей опережают темпы роста инвестиций, то это явный признак повышения эффективности использования инвестиций и наоборот.

      Уровень инвестиций оказывает существенное воздействие на объем национального  дохода общества; то его динамики зависит  множество макропропорций в национальной экономике.

      Источником  инвестиций являются также и сбережения. Но проблема заключается в том, что  сбережения осуществляются одними хозяйствующими субъектами, а инвестиции могут осуществлять совсем другие группы лиц, или хозяйствующих  субъектов. Сбережения широких слоев населения являются источником инвестиций (например, сбережения рабочего, учителя, врача, полицейского и др.). Но эти лица не осуществляют капиталообразования, или инвестирования, связанного с реальным приростом капитальных благ общества. Разумеется, источником инвестиций являются и накопления функционирующих в обществе промышленных, сельскохозяйственных и других предприятий. Здесь “сберегатель” и “инвестор” совпадают. Однако роль сбережений лиц наемного труда, не являющихся одновременно и предпринимателями, весьма значительна, и несовпадение процессов сбережения и инвестирования вследствии указанных различий может приводить экономику в состояние, отклоняющееся от равновесия.

      Казахстан всегда открыт для новых проектов и приветствует инвесторов, владеющих  современными технологиями производства и управления.  
 

1.3 Понятие и виды инвестиций

Понятие «инвестиции» в переводе с  латинского слова «invest» означает «вкладывать». В широком смысле, это слово трактуется, как долгосрочное вложение капитала с целью получения чистой прибыли. Согласно законам Республики Казахстан, инвестиции – это ценные бумаги, денежные средства, или иное имущество, включая имущественные права, а также другие права, которые имеют денежную оценку, вкладываемые в различные области деятельности (например, предпринимательскую) с целью получить прибыли или других выгод.

Инвестиции, инвестиционная деятельность являются сравнительно новыми для казахстанского права категориями, возникновение которых связано с развитием рыночных отношений. В рамках централизованной плановой экономики для обозначения прямых инвестиций в производство использовалось понятие «капитальные вложения», под которыми понимались все затраты на воспроизводство основных фондов, а рынок ценных бумаг отсутствовал вообще.

Инвестициями признаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности с целью получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта в социальной, культурной, образовательной, научно-преподавательской деятельности или иных сферах общественной жизни.

Инвестиции обеспечивают динамичное развитие фирмы и способствуют решению таких задач, как:

расширение собственной предпринимательской деятельности за счет накопления финансовых и материальных ресурсов;

покупка новых предприятий;

диверсификация деятельности вследствие освоения новых областей бизнеса.

Существуют различные  виды инвестиций, которые различают:

1. По объектам инвестирования

• Реальные инвестиции (инвестирование средств в физические активы); 
•Финансовые инвестиции (портфельные); 
• Инвестиции в нематериальные активы.

Реальные инвестиции – это вклады в материальные активы. Например, это может быть движимое и недвижимое имущество (сооружения и здания, оборудование и машины, а также транспортные средства и  т.п.), а также создание и воспроизведение  других основных средств.

Финансовые инвестиции (портфельные) – это в основном денежные вклады в долговые (облигации) и долевые (акции), а также другие виды ценных бумаг.

Инвестиции в  нематериальные активы. К ним относятся  вложения связанные с повышением квалификации рабочего персонала, разработкой товарных знаков, приобретением имущественных прав, патентов, лицензий, прав на использование программных продуктов, а также использования иных объектов интеллектуальной собственности. Инвестициями в нематериальные активы являются также приобретение прав на использование земли, недрами и прочими природными ресурсами.

2. По форме  собственности капитала

• Частные инвестиции – вложение денежных средств, которые  делают рядовые граждане, в основном это вклады в акции, облигации  и прочие ценные бумаги, а также организации и предприятия, которые имеют частную форму собственности.

• Государственные инвестиции –  вклады федеральных, региональных, и  местных органов власти, осуществляемые за счет бюджетных и заемных средств, а также средств из внебюджетных фондов. Сюда же относятся вклады государственных предприятий и учреждений за счет заемных и собственных средств. Значение инвестиций государственного уровня носит масштабный характер.

• Иностранные инвестиции – осуществляются иностранными государствами, юридическими и частными лицами.

Совместные инвестиции – вложения, которые делают иностранные субъекты и субъект данной страны.

3. По сроку инвестирования капитала различаются следующие виды инвестиций.

• Краткосрочные инвестиции –  до 1 года.

• Среднесрочные – от 1 до 3 лет.

• Долгосрочные – более 3-х лет.

4. По уровню инвестиционного  риска

• Инвестиции с низким уровнем  риска.

• Инвестиции со средним уровнем риска.

• Инвестиции с высоким уровнем  риска.

5. По отношению к этапам развития  предприятия

• Начальные инвестиции – это  вложения в создание предприятия. Инвестиции на покупку или строительство  недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений и т.д.), а также на закупку оборудования и образования оборотных средств.

• Экстенсивные инвестиции – вложения в расширение и развитие уже существующего  предприятия.

• Реинвестиции. Эти инвестиции связаны  с процессами воспроизводства основных фондов на предприятиях, за счет собственных свободных средств (части прибыли и амортизационных отчислений) вложенных в развитие производства.

6. По назначению инвестиций

• Инвестиции, направленные на увеличение эффективности производства.

• Инвестиции в диверсификацию, расширение производства.

• Инвестиции в создание и производство новых технологий изменений структуры  оказываемых услуг, выпускаемой  продукции.

• Инвестиции, которые обеспечивают выживание предприятия: научные  разработки, реклама, маркетинг, обучение и переподготовка кадров и т.д.

• Инвестиции на выполнений крупного государственного или другого заказа.

• Инвестиции необходимые для обеспечения  требования закона.

7. В зависимости от характера  участия инвесторов в инвестиционном  процессе

• Прямые инвестиции. Инвесторы непосредственно учувствуют в процессе инвестирования.

• Непрямые инвестиции. Вложение средств  в бумаги выпускаемые посредниками, которые инвестируют вложенные  средства на свое усмотрение.

 В теории инвестирования отдельно выделяют венчурные инвестиции и аннуитет. Венчурные инвестиции обусловлены необходимостью финансирования мелких инновационных фирм в областях новых технологий. Аннуитет – вид инвестиций, приносящий вкладчику определенный доход через регулярные промежутки времени.

 

ГЛАВА2. ИНВЕСТИЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В СФЕРЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Современная структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам:

1. Исходя из триединства сущности  недвижимости как товара  на рынке недвижимости можно выделить три сектора:

- развития (создания) недвижимости;

- оборота недвижимости;

- управления и эксплуатации  недвижимости.

Каждый из секторов имеет свою структурную  определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых:

- на инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости);

- на товарные (финансирование оборота  прав на недвижимость);

- на доходы (от сделок и от  эксплуатации недвижимости);

- на налоги (налогообложение недвижимости).

Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень  влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит  запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

На сегодняшний момент признаками рынка развития недвижимости являются:

- преобладание внебюджетных источников  инвестирования;

- большая альтернативность потенциальных  инвесторов (различные предложения  по наилучшему местоположению  и назначению инвестируемых объектов  недвижимости);

- высокая сложность поиска управляющего  инвестиционным проектом (от заключения  договора о намерениях до сдачи  объекта недвижимости в эксплуатацию);

- слабая изученность рынка развития;